Максим Мясоедов: «Мы проработали единственную территорию, непосредственно примыкающую к центральной части Санкт-Петербурга, и она получила правовой статус»
28.11.2011
Проектная компания «К-7» Максима Мясоедова подготовила проект планировки северной части одного из знаковых городских проектов – «Измайловской перспективы», и теперь генеральный директор может говорить о том, что эти 160 га – территории, полностью готовые к развитию с правовой точки зрения.
В работе другой не менее крупный проект – 140 га Буферного парка в Пушкине, где мастерская Мясоедова работает над проектом коммерчески успешного тематического парка развлечений, уникальным для Санкт-Петербурга, а возможно, и России.
– «Измайловская перспектива» последние годы воспринималась скорее как «черная дыра»: притягивает идеи, инициативы и проекты, поглощая их навсегда. Надо понимать, вашими усилиями ситуация перевернулась? Как это удалось?
– Северная часть – это территория больше 160 га, и принятые по ней градостроительные решения – одни из самых значимых на сегодня в городе. Начало было положено так: несколько компаний-застройщиков, имеющих здесь насущный интерес, объединились, чтобы профинансировать проектирование. Прежде всего это «Желдорипотека», «Петмол», который представляло ООО «Юнит», и «Адамант». Плюс соинвесторы – ООО «Тропик» и ООО «Имущественный комплекс». Они все, как говорится, «сидят» на этих землях, и как только появился договор с нами – границы проектирования стали общими.
Нам предстояло разобраться со многими вопросами, прежде всего социальными. Когда инвесторы работают по отдельности, они стремятся выжать как можно больше из своих метров земли. А объединившись, можно распределить социальную функцию, «размыть» ее, вынести из конкретно «своего» проекта, но сохранить для всей территории в целом.
Вся территория «Измайловской перспективы» огромна, порядка 450 га. Она делилась на северную, центральную и южную части. И всю эту территорию с точки зрения застройки не разгрести, не решить разом имущественные вопросы, не определить границы участков и т. п. И когда образовалась такая инициативная группа соинвесторов, город ее поддержал – раз есть интересанты на большие пятна, можно с чего-то начать.
А наша задача была – узаконить эти инициативы с точки зрения Градкодекса, правил застройки города, красных линий, объемов возможного для реализации жилья, инженерных нагрузок. Все это увязать с требованиями по охране памятников. Вот ее мы успешно и выполнили, получив постановление правительства на эти 160 га северной части. Так что сейчас дело за городом, за собственниками – как эту территорию осваивать, потому что правовое поле готово. Проект утвержден в августе этого года.
– В чем его сложность и уникальность?
– Прецедента не было. На проект планировки всех 450 га «Измайловской перспективы» в 2007 году было выпущено 864-е постановление правительства. И по правилам игры – хотя я считаю эти правила неправильными – корректуру этого проекта надо было производить тоже на все 450 га. А на них не было ни интересантов, ни понимания самого города, который не знал доподлинно, чего хочет. И финансирования, соответственно, тоже не было.
Так что когда возникли эти соинвесторы, мы выпустили – с учетом конкретных пожеланий конкретных застройщиков – отдельный эскизный проект, который утвердили в КГА как исходные данные для корректировки 864-го постановления. Случилось это в апреле 2010 года. По эскизу утвердили границы северной территории и начали корректуру в этих границах. Это земли РЖД (станции Варшавской), территории, прилегающие к Митрофаньевскому шоссе и Московскому проспекту – как городские, так и частные. Первоочередные земли – если идти от перекрестка наб. Обводного канала и Московского проспекта (территории от «Петмола») – находятся в частной собственности и требовали немедленного освоения.
В прежнем проекте не устраивали некоторые красные линии, зонирование на основании еще старых регламентов, к тому же там не были учтены технико-экономические показатели, прежде всего по инженерным нагрузкам. А мы реально посчитали потребности реального инвестора.
