Непроданные остатки
08.08.2011
В настоящий момент доля непроданных квартир в уже сданных домах составляет 10-15%.
Сегодня к моменту сдачи дома остается существенно больше непроданных квартир, чем несколько лет назад. Чаще всего это не очень ликвидные квартиры, но есть и те, которые застройщик специально придерживает, чтобы после сдачи дома продать их с максимальной маржой.
«Средний показатель по нераспроданным остаткам квартир после сдачи объекта в качественных проектах находится на уровне 10-12% (например, таковы были показатели на момент сдачи проектов компании Setl City – «Столица» и Nord). Уникальным объектом можно назвать проект «Северная долина», в котором этот показатель составил 1-2% на момент сдачи», – говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». «В наших сданных в 2010 году объектах остатков не так уж и много. Из 5 сданных объектов предложение есть только в двух, один из них – в Выборге, там доля квартир в продаже порядка 20%. Это обусловлено не только и не столько особенностями выборгского рынка, сколько тем, что мы намеренно до последнего момента придерживали продажи в одном из двух корпусов жилого комплекса. В единственном из введенных в эксплуатацию в 2010 году петербургских объектов непроданным и осталось порядка 3-4% квартир», – рассказывает Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест».
Как говорят участники рынка, остатки есть практически в каждом доме. Как правило, это большие 1-комнатные квартиры площадью 45 кв. м и более, большие 2-комнатные квартиры площадью 80 кв. м и более и 3-комнатные квартиры площадью от 100 кв. м. Также остаются квартиры неудачных планировок, и те, где мало полезной площади. Например, квартиры с длинными коридорами. Остаются квартиры на 2-м этаже, если 1-й этаж нежилой, – неизвестно, что будет размещено в нежилом помещении под ними. «Хуже продаются квартиры на первых этажах или те, в которых не предусмотрены балконы и лоджии. Могут оставаться квартиры, имеющие неудачные видовые характеристики», – считает Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS. «Обычно нераспроданными остаются квартиры больших площадей, часто двухуровневые. Они дольше находят своего покупателя, к тому же клиенты предпочитают посмотреть на такие квартиры «живьем», а не на их бумажную планировку. Иногда случаются нестандартные ситуации. Например, в доме компании ЛЭК на Варшавской улице, 19, корпус 5, на первых этажах планировалась коммерческая недвижимость, однако затем там была проведена перепланировка и появились новые объемы жилой недвижимости», – рассказывает Александр Коваленко, заместитель генерального директора «НДВ СПб» (компания – эксклюзивный продавец квартир ЛЭК).
КОТ увеличил объемы остатков
«Сегодня к моменту сдачи дома остается существенно больше непроданных квартир, чем несколько лет назад»,– говорит Илья Логинов, директор по продажам компании «Мир недвижимости». По мнению эксперта, это связано с несколькими обстоятельствами. «Во-первых, появилось много проектов комплексной застройки, в рамках которых продавать приходится большие объемы жилья, запуская одну очередь строительства за другой. Такие объемы предложения в одной локации «переварить» рынку значительно сложнее. Цены на готовые квартиры в таких кварталах, как правило, незначительно отличаются от стоимости квартир на начальных стадиях строительства в объектах точечной застройки. Во-вторых, предложение смещается на окраины, где спрос по определению меньше. Покупатели стремятся приобретать квартиры в обжитых районах и только в случае отсутствия предложения в рамках заданного бюджета перебираются на окраины», – уверен он.
Придержать товар
Кроме того, ряд застройщиков, у которых есть деньги на стройку, со старта сознательно ставят достаточно высокие цены, для того чтобы основные продажи начались, когда дом уже сдан. «В нашей компании продажа квартир начинается на этапе активного строительства объекта, когда кирпичная кладка достигает примерно половины дома. Завершаются продажи через 6-9 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. По нашему опыту могу сказать, что это оптимальный вариант. Покупатели квартир в домах комфорт-класса предпочитают видеть ту квартиру, которую покупают, или аналогичную на другом этаже», – сообщает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». С ним согласен Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена»: «Конечно, некоторая часть ликвидных квартир бронируется до сдачи дома, чтобы в конце продать их дороже, но при сегодняшнем среднем уровне спроса процент таких квартир невелик. Застройщики стараются продать любые квартиры на начальной стадии строительства. В итоге не самые ликвидные квартиры остаются непроданными после сдачи дома – сегодня это процентов 15. После сдачи дома они довольно быстро реализуются, несмотря на высокие цены, так как приходит категория людей, не склонная к риску и желающая сразу заехать в новый дом, также со свидетельствами о собственности появляются выгодные ипотечные программы от ведущих банков».
