Приграничная перспектива

Проекты комплексного освоения территорий на границе Санкт-Петербурга и области пользуются у покупателей все большей популярностью. Однако эксперты рынка считают, что это временное явление.

Потребительский ажиотаж наблюдается только на начальных стадиях строительства, когда жилье стоит значительно ниже, чем в городе. Как только цены на квартиры взлетают в силу высокой готовности домов, интерес покупателей пропадает.
По мнению многих застройщиков, инженерно подготовленных пятен под жилье катастрофически не хватает. Фонд имущества с 2006 по 2010 годы на торгах реализовал всего 61 участок в черте города под жилую застройку.
В условиях дефицита «удобной» земли возможных способов ее получения остается немного: рекультивация территорий, комплексная застройка на границе Петербурга и области, строительство в области. При этом они требуют от застройщиков разных по размеру инвестиций, необходимых объемов подготовительных работ и различного опыта деятельности. Так, реновацию и комплексную застройку смогут потянуть только крупные девелоперы, которые впоследствии смогут привлекать к работе более мелкие компании.
Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент», уверена, что девелоперам остается либо выходить на вторичный рынок земли (где вследствие дефицита цены уже вернулись к докризисному уровню), либо осваивать новые земли (редевелопмент, реновация и областные земли). «Резерв таких земель достигает 12 тыс. га (45% из них – промышленные предприятия, территории военно-промышленного комплекса – порядка 30%, сельскохозяйственные земли – порядка 25%). Застройщикам придется самим готовить под застройку целые кварталы земли, предоставленные городом или приобретенные на вторичном рынке. Более или менее доступная земля для таких кварталов пока на приграничных территориях – на окраине Красносельского района, в Кудрово, в Ново-Девяткино и Мурино, в районе Пулково (город-спутник Южный (4,5 млн кв. м жилья); «Царскосельские холмы» (2,5 млн кв. м), «Планетоград» (2,2 млн кв. м), «Триумф парк» (1 млн кв. м))», – рассказывает Людмила Коган. По ее словам, данная тенденция очень напоминает столичный сценарий. Так, например, в 2010 году в Москве было сдано 1,8 млн кв. м жилья, тогда как в Московской области – 7,7 млн. В Петербурге разрыв пока сохраняется (2,7 млн кв. м в Петербурге и 1,04 млн в Ленобласти в 2010 году), но с каждым годом он все меньше и меньше. В августе текущего года, к примеру, в черте города в продаже было на 8 домов (с учетом очередей) больше по сравнению с августом 2010 года, а в пригородах и области – на 12.

Проекты «на выселках»

Проекты комплексного освоения оказались более стойкими к кризису, поэтому графики строительных работ были скорректированы незначительно.
От освоения территорий отказались лишь единицы компаний. Например, вместо проекта «Новая Англия» в 5 км от Константиновского дворца, о котором заявляли шведские инвесторы, теперь усилиями «Сателлит Девелопмент» появится «Ново-Сергиево». Компания «Отделстрой» пустила в продажу уже третью очередь в проекте «Новый Оккервиль» (Кудрово). «Главстрой-СПб» идет в графике – пилотный квартал «Северной долины» довольно успешно распродается. В «Балтийской жемчужине» сдана первая очередь, идут продажи в следующей. В районе «Славянка» (застройщик – «Балтрос») идет заселение 1 и 7 кварталов военнослужащими, получившими квартиры, построенные по заказу Министерства обороны. До конца 2011 года МО планирует заселить все 5 тыс. квартир. Стартуют и новые проекты. «Старт-Девелопмент», к примеру, начал строительство на проекте «Золотые ключи», который должен стать частью города-спутника Южный. УК «Теорема» пока осваивает земли, ранее принадлежавшие птицефабрике на Ропшинском шоссе, в пользу Министерства обороны, однако в будущем году обещает начать строительство жилья для продажи на открытом рынке.
Проект «Северная долина» в значительной мере обеспечивает рынок дешевым жильем, в том же направлении развивается проект «Девяткино». Однако здесь есть свои нюансы – повышенным спросом пользуются «малогабаритки» по цене до 2 млн рублей под инвестиционные цели. Как только предложение вымывается, продажи замедляются. Двух- и трехкомнатные квартиры «на выселках» нужны немногим. В данном случае людей больше волнует социальная и дорожно-транспортная обеспеченность, которая в таких проектах хромает.
В конечном итоге потребители жилья сегментируются – те, кому важно местоположение в черте города с соответствующей инфраструктурой, будут мириться с более высокой ценой. Те же потребители, для кого ключевым фактором выбора квартир будет цена, с легкостью выберут комплексную застройку в области.