По ходу проектирования, когда мы занимались этим почти год и подходили к завершению проекта, всплыл вопрос Митрофаньевского кладбища. Его тоже быстро решили: у нас были в свое время предложения по этой части, хотя территорию в таком объеме, которую согласовал КГА и прежний губернатор Валентина Матвиенко, мы, конечно, не выделяли. Теперь выделили, и все были удовлетворены. Обозначили ее как мемориальную зону с соответствующим разрешенным строительством: храмы, акрополи и т. п. Успели вовремя, что снизило накал страстей по этой теме.
Наконец, мы не убрали ни одного архитектурного памятника: каждый либо приспосабливался, либо оставался как есть. Например, водонапорная башня, давно утратившая свою функцию, учтена как одна из доминант территории. А инвестор на ее использование найдется; пример – музейный комплекс «Вселенная воды» башня Водоканала.
– Там же еще уникальный, как его называют в народе, Музей паровозов.
– Да-да, уникальные экспонаты, причем музей еще и денег умудряется зарабатывать, они же не только катают на своих паровозах, но и сдают их, например для съемок кинофильмов. Но этот участок, где находится музей, пойдет под развитие, по этой территории должен будет пройти пробиваемый Новоизмайловский проспект.
Так что требуется срочное перебазирование музея. Задача – еще и сделать так, чтоб он не оставался под открытым небом, а был обустроен под крышей, с нормальной экспозицией, возможностью реставрации экспонатов. А мы в свое время сделали и утвердили проект планировки территории за Балтийским вокзалом. От улицы Шкапина до Митрофаньевского шоссе, прямо по соседству, мы делали проект планировки – именно под музей. Это территория бывшего Гатчинского товарного двора, сейчас участок земле-отвода железной дороги. По согласованию между городом и РЖД участок еще в 2007 году был выделен для перебазирования экспозиции.
Этот проект планировки мы согласовали в КГА. Насколько я знаю, есть компания, которая занимается освоением территории за Варшавским вокзалом и вдоль Новоизмайловского проспекта, и ей необходимо осуществить это перебазирование – в задании РЖД это прописано.
Эскизами самого здания музея за Балтийским вокзалом мы тоже занимались, первые варианты были согласованы еще в 2008 году, потом появлялись новые, есть интересные проектные решения.
– Какой функционал заложен в северной части Измайловской перспективы?
– По предыдущему проекту там размещалась сплошная деловая застройка. Офисы, торговые центры бесконечные… Это все в таком количестве давно уже не нужно.
Сейчас – по заказу тех самых частных компаний – появилась прежде всего жилая застройка со всей социальной инфраструктурой. Школы, зелень, спортивные объекты. Осталась деловая застройка, но лишь частично. Процентов 75 – жилье с инфраструктурой. Остальное – торговля и офисы. Все это будет, конечно, корректироваться в рамках проектирования отдельных кварталов, но общая пропорция именно такая.
Собственники в кварталах 13-14 – компании «ЮИТ» и «Юнит» – собираются строить жилье и торговый комплекс с офисной частью – это ближе к Обводному каналу. Желдорипотека размещала и жилье, и небольшую общественно-деловую зону, и спортшколу. У них была затея, аналог которой можно видеть у площади Балтийских юнг – школа-интернат со спортивным уклоном по ул. Железноводской, 23. Примерно то же и здесь – общеобразовательная школа с нормальным циклом обучения со спортивным уклоном и интернатом.
В квартале 47 хотели разместить гостиничный комплекс и развлекательный комплекс для детей и взрослых с аквапарком. Габариты этого квартала не позволяли запроектировать там жилую застройку.
– Итак, на сегодняшний день есть эскиз застройки, объемно-пространственное решение, выполненное компанией «К-7» совместно с инвесторами и утвержденное главным архитектором города, на 160 га северной части «Измайловской перспективы». И есть тоже утвержденный проект планировки. Все готово для развития, конфликтов нет?
– Мы брали объемы, заказанные застройщиками, и адаптировали их к нашему высотному регламенту, зонам охраны, «приземляли» запросы инвесторов, руководствуясь законодательством.
Конфликтов там нет, есть решаемые вопросы. Есть объекты, изымаемые под городские нужды, но они в любом крупном проекте будут. Невозможно не затронуть чьи-то интересы, реализуя крупные градостроительные комплексы.
