Окраинам не хватает «встроек»

Объем спроса на встроенные помещения в Петербурге за первое полугодие 2011 года увеличился примерно на треть. Предложение же прибавило едва ли более 10%. В первую очередь от существующего дисбаланса страдают продуктовые операторы.

Общий объем встроенных помещений, которые есть на рынке сегодня, аналитики затрудняются оценить. Равно как и их объем, который может быть выведен до конца года. Сказать, сколько же встроенных помещений появляется в результате ввода новых жилых комплексов, достаточно сложно. К тому же он не оказывает значительного влияния на рынок стрит-ритейла, так как застройщики предпочитают первые этажи новостроек не сдавать в аренду, а продавать, замечает директор по развитию бизнеса компании ASTERA Людмила Рева.
По подсчетам директора департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерины Лапиной, в среднем доля встроенных помещений в новых домах составляет 4-8%. Как правило, встройка занимает все первые этажи. По оценке директора по маркетингу «ЮИТ Дом» Екатерины Гуртовой, ежегодно в городе вводится в среднем порядка 5% от общего объема ввода жилья. По итогам года в Петербурге может быть введено порядка 2,7 млн кв. м жилья. То есть «встроек» может стать больше на 135 тыс. «квадратов». Впрочем, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев дает другие оценки. По его мнению, для квартальной застройки обычно достаточно объема «встроек» в 1-2% от площади жилых помещений.
При определении площади коммерческих помещений для конкретного жилого дома необходимо учитывать комплекс факторов: наличие значимых потоков у фасадов, уровень развития конкуренции, наличие потенциальных источников спроса и их уровень. К примеру, в районе «Славянка», строительство которого осуществляет группа компаний «Балтрос», в двух кварталах на 500 тыс. кв. м жилья в 2012 году запланирован ввод 30 тыс. кв. м встроенных помещений. При этом будет построено еще несколько торговых комплексов и гипермаркетов. Первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин отмечает, что для создания действительно комфортной среды в районе общий объем инфраструктурных объектов может превышать 30% всей застройки. Ведь требуются школы, детские сады и поликлиники, торговля и сфера услуг, спорткомплексы, паркинги.
«Необходимый объем встроек в жилом комплексе зависит от параметров объекта. Прежде всего от его локации, – соглашается госпожа Рева. – Если объект строится в районе с развитой инфраструктурой, находится в зоне пешеходной доступности от уже существующих торговых зон, то количество встроенных помещений может быть минимальным. Если же другие жилые массивы, напротив, расположены в отдалении, а объекты инфраструктуры не получили должного распространения, в этом случае возможность разместить в рамках комплекса целый ряд необходимых магазинов и сервисов становится важным параметром».
По оценке Игоря Кокорева, на данный момент в спальных районах зачастую количества встроенных помещений недостаточно для размещения всей необходимой торгово-сервисной инфраструктуры. В этом году продолжалась тенденция расширения торговыми сетями географии своего присутствия на городских окраинах. Доля сделок в сегменте стрит-ритейла на окраинах увеличилась с 28% от общего числа в I квартале до 36% во II. Это связано с низким уровнем вакантных площадей в центре города, более низким уровнем арендных ставок в спальных районах и нежеланием населения совершать покупки в центре города в целях экономии времени, поясняет Людмила Рева. Приход в спальные районы крупных сетевых брендов, которые ранее были представлены только в центре города, добавляет эксперт, привело к росту арендных ставок на помещения вблизи станций метро, расположенных на удалении от центра.