Некредитуемый загород

Несмотря на бурное восстановление ипотечного кредитования, загородное жилье по-прежнему остается вне поля интересов банкиров. Хотя что в буклетах многих кредитных учреждений ипотека загородного жилья имеется, реально загородные строения кредитуют считанные единицы банков.

Картина на рынке загородного кредитования складывается поистине жалкая. По итогам первого полугодия доля кредитов на покупку (строительство) жилого дома составила 0,2% от совокупного количества выданных кредитов и 0,51% от их совокупного объема. «Загородные программы в Петербурге практически не развиты. Лишь немногие банки региона предоставляют кредиты на покупку загородной недвижимости на выгодных условиях, остальные либо не кредитуют этот сегмент рынка, либо предлагают программы с непривлекательными для клиентов условиями», – без всякого оптимизма сообщили в банке «Санкт-Петербург».
В отличие от городского рынка жилищного кредитования, где схемы работы с квартирами – в общем-то, типовым продуктом – давно отработаны, за городом – сплошной нестандарт. Оценка которого – даже не самая большая проблема, хотя и это фактор повышенного банковского риска: стандартную квартиру легче оценить, а значит, и продать, а с загородными объектами все наоборот. Поэтому даже в тех нечастых случаях, когда загородный объект стал предметом рассмотрения в банке, оценка его окажется наверняка ниже цены предложения. И тем не менее проблем гораздо больше.
Можно было бы рассчитывать на создававшиеся до кризиса альянсы застройщиков и банкиров, банкиров и риэлторов. Но дело в том, что рынок загородного домостроения не особенно выигрывает у ипотечного. Там застой: спрос настолько мал, что застройщики все чаще переносят заявленные на лето сроки сдачи своих проектов ближе к осени. Предложение, за малым спросом, накопилось так, что превысило уровень 2008 года, то есть докризисный. Товар в ассортименте, и его количество вдвое больше, чем в 2008-м. А спрос – вдвое же меньше. Не проданы, приводит статистику «Петербургская недвижимость», 70% объектов в присутствующих на рынке 250 коттеджных поселках. Это ни много ни мало 13,5 тыс. домовладений, что вполне соответствует всему объему предложения петербургского загородного рынка в моменте (по данным БН.ру). Так что кредитование на первичном рынке, где, вроде бы, развиваться оно должно без проблем по причине подготовленной документации объектов и относительной простоты оценки, не развивается вообще. «За наличием отсутствия» самого рынка.
Другая проблема в том, как ведут себя банки. Активизировавшись до кризиса (включая только что вышедших на рынок жилищного кредитования и операторов, до того работавших только с федеральной ипотечной программой), сегодня они присутствуют на рынке сугубо номинально. Среди негосударственных банков покупку или строительство домов кредитует банк «Открытие», большинство остальных предлагают ипотеку, по сути, лишь в рекламных проспектах: выдачи у них в этом году не было, либо были единичные. То же касается и государственного ВТБ 24. Возможно, есть выданные кредиты у Сбербанка, но он не склонен предоставлять детальные сведения.
Если на таком объеме кредитования возможно говорить о статистике, то она такова: средняя сумма кредита на покупку (строительство) дома – около 4 млн рублей. Для сравнения: средняя сумма займа на покупку квартиры на вторичном рынке Петербурга – 2,3 млн рублей, на первичном – 2,6 млн рублей.
В общем-то, сегодня купить именьице в кредит можно, прибегнув к кредитованию под залог имеющейся недвижимости. Сдав, грубо говоря, петербургскую квартиру в «ломбард». Такими кредитами очень активно занимаются НОРДЕА-банк и тот же банк «Открытие», хотя и у них статистика резко пошла в рост после запуска программ для малого бизнеса. Сейчас банк «Открытие» – лидер в номинации «самые крупные кредиты», как раз те, которые в основном требуются для приобретения загородного жилья. Но таким вариантом пользуются не столько желающие обзавестись дачей, сколько предприниматели под развитие своего дела.
Кстати, у этого вида кредитования всегда была ставка выше, нежели в классической ипотеке. Ситуация будет меняться в связи с действиями Сбербанка, который начал уравнивать эти ставки, и за ним неизбежно подтянутся остальные.
Наконец, на этот практически отсутствующий рынок довольно высокий порог входа. Только-только появляющихся после кризиса предложений с первоначальным взносом процентов в 10, как в городе, здесь не встретишь. Скорее всего, придется заплатить треть и более.