Сергей Зимин: «Инвестиционные проекты в приоритете»

Накануне III Съезда строителей Северо-Запада заместитель полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин рассказал о поддержке и развитии инвестиционных проектов Администрацией Президента РФ.

– В августе Президент РФ Дмитрий Медведев назначил Вас инвестиционным уполномоченным в Северо-Западном федеральном округе. С какими проблемами чаще всего сталкиваются петербургские предприниматели?
– Мы занимаемся любыми инвестиционными проектами независимо от их приоритетности и экономической эффективности, если на пути их реализации возникают те или иные «административные барьеры». Основная часть претензий бизнеса касается работы органов по управлению государственным и муниципальным имуществом, монополистов, муниципальных образований. Большая часть инвесторов недовольны работой городских ведомств и чиновников. На федеральные органы власти жалоб пока не поступало.
Инвестиционная политика в городе всегда была активной. Однако пока в Петербурге нет равноправного доступа к государственным ресурсам. Пока что у нас складывается монополия во многих секторах экономики. В частности, на рынке строительства и в сфере торговли. За последние несколько лет в городе появилось беспрецедентное для Европы число аффилированных друг с другом торговых сетей. Вопрос продовольственной безопасности при этом почему-то не анализировали. Аналогичная ситуация и в сфере жилищного строительства. Думаю, что в этом отношении приоритеты работы городских властей нужно корректировать.

– Немало проблем и на первичном рынке недвижимости. Какие законодательные механизмы нужно задействовать для создания рынка качественного и недорогого жилья?
– В нынешних экономических условиях невозможно строить дешево и хорошо. Если человек приобретает недорогое жилье, ему, возможно, придется мириться с соответствующим качеством.
На мой взгляд, администрация может продавать с торгов право аренды лишь тех участков, для которых сформирована необходимая градостроительная документация. Иногда ее готовят сами строители, заинтересованные в получении земельных наделов. Однако и при такой схеме у застройщиков нет никаких гарантий победы на аукционах. Существующий механизм, при котором одна компания готовит участок, а торги может выиграть ее конкурент, несостоятелен.
Разумеется, проигравшей стороне компенсируют затраты на разработку необходимых бумаг. Тем не менее в этом случае участники рынка все равно несут немалые риски.
Право подготовки участков нужно отдавать не потенциальным участникам торгов, а специализированным организациям, которые будут получать прибыль за счет этой работы. Делать это можно с помощью механизма доверительного управления, работа которого прописана в Гражданском кодексе, но почему-то не встречается в Земельном. Система доверительного управления позволила бы исполнительным органам власти передавать земельные участки для проектирования на конкурсных условиях. Государство может выставлять определенные условия и квалификационные требования, а взамен получать грамотно выполненную работу. Думаю, что с запуском этой системы появится множество предприятий, готовых оказывать подобного рода услуги.
Механизм доверительного управления выгоден прежде всего для бизнеса – частные проектировщики смогут создавать максимально эффективные проекты, полностью обеспечивая потребности строительных компаний.
Еще одна проблема первичного рынка – его монополизация. Застройщики часто договариваются с двумя-тремя банками и несколькими страховыми компаниями – покупатели жилья вынуждены брать кредиты и страховать сделки именно в этих структурах. Все это явно не способствует удешевлению квадратного метра.

– Многие эксперты считают, что действующее законодательство не обеспечивает должное регулирование рынка недвижимости. Что нужно сделать для решения этой проблемы?
– В первую очередь необходимо отрегулировать правовые основы работы частных риэлторов.
Пока большинство частных риэлторов функционируют полулегально, а проект закона, регламентирующий их работу, «завис» на стадии разработки.
Вторичному рынку нужен законодательный контроль. Прежде всего для того, чтобы обеспечить защиту интересов граждан, пользующихся услугами агентов по недвижимости. В стране работает закон «О защите прав потребителей», работу частных компаний, работающих в том числе на рынке недвижимости, контролирует Роспотребнадзор. Тем не менее этих механизмов недостаточно.
Несмотря на то что законодательное регулирование риэлторской деятельности отсутствует, мошенничество на рынке не так распространено, как в 1990-х. Тем не менее эта проблема не теряет своей актуальности – фактически никто не следит за работой агентов. Налоговые службы проверяют лишь крупные компании с большими оборотами. Агентства недвижимости – это предприятия малого и среднего бизнеса. Многие из них работают по упрощенной схеме налогообложения. К сожалению, ревизоры редко контролируют такие фирмы. Однако если возникают те или иные проблемы, в отношении компаний тут же применяют карательные меры.
Проблема налогообложения деятельности частных риэлторов до сих пор толком не решена. Наиболее удобным решением этого вопроса может стать внедрение патентной формы налогообложения – как и в других видах деятельности, где трудно контролировать фактический кассовый оборот. Но частный риэлтор обязательно должен быть зарегистрирован в качестве предпринимателя без образования юридического лица, иначе его деятельность уголовно наказуема. Думаю, что этих двух документов (свидетельства ПБЮЛ и налогового патента) достаточно для легализации данного вида предпринимательской деятельности. Все остальные разрешительные, контрольные, лицензионные и другие процедуры можно считать необоснованными ограничениями предпринимательской деятельности.
Качество предоставляемых на рынке услуг и добросовестность их исполнителей могут контролировать саморегулируемые организации (СРО), формирующиеся на добровольной основе. Такие структуры должны вести превентивный контроль, с тем чтобы обеспечить соответствующий уровень налоговой и юридической грамотности у владельцев риэлторских фирм, проводить обучение частных риэлторов и владельцев риэлторских компаний.
Государственный контроль нужно выстроить таким образом, чтобы не создать бизнесу лишних барьеров в работе и проводить его исключительно с целью защиты прав потребителей.

– Какие шаги сегодня предпринимаются для правовой помощи населению?
– Проблемы функционирования системы ЖКХ, долевого строительства, вопросы получения субсидий актуальны по сей день. Для их решения нужны поправки в действующее законодательство. В том числе и с этой целью при участии Северо-Западной палаты недвижимости в Петербурге была создана общественная приемная по защите прав потребителей в сфере недвижимости. Недавно и в Ленинградской области совместно с приемной председателя партии «Единая Россия» Владимира Путина был запущен аналогичный проект. Помимо консультаций и помощи населению на основе работы этих приемных можно будет выявить болевые точки в жилищном законодательстве, сформировать необходимые предложения и направить их органам власти.