В кварталах 13-14 не больше года может пройти до момента, когда начнут вбивать первые сваи. Я не вижу причин не развивать «упакованную» территорию, находящуюся в частной собственности. Есть земли, которые нужно рекультивировать, например за Балтийским вокзалом. Там не меньше двух лет пройдет прежде чем появится чистый квартал под застройку. Необходимо делать дезактивизацию, решать вопросы экологии, демонтировать и вывозить все, что накопилось под товарной станцией.
Есть кварталы, которые – хоть и железнодорожные – могут пойти тоже уже через год. Пятый квартал (где стоит храм на Обводном канале), например, можно начинать строить там.
А вообще я не вижу в центральных городских районах других подготовленных к освоению территорий.
– Стало быть, в «Измайловской перспективе» вы теперь лишь наблюдаете за судьбой собственного детища и непосредственное участие готовы принять разве что в переезде Музея паровозов. Но, насколько известно, у вас есть еще один «околожелезнодорожный» проект, причем не менее масштабный.
– Да, по заказу ОЖД и «Ленгипространса» делаем проект планировки территории Буферного парка в Пушкине. Это около 130-140 га.
Сейчас это пустырь между Санкт-Петербугским шоссе, железнодорожной веткой на Пушкин, Детскосельским бульваром и речкой Кузьминкой. Территория имеет статус зоны зеленых насаждений, а на самом деле там завядшие стручки саженцев, развалины бывшей станции Царскосельской дороги (два быка каменных торчат) и несколько тропинок для выгула собак. Есть там еще пруды, которые без дренажа превращаются в болота.
К Петербургскому шоссе примыкает самая цивилизованная часть, там есть заправка, торговля небольшая, и под эгидой пушкинской администрации проводятся праздники вроде Масленицы.
В свое время Буферный парк мы как работники проектной мастерской № 1 ЛенНИПИгенплана прорабатывали в составе Генплана 1987 года как развивающуюся зеленую зону с аттракционами. Затем все умерло. Но когда ОЖД перенесла Малую Октябрьскую железную дорогу (детскую), которая сейчас идет из Купчино параллельно большой, пока из ниоткуда в никуда, обозначилась задача конечного пункта назначения.
Изначально надо было узаконить все транспортные дела, границы отводов и т. п. – решить этот чисто юридический момент, а для этого нужен проект планировки, а в нем проработать конечный пункт прибытия. Некое функциональное насыщение конечной станции предложить. А то приехать, сесть на маршрутку и еще полчаса добираться до дворцов – как-то странно. Детям уж точно неинтересно.
По инициативе компании «Желдорипотека» и главы администрации Пушкинского района И.П. Пахорукова к 300-летию г. Пушкина нами совместно с компанией «Консультационный центр «Альтаир» был разработан эскизный проект Музея сказок Пушкина. Интерактивного музея – с аттракционами и кинозалами… Предпроект сделали за собственные средства.
Однако зона, которая прописана в ПЗЗ, не предполагает там размещение аттракционов, культурных объектов, капитальных сооружений, только объекты спорта. Наш проект планировки был заморожен, и мы ждали решения нашего заказчика, РЖД, и администрации города: куда движемся?
В этом году, где-то в апреле, ОАО «РЖД» приняло решение, куда развиваться, и мы разработали несколько концепций. Включая такую, где детская железная дорога заходила на территорию парка, описывала там некий круг, и подвозила к «Сказкам Пушкина». Предлагали такие объекты: Музей сказок, спортивные объекты и объекты малой железной дороги, школу, центр обучения, объекты инфраструктуры. Идея получила развитие на совещании ОЖД, и там появилась идея тематического парка: история Руси – от первых поселений славян до Великой Отечественной войны. С участием постановщиков, режиссеров, батальные сцены… Во всем мире это работает, а у нас на основе частной инициативы. На Западе это целый бизнес – и рестораны, и кафешантан, и бой быков, родео… Ты ходишь по улочкам какого-то форта или деревни с шерифом, перед тобой разыгрываются представления – все что хочешь.
