Игорь Тупальский: «Я думаю, что мы еще всех удивим»

Восстановился ли рынок сноса после кризиса, много ли в Петербурге памятников, которые простоят еще 200 лет, и готовы ли застройщики опять заниматься редевелопментом промышленных территорий – об этом «Строительный Еженедельник» беседует с президентом группы компаний «Размах» Игорем Тупальским.

– Когда мы два года назад общались, было понятно, что рынка сноса не существует. Никто ничего не делал, стройки стояли. Сейчас рынок появился? Или так же никто ничего не сносит, никто ничего не строит?
– Я считаю, что рынок ожил, потому что количество проектов, которые у нас в работе, достаточно велико. Может, дело даже не в проектах как таковых, а в том, что у инвесторов наконец-то появились деньги, и они достаточно активно стали вкладывать деньги в строительство. Рынок ожил. Вне всякого сомнения, пошел процесс активного жилищного строительства.

– Если вы раньше в основном занимались сносом и производными типа вторичного щебня, интересными проектами со сносом, то сейчас доля именно сноса составляет какой процент?
– В нашей группе снос составляет не менее 70%.

– Остальное – инженерная подготовка?
– Нет, остальное – генподрядные работы. Мы активно участвуем не просто в сносе, мы активно участвуем в сложных работах, реконструкциях, связанных с памятниками архитектуры, и готовы в этом плане очень активно развиваться.
Если разделить рынок сноса, то существуют два отдельных рынка. Первый рынок связан именно с желанием инвесторов получить освобожденное «пятно» в центре города, где объединенная охранная зона. Второй – это редевелопмент промышленных территории, заводов и тому подобное. Это два разных рынка, и я бы их не смешивал, потому что с точки зрения работы в центре для нас интересно не просто что-то снести, а снести и заново построить. Или снести частично и построить то, чего недостает.
Наша работа по сносу и ювелирному демонтажу должна сопровождаться воссозданием и укреплением, и мы к этому относимся очень серьезно. Это не какой-то завод сносить, скажем, в Колпино или Тихвине, или на Ижорском заводе обрушить какой-то цех. Там все очень просто: места полно, никто никому не мешает, делайте что хотите. В центре города работа аккуратная, сначала скальпелем удалить умершие части, а потом что-то сшить – это гораздо сложнее. Поэтому я бы два этих рынка не смешивал. Сама ниша работы в центре города по аккуратному и частичному демонтажу и восстановлению – в моем понимании это высший пилотаж.

– Насколько сейчас много подобной работы?
– По центру заказов много. Вопрос в следующем: мы не за все беремся. Причина проста – общественный резонанс сейчас таков, что ко многим проектам необходимо относиться очень осторожно. Мы же говорим о том, что для нас важно не снести и получить за это деньги, мы хотим участвовать в развитии города, а в Петербурге развитие очень тесными узами переплетается с сохранением истории. Нам предлагали участвовать в сносе Литературного дома, но я отказался сразу. Я знал, что там не идет речи о реконструкции, а браться за снос исторического объекта и при этом не иметь отношения к его реконструкции или воссозданию – слишком дорого с репутационной точки зрения. Сложный общественный резонанс вредит больше, чем наличие или отсутствие какой-то прибыли. Поэтому мы сознательно отказались от Литературного дома.
Кроме того, проекты, которые требуют тонкого и аккуратного подхода, очень долго разрабатываются. Мы готовы идти по пути того, чтобы вначале обсудить, является ли это сооружение памятником, нужно ли его сохранить, или нужно частично убрать и частично восстановить.

– Мне кажется, что в данном случае этот разговор будет бесконечным, потому что бесконечно количество людей, с которыми надо будет разговор этот вести.
– На сегодняшний день сформировано общественное мнение о том, что уничтожение памятников – это зло. И в этом разговоре почему-то абсолютно не слышны другие голоса, а является ли это тем злом: о котором мы говорим?

– Не является ли большим злом то состояние, в котором они находятся?
– Да, до тех пор, пока эти дома не начнут падать реально. Если быть честным, то, я ручаюсь, потратив немного денег, можно взять любой дом на выбор и доказать, что он давно уже там стоит на честном слове, абсолютно несложно.

