Опасная высота

Участники рынка говорят, что отсутствие четких правил по реконструкции мансардных этажей создает опасность как для покупателей подобного жилья, так и для жильцов соседних квартир.

«Цивилизованное строительство мансард – разумный резерв для появления жилых и коммерческих площадей в центре Петербурга. Однако на практике, можно откровенно сказать, возведение многих мансард идет с нарушением законов, строительных норм, не считаясь с правом жителей домов и ТСЖ. Именно такие псевдоинвесторы портят репутацию другим строителям, дискредитируют саму идею, а зачастую серьезно вредят облику города. Нередки случаи, когда необходимые разрешения получены в обход закона. Поступая так, инвестор должен отдавать себе отчет в том, что идет на преступление. К сожалению, на практике строительство мансард связано с коррупцией местных органов власти. Известно, что и правоохранительные органы отказываются занять внятную позицию, фактически уклоняясь от решений», – резюмирует Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.

Правовой вакуум

Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что правовой нигилизм – это следствие правового вакуума в этом вопросе: «Главная сложность создания жилья на крыше связана с законодательным урегулированием этого вопроса. Проблемы с теми или иными проверяющими органами могут возникнуть на любой стадии реализации проекта, даже уже после его завершения. Депутаты городского Законодательного собрания время от времени высказывают намерение изменить порядок согласования мансард, но пока в этом процессе имеются разночтения, которыми охотно пользуются проверяющие органы».
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов согласен с госпожой Брун: «Строительство мансард зачастую сопровождается конфликтом с сособственником, который может и не закончиться со сменой собственника. С учетом разъяснений Высшего арбитражного суда и Верховного суда РФ если объект первично был создан самовольно, то его последующее отчуждение не защищает стопроцентно от предъявления и возможного удовлетворения требования о сносе самовольной постройки.
В связи с этим принципиальной является проверка правильности и согласованности проведенного строительства для минимизации рисков оспаривания титула на объект».
Покупателю жилья следует также иметь в виду и другие риски, связанные с эксплуатацией мансарды. Как правило, приобретая квартиру, новый собственник не задумывается над такими банальными вопросами, как наличие оформленного газа, электричества, водоснабжения и прочего.
Однако любая вновь созданная мансарда оказывается в ситуации, когда этот вопрос не решается автоматически. Не достаточно просто фактически подключиться к сети отопления или электроснабжения, необходимо надлежащим образом это оформить. «При строительстве мансард это делается далеко не всегда, особенно когда мансарда строится на продажу. В таких случаях новые собственники сталкиваются с ситуацией конфликта с ресурсоснабжающими организациями либо ТСЖ, которые возражают против использования их сетей для обслуживания мансарды», – предостерегает господин Некрестьянинов.
Этот риск также можно устранить до момента принятия решения о приобретении мансарды, запросив и получив у продавца соответствующие документы о разрешении/согласовании соответствующих подключений.