Идею одобрили начальник ОЖД, пушкинская администрация и дирекция музея-заповедника, сделали презентацию, и она была обсуждена на встрече главы РЖД Владимира Якунина и губернатора Георгия Полтавченко в конце октября, где получила полную поддержку. На сегодня ОЖД продолжает финансировать проект планировки и подыскивается инвестор для разработки концепции самих аттракционов.
– Прямо скажем, не очень хорошо представляется Октябрьская железная дорога в роли инвестора всего этого благолепия…
– Октябрьская железная дорога выступила инициатором данного проекта, но денег на это в бюджете нет. Безусловно, должен быть инвестор, и насколько я понимаю, город и РЖД объединились в поисках этого инвестора, и, мало того, он даже найден. Есть патронаж РЖД, есть поддержка властей, должна быть выделена потребная инвестору коммерческая составляющая, бизнес-план должен быть понятен.
Там должна быть и зона аттракционов, зона тематических парков с объектами торговли, питания. Каждый мини-парк должен иметь коммерческую составляющую.
Мы – проектировщики, и не наша задача составлять бизнес-план. Процесс должен быть наоборот выстроен, а от нас тут вдруг просят объемы по инженерным мощностям: сосчитайте, сколько нужно воды, сколько тепла по всем видам нагрузок. На сегодня мы занимаемся правовой составляющей, а нас просят ответить на вопрос, сколько мощностей нужно для полива территории, а сколько для пожаротушения.
– То есть ваш предпроект воспринимается как окончательный?
– Возможно, кто-то так и думает. Но инвестор, скорее всего, будет думать иначе. Чтобы я отвечал на такие вопросы, у меня должно быть техническое задание и задание на проектирование. Эти два документа должны лечь в основу разработки концепции. У меня есть заказ на проект планировки от ОЖД. И я в составе этого проекта первым этапом должен решить правовую составляющую. Вот сейчас в городе идет процесс внесения изменений в Генплан и ПЗЗ, мы должны к началу будущего года выдать предложения по этой корректуре. Это, по сути, процесс аккумулирования всех предложений частных инвесторов. «Аккумулятор» – КГА. И я должен сдать первый этап своего проекта в КГА, а это предложение пойдет в основу внесения изменений по нашей территории проектирования. К примеру, мне надо зону ТР2 перевести в ТР3_2, которая позволяет спорт, аттракционы, небольшую торговлю, питание – все то, что на территории парка и должно размещаться. Если я это закрепляю, любому инвестору становятся понятны возможности.
Сейчас все в стадии разработки проекта планировки первого этапа. Первый вариант проекта встал из-за противоречий между заложенными в ПЗЗ регламентами и общим желанием развивать территорию парка. Мы предложили на этой территории Музей сказок, но развития этой идеи не последовало.
Теперь мы продлили распоряжение КГА на проект планировки и опять возвращаемся к первому этапу. КГА снова даст отрицательный ответ, мы прекрасно это понимаем, потому что проект противоречит ПЗЗ. Но зато теперь все закреплено решениями на совещаниях всех заинтерисованных сторон. До этого мне предлагалось нарисовать «зеленые насаждения общего пользования» как есть и забыть обо всем.
Таким образом, есть надежда на то, что всеобщими усилиями нам удастся сотворить благое для города дело, несмотря на некоторые ляпы нашего законодательства.
В работе другой не менее крупный проект – 140 га Буферного парка в Пушкине, где мастерская Мясоедова работает над проектом коммерчески успешного тематического парка развлечений, уникальным для Санкт-Петербурга, а возможно, и России.
– «Измайловская перспектива» последние годы воспринималась скорее как «черная дыра»: притягивает идеи, инициативы и проекты, поглощая их навсегда. Надо понимать, вашими усилиями ситуация перевернулась? Как это удалось?
– Северная часть – это территория больше 160 га, и принятые по ней градостроительные решения – одни из самых значимых на сегодня в городе. Начало было положено так: несколько компаний-застройщиков, имеющих здесь насущный интерес, объединились, чтобы профинансировать проектирование. Прежде всего это «Желдорипотека», «Петмол», который представляло ООО «Юнит», и «Адамант». Плюс соинвесторы – ООО «Тропик» и ООО «Имущественный комплекс». Они все, как говорится, «сидят» на этих землях, и как только появился договор с нами – границы проектирования стали общими.
