КОТ – это река для подготовленных, опытных и профессиональных пловцов на длинные дистанции

Леван Харазов, генеральный директор «БКН-Девелопмент», считает, что появление проектов по комплексному освоению территорий (КОТ) направляет строительный рынок к «плановой экономике». И по его мнению, это положительный тренд. Почему, он объяснил в беседе с корреспондентом газеты «Строительный Еженедельник» Денисом Кожиным.

– Оцените перспективы строительного рынка, основные тенденции, направления.
– Если говорить о рынке в целом, то основным отличием от тех правил и тенденций, по которым развивался рынок последние 15-20 лет, является возврат к хорошо подзабытому прошлому – к «плановой экономике».
Сегодня мы занимаемся комплексным освоением территорий – градостроительно обоснованной, социально сбалансированной квартальной застройкой на окраинах города.
Точечные объекты в застроенных кварталах, конечно, еще встречаются, но крайне редко. Объем застройки в них весьма ограничен. Отсутствие альтернативы вынуждает мелкие и средние компании бороться за них, а это взвинчивает стоимость самих земельных участков. Риски по подобным проектам весьма велики, они рассчитаны на быструю реализацию и обязательно растущий рынок. Будущее за проектами комплексного освоения территорий, и это касается не только жилой застройки. Создаваемые девелоперами индустриально-промышленные и технопарки – это тоже пример комплексного освоения территорий.

– Доля проектов КОТ в общем объеме реализуемых проектов в городе действительно растет. Как вы оцениваете перспективы этого роста?
– Количество объектов и площади, сдаваемые в рамках их реализации по комплексному освоению, будут только расти. Для крупных игроков рынка – девелоперов и строительных холдингов – КОТ дает ряд преимуществ: во-первых, достаточно серьезный портфель земельных участков, расположенных локально в границах одной территории, что позволяет определить и спланировать стратегическое развитие самой компании и объем конечного продукта, выпускаемого на рынок, на период от 5 до 10 лет; во-вторых, при КОТ достигается снижение себестоимости на единицу продукта – квадратный метр.
Достигается это за счет нескольких факторов. Первое – стоимость самих земельных участков, даже при условии их инженерного обеспечения, порой ниже, чем на свободном рынке. Второе – появляется эффект масштаба: возможность много, быстро и планово строить в границах одной территории, соответственно, планировать объем продаж. Третье – работа с масштабным проектом позволяет крупным строительным холдингам обеспечить плановую загрузку строительных мощностей на несколько лет вперед. Четвертое – стандартизировав архитектурные решения можно получить серьезную экономию средств, которые при той же себестоимости можно затратить на создание более качественной и комфортной среды обитания.
Но существует очень много подводных камней. КОТ – это река для подготовленных, опытных и профессиональных пловцов на длинные дистанции.
Мы предполагаем, что многие компании, соблазнившиеся самой идеей и заключившие подобные договоры с городом, переоценили свои возможности.
В первую очередь это связано с более высоким и сложным уровнем осознания, организации и управления строительным проектом, применяемыми методами и приемами решения подобных комплексных многоуровневых задач. Компаниям необходим иной как по специализации, так и по уровню кадровой подготовки состав сотрудников.
В течение ближайших трех лет мы увидим смену игроков на данном рынке, особенно по тем территориям, где инвесторы не приступят к застройке.
В настоящее время большая часть проектов находится в стадии разработки градостроительной документации. В дальнейшем при обеспечении территорий КОТ инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой компании столкнутся с рядом характерных проблем.

– Какие территории, находящиеся в процессе освоения в Санкт-Петербурге, по вашему мнению, будут наиболее востребованы?
– Как наиболее перспективные с точки зрения градостроительного развития города и существующего покупательного спроса можно отметить Приморский, Московский, Пушкинский и Красносельский районы.

– Оцените актуальность проектов редевелопмента для Санкт-Петербурга.
– Редевелопмент – новая волна обновления городского пространства – в ближайшее время станет наиболее заметна за счет проектов вывода промышленных зон, «серым поясом» окаймляющих центральную часть города.
Процесс вывода предприятий из центральной части города и исторически сложившихся районов необходимо завершить в ближайшие 2-3 года. Город должен занимать более активную позицию в формировании и управлении процессом развития данных территорий, что придаст стимул к их развитию.
Реновации застроенных и исторически сложившихся жилых кварталов – это тоже КОТ. Однако стоит отметить, что, несмотря на особую привлекательность подобных проектов для потенциальных инвесторов, этот вид КОТ из-за своей остросоциальной проблематики наиболее сложен в реализации и требует особого профессионализма и индивидуального подхода.