– Доказать – не проблема…
– Я о том, что мы никогда не видим. О том, в каком состоянии находится дом внутри. Взять тот же дом Пропера. Когда мы начали разбирать в этом доме внутренние перегородки и перекрытия, сняли штукатурку, выяснилось, что дом не просто «мертвый» – количество трещин таково, что непонятно, как он вообще стоял. Но стоял ведь!

– Хорошо строили.
– Что значит строили? Все очень просто: бутовый фундамент, который за 200 лет превращается в муку, и деревянные перекрытия. Когда мы стали все вынимать, то когда сняли черновой пол, остались только балки. Эти деревянные балки начали падать, потому что они сгнили. Сняли все со стен, оказалось, их тоже нужно срочно усиливать. Пока стена была закрыта штукатуркой, дранкой, всего не видно. Кажется, что целый, все в порядке, даже фасад отремонтировали за госсчет. Красиво. Как только смотришь во внутрь – ужас.
Одна из основных проблем этих старых домов – раньше не было центрального отопления, стояли печи и камины. Соответственно, средняя стена любого такого дома представляет собой решето, чистое решето. Кроме того, когда печь работает, что осаждается на стены? Сера и сажа. Сера при взаимодействии с водой образует сернистую кислоту, поэтому сам дымоход является основой разрушения любого дома. Там уже известки нет, она уже вся изъедена. Реально, для того чтобы такие дома сохранить, в первую очередь надо под давлением залить бетоном дымоходы. Поэтому в отношении старых домов то, что дома снаружи и изнутри выглядят хорошо, – это наше большое заблуждение, которое рано или поздно, может, лет через 20-30, но все-таки даст о себе знать. Кроме того, меняется нагрузка на почву, гидротехнические условия и течения подземных рек...
Я хочу сослаться на историю нынешней гостиницы W на Вознесенском. До того как снести этот дом, у 8 зданий вокруг были усилены фундаменты, все подвалы были залиты жидким стеклом, иначе они бы не стояли.
Идея такой тонкой работы не по сносу, а по комплексной работе – сносу-реконструкции – именно в центре Санкт-Петербурга становится просто необходимой. Есть много интересных проектов: гостиницы на Марсовом поле и на Конюшенной площади, дом Абазы, идеи создания парковок внутри старых зданий… Мы даже готовили отдельную программу по монтажу автоматических парковок внутри старых зданий. Идея, в принципе, простая: оставляется 4 наружных стены, которые являются памятниками, вынимаются все «любимые» деревянные перекрытия, монтируется автоматический паркинг, все накрывается крышей, меняются окна, делается реставрация фасадов – получается что-то приличное. Если ничего не делать, то эти дома просто посыплются – вчера вечером я был на Средней Подъяческой рядом с Никольской площадью, – на это же без слез не взглянешь. Там половина домов стоит с заколоченными окнами и дверями. Почему? Потому что это уже никому не нужно, никто там жить не собирается. Все перекрытия давно уже сгнили, а кататься на скейтборде по наклонной плоскости в своих квартирах мало кто хочет. Нельзя забывать, что самые большие разрушения исторические здания получили в период своего массового перевода в коммунальный фонд в советские времена. Люди получили «чужое», что, как всегда, никто не хранит. Никто не сохраняет. Сколько было закрашено-перекрашено химическими красками дорогого декора в этих старых домах, сколько было возведено непонятных самодельных перекрытий и перепланировок. Я уже не говорю о массовом воровстве и сознательном вандализме. Вот когда был нанесен непоправимый ущерб. Поэтому идея реконцепции этого старого ветхого фонда в паркинги, о которых мы говорим, сейчас приобретает явные очертания. В центре места для паркингов нет, заглубляться в землю по стоимости, учитывая питерскую геотехническую и гидрологическую ситуацию, в принципе, невозможно. Каждый метр вниз стоит таких денег, что лучше не надо.