Нам предстояло разобраться со многими вопросами, прежде всего социальными. Когда инвесторы работают по отдельности, они стремятся выжать как можно больше из своих метров земли. А объединившись, можно распределить социальную функцию, «размыть» ее, вынести из конкретно «своего» проекта, но сохранить для всей территории в целом.
Вся территория «Измайловской перспективы» огромна, порядка 450 га. Она делилась на северную, центральную и южную части. И всю эту территорию с точки зрения застройки не разгрести, не решить разом имущественные вопросы, не определить границы участков и т. п. И когда образовалась такая инициативная группа соинвесторов, город ее поддержал – раз есть интересанты на большие пятна, можно с чего-то начать.
А наша задача была – узаконить эти инициативы с точки зрения Градкодекса, правил застройки города, красных линий, объемов возможного для реализации жилья, инженерных нагрузок. Все это увязать с требованиями по охране памятников. Вот ее мы успешно и выполнили, получив постановление правительства на эти 160 га северной части. Так что сейчас дело за городом, за собственниками – как эту территорию осваивать, потому что правовое поле готово. Проект утвержден в августе этого года.
– В чем его сложность и уникальность?
– Прецедента не было. На проект планировки всех 450 га «Измайловской перспективы» в 2007 году было выпущено 864-е постановление правительства. И по правилам игры – хотя я считаю эти правила неправильными – корректуру этого проекта надо было производить тоже на все 450 га. А на них не было ни интересантов, ни понимания самого города, который не знал доподлинно, чего хочет. И финансирования, соответственно, тоже не было.
Так что когда возникли эти соинвесторы, мы выпустили – с учетом конкретных пожеланий конкретных застройщиков – отдельный эскизный проект, который утвердили в КГА как исходные данные для корректировки 864-го постановления. Случилось это в апреле 2010 года. По эскизу утвердили границы северной территории и начали корректуру в этих границах. Это земли РЖД (станции Варшавской), территории, прилегающие к Митрофаньевскому шоссе и Московскому проспекту – как городские, так и частные. Первоочередные земли – если идти от перекрестка наб. Обводного канала и Московского проспекта (территории от «Петмола») – находятся в частной собственности и требовали немедленного освоения.
В прежнем проекте не устраивали некоторые красные линии, зонирование на основании еще старых регламентов, к тому же там не были учтены технико-экономические показатели, прежде всего по инженерным нагрузкам. А мы реально посчитали потребности реального инвестора.
По ходу проектирования, когда мы занимались этим почти год и подходили к завершению проекта, всплыл вопрос Митрофаньевского кладбища. Его тоже быстро решили: у нас были в свое время предложения по этой части, хотя территорию в таком объеме, которую согласовал КГА и прежний губернатор Валентина Матвиенко, мы, конечно, не выделяли. Теперь выделили, и все были удовлетворены. Обозначили ее как мемориальную зону с соответствующим разрешенным строительством: храмы, акрополи и т. п. Успели вовремя, что снизило накал страстей по этой теме.
Наконец, мы не убрали ни одного архитектурного памятника: каждый либо приспосабливался, либо оставался как есть. Например, водонапорная башня, давно утратившая свою функцию, учтена как одна из доминант территории. А инвестор на ее использование найдется; пример – музейный комплекс «Вселенная воды» башня Водоканала.
– Там же еще уникальный, как его называют в народе, Музей паровозов.
– Да-да, уникальные экспонаты, причем музей еще и денег умудряется зарабатывать, они же не только катают на своих паровозах, но и сдают их, например для съемок кинофильмов. Но этот участок, где находится музей, пойдет под развитие, по этой территории должен будет пройти пробиваемый Новоизмайловский проспект.