Сегодня к моменту сдачи дома остается существенно больше непроданных квартир, чем несколько лет назад. Чаще всего это не очень ликвидные квартиры, но есть и те, которые застройщик специально придерживает, чтобы после сдачи дома продать их с максимальной маржой.
«Средний показатель по нераспроданным остаткам квартир после сдачи объекта в качественных проектах находится на уровне 10-12% (например, таковы были показатели на момент сдачи проектов компании Setl City – «Столица» и Nord). Уникальным объектом можно назвать проект «Северная долина», в котором этот показатель составил 1-2% на момент сдачи», – говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». «В наших сданных в 2010 году объектах остатков не так уж и много. Из 5 сданных объектов предложение есть только в двух, один из них – в Выборге, там доля квартир в продаже порядка 20%. Это обусловлено не только и не столько особенностями выборгского рынка, сколько тем, что мы намеренно до последнего момента придерживали продажи в одном из двух корпусов жилого комплекса. В единственном из введенных в эксплуатацию в 2010 году петербургских объектов непроданным и осталось порядка 3-4% квартир», – рассказывает Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест».
Как говорят участники рынка, остатки есть практически в каждом доме. Как правило, это большие 1-комнатные квартиры площадью 45 кв. м и более, большие 2-комнатные квартиры площадью 80 кв. м и более и 3-комнатные квартиры площадью от 100 кв. м. Также остаются квартиры неудачных планировок, и те, где мало полезной площади. Например, квартиры с длинными коридорами. Остаются квартиры на 2-м этаже, если 1-й этаж нежилой, – неизвестно, что будет размещено в нежилом помещении под ними. «Хуже продаются квартиры на первых этажах или те, в которых не предусмотрены балконы и лоджии. Могут оставаться квартиры, имеющие неудачные видовые характеристики», – считает Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS. «Обычно нераспроданными остаются квартиры больших площадей, часто двухуровневые. Они дольше находят своего покупателя, к тому же клиенты предпочитают посмотреть на такие квартиры «живьем», а не на их бумажную планировку. Иногда случаются нестандартные ситуации. Например, в доме компании ЛЭК на Варшавской улице, 19, корпус 5, на первых этажах планировалась коммерческая недвижимость, однако затем там была проведена перепланировка и появились новые объемы жилой недвижимости», – рассказывает Александр Коваленко, заместитель генерального директора «НДВ СПб» (компания – эксклюзивный продавец квартир ЛЭК).
КОТ увеличил объемы остатков
«Сегодня к моменту сдачи дома остается существенно больше непроданных квартир, чем несколько лет назад»,– говорит Илья Логинов, директор по продажам компании «Мир недвижимости». По мнению эксперта, это связано с несколькими обстоятельствами. «Во-первых, появилось много проектов комплексной застройки, в рамках которых продавать приходится большие объемы жилья, запуская одну очередь строительства за другой. Такие объемы предложения в одной локации «переварить» рынку значительно сложнее. Цены на готовые квартиры в таких кварталах, как правило, незначительно отличаются от стоимости квартир на начальных стадиях строительства в объектах точечной застройки. Во-вторых, предложение смещается на окраины, где спрос по определению меньше. Покупатели стремятся приобретать квартиры в обжитых районах и только в случае отсутствия предложения в рамках заданного бюджета перебираются на окраины», – уверен он.
Придержать товар
Кроме того, ряд застройщиков, у которых есть деньги на стройку, со старта сознательно ставят достаточно высокие цены, для того чтобы основные продажи начались, когда дом уже сдан. «В нашей компании продажа квартир начинается на этапе активного строительства объекта, когда кирпичная кладка достигает примерно половины дома. Завершаются продажи через 6-9 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. По нашему опыту могу сказать, что это оптимальный вариант. Покупатели квартир в домах комфорт-класса предпочитают видеть ту квартиру, которую покупают, или аналогичную на другом этаже», – сообщает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». С ним согласен Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена»: «Конечно, некоторая часть ликвидных квартир бронируется до сдачи дома, чтобы в конце продать их дороже, но при сегодняшнем среднем уровне спроса процент таких квартир невелик. Застройщики стараются продать любые квартиры на начальной стадии строительства. В итоге не самые ликвидные квартиры остаются непроданными после сдачи дома – сегодня это процентов 15. После сдачи дома они довольно быстро реализуются, несмотря на высокие цены, так как приходит категория людей, не склонная к риску и желающая сразу заехать в новый дом, также со свидетельствами о собственности появляются выгодные ипотечные программы от ведущих банков».
рубрика:
Жилье
автор:
Николай Волков
