Неприятное соседство

Строители, вводящие в строй новый жилой объект, говорят маркетологи, должны очень внимательно относиться к выбору арендаторов нежилых помещений на первых этажах. Появление на первом этаже кафе, музыкального клуба, продуктового магазина может снизить цену соседних жилых помещений.

Директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко говорит, что любые пищевые производства, кафе, рестораны, расположенные на первом этаже жилых зданий, способны отпугнуть покупателя. «В таких заведениях нужна вытяжка, которая создает шум и вибрацию на втором этаже, также постоянно в таком доме будет присутствовать специфический запах.
Наличие в доме таких арендаторов способно снизить цену на квартиры до 20%», – предостерегает она.
Людмила Рева, эксперт Комитета по торговой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов, говорит, что при наличии технического этажа над первым этажом данная проблема практически исчезает. «Но, к сожалению, технические этажи есть только в 15-20% жилых домов Санкт-Петербурга, и преимущественно в новых зданиях. Наличие в доме «нежелательного арендатора» может стать аргументом для начала переговоров о снижении цены, и покупатель вправе им воспользоваться. Результат этих переговоров в любом случае будет зависеть от собственника», – резюмирует госпожа Рева.
Александр Коваленко, заместитель генерального директора «НДВ СПб», говорит, что нежелательными арендаторами для жильцов являются, например, разнообразные бары и клубы с шумными посетителями, продуктовые магазины, не соблюдающие санитарные нормы, заведения с большим клиентопотоком, в особенности работающие круглосуточно, и т. д. «Если речь идет о многоэтажном здании, то жилые этажи со второго по четвертый традиционно дешевле более высоких, и наличие арендаторов во встроенных помещениях существенного влияния на цену квартир на данных этажах уже не оказывает. Отчасти потому, что арендатор может поменяться в течение года, и предсказать, кто придет на его место, невозможно. При этом проблема арендаторов на первых этажах особенно актуальна для элитного жилья – в некоторых проектах «встройка» вообще исключается, в некоторых арендой коммерческих помещений занимается управляющая компания застройщика, которая тщательно следит за подбором арендаторов», – говорит господин Коваленко.
Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», напротив, считает, что наличие или отсутствие коммерческих помещений в доме может зависеть от величины проекта. «Крупные жилые комплексы, появляющиеся на рынке премиальной недвижимости, предполагают наличие удобной инфраструктуры. При продуманной логистике потоков жильцов и посетителей коммерческих объектов резиденты дома только выигрывают: в шаговой доступности от них располагаются кафе, салоны красоты, мебельные и интерьерные бутики соответствующего уровня. Так что грамотно организованная внутренняя среда отпугнуть не может. В свою очередь, «якорные» арендаторы позволяют эффективно использовать девелоперам первые этажи помещений», – говорит Лариса Инченкова. Она при этом отмечает, что в отношении небольших клубных домов в историческом центре решение о наличии коммерческих помещений принимается в каждом конкретном случае. «Коммерческие помещения здесь не являются, как правило, обязательными – объекты появляются в среде, развитой с точки зрения инфраструктуры. И нередко принимается сознательное решение отказа от любой коммерции в пользу поддержания атмосферы приватности. Например, так было сделано при проектировании возводимого корпорацией элитарного дома «Венеция» на Крестовском острове. Помещения цокольного этажа здесь отданы под кладовые комнаты, доступные для приобретения только жильцам уникального дома», – рассказала она.

Цифра
20% может составить снижение стоимости квартиры, находящейся над баром, рестораном или иным нежелательным соседом