Так что требуется срочное перебазирование музея. Задача – еще и сделать так, чтоб он не оставался под открытым небом, а был обустроен под крышей, с нормальной экспозицией, возможностью реставрации экспонатов. А мы в свое время сделали и утвердили проект планировки территории за Балтийским вокзалом. От улицы Шкапина до Митрофаньевского шоссе, прямо по соседству, мы делали проект планировки – именно под музей. Это территория бывшего Гатчинского товарного двора, сейчас участок земле-отвода железной дороги. По согласованию между городом и РЖД участок еще в 2007 году был выделен для перебазирования экспозиции.
Этот проект планировки мы согласовали в КГА. Насколько я знаю, есть компания, которая занимается освоением территории за Варшавским вокзалом и вдоль Новоизмайловского проспекта, и ей необходимо осуществить это перебазирование – в задании РЖД это прописано.
Эскизами самого здания музея за Балтийским вокзалом мы тоже занимались, первые варианты были согласованы еще в 2008 году, потом появлялись новые, есть интересные проектные решения.
– Какой функционал заложен в северной части Измайловской перспективы?
– По предыдущему проекту там размещалась сплошная деловая застройка. Офисы, торговые центры бесконечные… Это все в таком количестве давно уже не нужно.
Сейчас – по заказу тех самых частных компаний – появилась прежде всего жилая застройка со всей социальной инфраструктурой. Школы, зелень, спортивные объекты. Осталась деловая застройка, но лишь частично. Процентов 75 – жилье с инфраструктурой. Остальное – торговля и офисы. Все это будет, конечно, корректироваться в рамках проектирования отдельных кварталов, но общая пропорция именно такая.
Собственники в кварталах 13-14 – компании «ЮИТ» и «Юнит» – собираются строить жилье и торговый комплекс с офисной частью – это ближе к Обводному каналу. Желдорипотека размещала и жилье, и небольшую общественно-деловую зону, и спортшколу. У них была затея, аналог которой можно видеть у площади Балтийских юнг – школа-интернат со спортивным уклоном по ул. Железноводской, 23. Примерно то же и здесь – общеобразовательная школа с нормальным циклом обучения со спортивным уклоном и интернатом.
В квартале 47 хотели разместить гостиничный комплекс и развлекательный комплекс для детей и взрослых с аквапарком. Габариты этого квартала не позволяли запроектировать там жилую застройку.
– Итак, на сегодняшний день есть эскиз застройки, объемно-пространственное решение, выполненное компанией «К-7» совместно с инвесторами и утвержденное главным архитектором города, на 160 га северной части «Измайловской перспективы». И есть тоже утвержденный проект планировки. Все готово для развития, конфликтов нет?
– Мы брали объемы, заказанные застройщиками, и адаптировали их к нашему высотному регламенту, зонам охраны, «приземляли» запросы инвесторов, руководствуясь законодательством.
Конфликтов там нет, есть решаемые вопросы. Есть объекты, изымаемые под городские нужды, но они в любом крупном проекте будут. Невозможно не затронуть чьи-то интересы, реализуя крупные градостроительные комплексы.
В кварталах 13-14 не больше года может пройти до момента, когда начнут вбивать первые сваи. Я не вижу причин не развивать «упакованную» территорию, находящуюся в частной собственности. Есть земли, которые нужно рекультивировать, например за Балтийским вокзалом. Там не меньше двух лет пройдет прежде чем появится чистый квартал под застройку. Необходимо делать дезактивизацию, решать вопросы экологии, демонтировать и вывозить все, что накопилось под товарной станцией.
Есть кварталы, которые – хоть и железнодорожные – могут пойти тоже уже через год. Пятый квартал (где стоит храм на Обводном канале), например, можно начинать строить там.
А вообще я не вижу в центральных городских районах других подготовленных к освоению территорий.
– Стало быть, в «Измайловской перспективе» вы теперь лишь наблюдаете за судьбой собственного детища и непосредственное участие готовы принять разве что в переезде Музея паровозов. Но, насколько известно, у вас есть еще один «околожелезнодорожный» проект, причем не менее масштабный.
– Да, по заказу ОЖД и «Ленгипространса» делаем проект планировки территории Буферного парка в Пушкине. Это около 130-140 га.
