Гостеприимный рынок
12.09.2011
Рост туристических потоков и увеличение на 21% показателя доходности на номер (RevPAR) вселяют в участников гостиничного рынка оптимизм, однако эксперты считают это эффектом «низкой базы» и не спешат давать позитивные прогнозы.
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в первом полугодии 2011 года турпотопок в Петербург и Ленобласть только из-за границы увеличился на 12%. Позитивную динамику комитет связывает с результатами действия программы развития города как туристического центра, на которую Смольный планирует потратить порядка 800 млн рублей за 5 лет.
По словам экспертов, о полном восстановлении рынка говорить еще рано. «Несмотря на увеличение показателя доходности на номер в июле 2011 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 21% (в долларовом выражении), этот рост отражает эффект «низкой базы». Так, в июле 2008 года RevPAR на рынке Петербурга был на уровне 113 USD, а в 2011 году – 83 USD. В то же время один из признаков восстановления рынка – увеличение спроса при одновременном росте цен на размещение», – поясняет Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, Russia&CIS.
Основной позитивный тренд – рост заполняемости гостиниц, однако до докризисных показателей рынку еще далеко. «Параллельно с позитивными изменениями показателей загрузки гостиниц доходность гостиничного рынка продолжает снижаться, хотя и значительно меньшими темпами. Основной причиной является заметное снижение средних цен продаж. При наличии внешних позитивных факторов, таких как рост числа туристов, рост заполняемости на фоне увеличения предложения, обороты гостиниц падают. Такая ситуация объясняется тем, что клиенты стали разборчивы и требовательны к скидкам, что в итоге снижает доходность даже при улучшающейся загрузке», – рассуждает Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
«Как и предыдущий, 2011 год характеризуется активностью девелоперов в гостиничном секторе. На петербургский рынок стремятся выйти многие международные операторы. Наряду с ростом числа новых отелей в центре города происходит постепенная децентрализация гостиничного рынка: отели открываются в спальных районах и в пригородах», – дает позитивные оценки Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Игроки гостиничного рынка
Гостиничный рынок Петербурга в основном обслуживают международные операторы.
«Отечественные операторы, как правило, создаются для управления существующими гостиничными активами, неинтересными иностранным игрокам. Сейчас международные операторы управляют 42% всего номерного фонда города категории 3-5 (без учета мини-отелей до 20 номеров)», – говорит Олег Громков.
В текущем году был введен отель Crown-Plaza на 195 номеров и W на 134 номера. «W стал первым «трендовым» отелем в Петербурге и России, что говорит о зрелости рынка. Максимальное количество введено в 2008 году (более 1300 номеров), и это усугубило кризисные явления, так как новое предложение не было поглощено рынком при сузившемся спросе. В 2009 году добавилось 3 гостиницы. Одна из которых – более чем на 500 номеров («Холидей Инн Московские Ворота») – своеобразный рекорд и для рынка Петербурга, и для России. Две другие – «Соня Рэдиссон Блюю» и расширение «Коринтии Невский Палас» на 101 номер. В 2010 году введены «Парк Инн» на Невском и «Куртъярд Мариотт» (совокупно 357 номеров)», – рассказывает Марина Смирнова.
«Заметное влияние новых гостиниц можно наблюдать в районе площади Восстания, где когда-то среди отелей среднего уровня была только гостиница «Октябрьская», а теперь есть широкий выбор современных отелей Park Inn, Ibis, пополнившийся новой Crowne Plaza. Конечно, это отражается на делах устаревших гостиниц, которым остается конкурировать только ценой», – считает господин Громков.
Ценовая политика
По словам экспертов, гостиницы в последние несколько лет стали отходить от строго фиксированных цен.
«Активный рост предложения обострил конкуренцию, и большинство гостиниц разнообразили ценовую политику различными скидками и специальными предложениями, направленными прежде всего на привлечение туристов в низкий сезон», – полагает Илья Андреев. При этом среднегодовая заполняемость, по его оценкам, составляет 53%, что связано еще и с ярко выраженной сезонностью.
Однако Олег Громков считает, что большинство отелей категории 4-5 звезд сохраняют ориентацию на показатель прибыли, и поэтому удерживают соответствующий высокой категории уровень цен, демонстрируя при этом загрузку на уровне ниже среднерыночного. «Это гостиницы, ориентированные на бизнес-сегмент, не заинтересованные в смещении своей целевой аудитории в сторону клиентов гостиниц более низкого уровня. Некоторые участники рынка, напротив, сместили приоритет в сторону показателя загрузки, стремясь привлечь максимальное количество гостей и максимизировать свою долю рынка, предлагая цены ниже, чем у конкурентов», – объясняет господин Громков.
