Налог после оценки

Кадастровая оценка земельных участков сегодня неразрывно связана с предстоящим введением в России налога на имущество. Местные власти каждого региона будут иметь возможность регулировать ставки к определенному базису, а именно к кадастровой стоимости недвижимости. Поэтому введение нового налога возможно только после полного окончания работ оценщиков.

С 2006 года в России введен земельный налог на основе кадастровой стоимости земельных участков, оценка которых проводилась в период с 2001 по 2005 год. В настоящее время проходят  работы по актуализации этих результатов и проведению оценки в случаях образования нового земельного участка, изменения площади, вида разрешенного использования, перевода из одной категории в другую, а также выявления участков, не учтенных в период проведения массовых оценочных работ.

Нормативная база

Государственная кадастровая оценка земель на территории Российской Федерации проводится согласно действующему законодательству в сфере налогообложения и земли. Ее главной целью является создание налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Исходя из подготовленной схемы работ по кадастровой оценке, наблюдается некий перекос в сторону Росреестра за исключением контроля со стороны общественности и налогоплательщиков. Профессиональные оценщики призваны заниматься только сбором и анализом информации о рынке недвижимости конкретного региона и проводить индивидуальную оценку стоимости объектов.
На оценочную стоимость земельных участков в первую очередь влияют разрешенные виды функционального использования данной территории, рыночные цены, арендная плата за участки и недвижимость, которая находится на них, природные условия, локация, удаленность от городского центра, размеры, а порой даже соседство.
Результаты оценочных работ до утверждения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации обязательно согласуются с региональными комиссиями, что позволяет более полно учитывать местные особенности, и проверяются в Росреестре.
При оценке большинства участков применяется технология массовой оценки, которая зависит  от категории земель и методических рекомендаций МЭР. Но в любом случае существуют группы участков, которые оцениваются по рыночной стоимости, либо стоимость устанавливается нормативно.
По словам экспертов рынка, стоимость работ оценщиков зависит от  многих факторов, главными из которых являются категории оцениваемых земель, количество земельных участков и их типов, а также количество муниципальных образований.

Конкуренция растет

В предыдущие годы основными игроками в сегменте кадастровой оценки земельных участков являлись ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля», ВИСХАГИ, БТИ, МОК-Центр. В  последнее время наблюдается тенденция к увеличению количества компаний, начинающих осваивать этот сегмент рынка. «Анализ конкурсов и аукционов показал, что количество участников может достигать 10, среди которых достаточно много малых региональных компаний», – рассказывает генеральный директор ООО «АФК-Аудит» Вера Консетова.
При этом, как отмечают эксперты, качественные услуги оценки возможны только при тесном контакте с брокерами. По мнению директора департамента оценки Colliers International Санкт-Петербург Владислава Семенова, хорошие перспективы есть у компаний, которые совмещают комплекс услуг в сфере недвижимости – консалтинг, оценку, брокеридж, что позволяет аккумулировать большой объем конфиденциальной информации, необходимой для точной оценки.
В настоящее время, по словам Веры Консетовой, конкуренция на рынке кадастровой оценки земельных участков очень сильна. Для того чтобы выиграть конкурс, многие компании идут на скидки, которые порой доходят до 80%. Аналитики ООО «АФК-Аудит» связывают это с присутствием на аукционах большого количества малых компаний, которые далеко не всегда осознают объем и сложность работ.