– Со сносом в центе Петербурга все понятно. Вернемся к другой теме. Вы говорили, что есть второй рынок – это рынок редевелопмента бывших промышленных территорий.
– Да. И здесь мы стояли почти три года. Практически все крупные заводы трикотажного и машиностроительного поясов города выкуплены. Сейчас из какого-то реального редевелопмента можно отметить только несколько проектов – это ЛенСпецСМУ, который купил «Вагонмаш» и завод им. Калинина на Васильевском острове, и начинающийся в августе-сентябре проект редевелопмента завода «Электросила». Появились новые инвесторы у завода «Самсон», их интересуют площадки и на Московском проспекте, и на Лиговском.
В общем, на этот рынок постепенно возвращаются деньги. С другой стороны, именно такая трехгодичная пауза дала возможность подумать, а все ли правильно мы делаем в коммерческой недвижимости. Я общался с очень интересным архитектором, который пропагандирует мысль совмещения бизнес-центров с жильем в одном здании. Ведь с точки зрения энергетических затрат строительство чисто бизнес-центра убыточно. Отопление, электроэнергия, канализация задействованы полдня, грубо говоря, с 8 до 6, а вторые полдня – с 6 до 8 – это просто выкинутые деньги. Ведь на Западе есть много таких бизнес-центров, где одновременно и бизнес, и люди. Но мы к этому еще не готовы, у нас ментальность другая.

– Третье, чем вы занимаетесь, и то, что в последнее время было наиболее перспективно, – проекты комплексного освоения и подготовка под них территорий. Сейчас все застройщики живые, предпочитают брать чистое поле и строить там.
– Предпочитать-то предпочитают, вот только вопрос, о котором мы говорили: поле – это хорошо, а коммуникации где?

– Тащить.
– Если мы понимаем, что один метр коллектора Водоканала стоит миллионы рублей, а надо протащить несколько километров, мы получаем цифру, которая граничит с безумием. Если брать как индикатор рынка самые успешные девелоперские компании – ЛенСпецСМУ и «ЮИТ», – у них чистые площадки кончились. В Приморском районе их уже нет.
Кроме того, многие пустые в данные момент площадки – это просто болото. Любая работа с болотом, мелиорация, выемка торфа, засыпка песком, если это переложить на один квадратный метр жилья, то получится цифра, сопоставимая со сносом и подготовкой территории в центре города, где коммуникации уже есть. Все же деньги научились считать после 2008 года. Поэтому никто не готов иметь дополнительную нагрузку лишних 100 долларов на каждый квадратный метр возводимого жилья.

– Хорошо поговорили про рынок. Хочется поговорить про вас – что сейчас из себя представляет группа «Размах»?
– На сегодняшний день существует несколько моих партнеров, с которыми мы создали группу «Размах», для того чтобы бизнес перестал быть бизнесом одного человека. Во-вторых, несмотря на то что мы нормально пережили кризис, вопрос финансовой подпитки все равно был. В итоге была создана группа «Размах», учредителям которой важно, чтобы мы не только работали и зарабатывали, но и объективно занимали лидерские позиции. Я рад, что не исчерпал кредит оказанного мне доверия: по итогам первого полугодия мы показали отличные результаты по обороту и чистой прибыли. Помимо Петербурга активно работаем в Москве, Мурманске, Нижнем Новгороде.
По обоюдному решению сторон Ассоциация по сносу зданий вошла в «Размах». В итоге в группе возникли совершенно разные направления. Сам «Размах» – это и сложные генподрядные работы, и реконструкция. Ассоциация по сносу зданий – это технологии демонтажа, 15-летний опыт работы, сотрудники, которые никуда не делись. Компания как выполняла роль лидера сложных технических демонтажных и подготовительных работ и одного из главных переработчиков строительных отходов на Северо-Западе, так и выполняет. Ничего не изменилось. Структура «Размаха» четко разделена по направлениям. «Размах» – это следующий этап развития, когда мы пришли к тому, что можем не только готовить площадки, копать землю и сносить здания, но еще и выполняем очень сложные генподрядные работы. Я думаю, что в ближайший год мы, наверное, вас удивим масштабами именно строительных работ группы «Размах», так же как и удивим осенью сложными демонтажными работами, которые будет проводить Ассоциация по сносу зданий.

– Где удивлять будете?
– В Петербурге.

– На каком объекте?
– Пока говорить рано. Впереди большая работа, как говорил один бывший губернатор.