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в первом полугодии 2011 года турпотопок в Петербург и Ленобласть только из-за границы увеличился на 12%. Позитивную динамику комитет связывает с результатами действия программы развития города как туристического центра, на которую Смольный планирует потратить порядка 800 млн рублей за 5 лет.
По словам экспертов, о полном восстановлении рынка говорить еще рано. «Несмотря на увеличение показателя доходности на номер в июле 2011 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 21% (в долларовом выражении), этот рост отражает эффект «низкой базы». Так, в июле 2008 года RevPAR на рынке Петербурга был на уровне 113 USD, а в 2011 году – 83 USD. В то же время один из признаков восстановления рынка – увеличение спроса при одновременном росте цен на размещение», – поясняет Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, Russia&CIS.
Основной позитивный тренд – рост заполняемости гостиниц, однако до докризисных показателей рынку еще далеко. «Параллельно с позитивными изменениями показателей загрузки гостиниц доходность гостиничного рынка продолжает снижаться, хотя и значительно меньшими темпами. Основной причиной является заметное снижение средних цен продаж. При наличии внешних позитивных факторов, таких как рост числа туристов, рост заполняемости на фоне увеличения предложения, обороты гостиниц падают. Такая ситуация объясняется тем, что клиенты стали разборчивы и требовательны к скидкам, что в итоге снижает доходность даже при улучшающейся загрузке», – рассуждает Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
«Как и предыдущий, 2011 год характеризуется активностью девелоперов в гостиничном секторе. На петербургский рынок стремятся выйти многие международные операторы. Наряду с ростом числа новых отелей в центре города происходит постепенная децентрализация гостиничного рынка: отели открываются в спальных районах и в пригородах», – дает позитивные оценки Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Игроки гостиничного рынка
Гостиничный рынок Петербурга в основном обслуживают международные операторы.
«Отечественные операторы, как правило, создаются для управления существующими гостиничными активами, неинтересными иностранным игрокам. Сейчас международные операторы управляют 42% всего номерного фонда города категории 3-5 (без учета мини-отелей до 20 номеров)», – говорит Олег Громков.
В текущем году был введен отель Crown-Plaza на 195 номеров и W на 134 номера. «W стал первым «трендовым» отелем в Петербурге и России, что говорит о зрелости рынка. Максимальное количество введено в 2008 году (более 1300 номеров), и это усугубило кризисные явления, так как новое предложение не было поглощено рынком при сузившемся спросе. В 2009 году добавилось 3 гостиницы. Одна из которых – более чем на 500 номеров («Холидей Инн Московские Ворота») – своеобразный рекорд и для рынка Петербурга, и для России. Две другие – «Соня Рэдиссон Блюю» и расширение «Коринтии Невский Палас» на 101 номер. В 2010 году введены «Парк Инн» на Невском и «Куртъярд Мариотт» (совокупно 357 номеров)», – рассказывает Марина Смирнова.
«Заметное влияние новых гостиниц можно наблюдать в районе площади Восстания, где когда-то среди отелей среднего уровня была только гостиница «Октябрьская», а теперь есть широкий выбор современных отелей Park Inn, Ibis, пополнившийся новой Crowne Plaza. Конечно, это отражается на делах устаревших гостиниц, которым остается конкурировать только ценой», – считает господин Громков.
Ценовая политика
По словам экспертов, гостиницы в последние несколько лет стали отходить от строго фиксированных цен.
«Активный рост предложения обострил конкуренцию, и большинство гостиниц разнообразили ценовую политику различными скидками и специальными предложениями, направленными прежде всего на привлечение туристов в низкий сезон», – полагает Илья Андреев. При этом среднегодовая заполняемость, по его оценкам, составляет 53%, что связано еще и с ярко выраженной сезонностью.
Однако Олег Громков считает, что большинство отелей категории 4-5 звезд сохраняют ориентацию на показатель прибыли, и поэтому удерживают соответствующий высокой категории уровень цен, демонстрируя при этом загрузку на уровне ниже среднерыночного. «Это гостиницы, ориентированные на бизнес-сегмент, не заинтересованные в смещении своей целевой аудитории в сторону клиентов гостиниц более низкого уровня. Некоторые участники рынка, напротив, сместили приоритет в сторону показателя загрузки, стремясь привлечь максимальное количество гостей и максимизировать свою долю рынка, предлагая цены ниже, чем у конкурентов», – объясняет господин Громков.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Алена Филипова