Сейчас это пустырь между Санкт-Петербугским шоссе, железнодорожной веткой на Пушкин, Детскосельским бульваром и речкой Кузьминкой. Территория имеет статус зоны зеленых насаждений, а на самом деле там завядшие стручки саженцев, развалины бывшей станции Царскосельской дороги (два быка каменных торчат) и несколько тропинок для выгула собак. Есть там еще пруды, которые без дренажа превращаются в болота.
К Петербургскому шоссе примыкает самая цивилизованная часть, там есть заправка, торговля небольшая, и под эгидой пушкинской администрации проводятся праздники вроде Масленицы.
В свое время Буферный парк мы как работники проектной мастерской № 1 ЛенНИПИгенплана прорабатывали в составе Генплана 1987 года как развивающуюся зеленую зону с аттракционами. Затем все умерло. Но когда ОЖД перенесла Малую Октябрьскую железную дорогу (детскую), которая сейчас идет из Купчино параллельно большой, пока из ниоткуда в никуда, обозначилась задача конечного пункта назначения.
Изначально надо было узаконить все транспортные дела, границы отводов и т. п. – решить этот чисто юридический момент, а для этого нужен проект планировки, а в нем проработать конечный пункт прибытия. Некое функциональное насыщение конечной станции предложить. А то приехать, сесть на маршрутку и еще полчаса добираться до дворцов – как-то странно. Детям уж точно неинтересно.
По инициативе компании «Желдорипотека» и главы администрации Пушкинского района И.П. Пахорукова к 300-летию г. Пушкина нами совместно с компанией «Консультационный центр «Альтаир» был разработан эскизный проект Музея сказок Пушкина. Интерактивного музея – с аттракционами и кинозалами… Предпроект сделали за собственные средства.
Однако зона, которая прописана в ПЗЗ, не предполагает там размещение аттракционов, культурных объектов, капитальных сооружений, только объекты спорта. Наш проект планировки был заморожен, и мы ждали решения нашего заказчика, РЖД, и администрации города: куда движемся?
В этом году, где-то в апреле, ОАО «РЖД» приняло решение, куда развиваться, и мы разработали несколько концепций. Включая такую, где детская железная дорога заходила на территорию парка, описывала там некий круг, и подвозила к «Сказкам Пушкина». Предлагали такие объекты: Музей сказок, спортивные объекты и объекты малой железной дороги, школу, центр обучения, объекты инфраструктуры. Идея получила развитие на совещании ОЖД, и там появилась идея тематического парка: история Руси – от первых поселений славян до Великой Отечественной войны. С участием постановщиков, режиссеров, батальные сцены… Во всем мире это работает, а у нас на основе частной инициативы. На Западе это целый бизнес – и рестораны, и кафешантан, и бой быков, родео… Ты ходишь по улочкам какого-то форта или деревни с шерифом, перед тобой разыгрываются представления – все что хочешь.
Идею одобрили начальник ОЖД, пушкинская администрация и дирекция музея-заповедника, сделали презентацию, и она была обсуждена на встрече главы РЖД Владимира Якунина и губернатора Георгия Полтавченко в конце октября, где получила полную поддержку. На сегодня ОЖД продолжает финансировать проект планировки и подыскивается инвестор для разработки концепции самих аттракционов.
– Прямо скажем, не очень хорошо представляется Октябрьская железная дорога в роли инвестора всего этого благолепия…
– Октябрьская железная дорога выступила инициатором данного проекта, но денег на это в бюджете нет. Безусловно, должен быть инвестор, и насколько я понимаю, город и РЖД объединились в поисках этого инвестора, и, мало того, он даже найден. Есть патронаж РЖД, есть поддержка властей, должна быть выделена потребная инвестору коммерческая составляющая, бизнес-план должен быть понятен.
Там должна быть и зона аттракционов, зона тематических парков с объектами торговли, питания. Каждый мини-парк должен иметь коммерческую составляющую.
Мы – проектировщики, и не наша задача составлять бизнес-план. Процесс должен быть наоборот выстроен, а от нас тут вдруг просят объемы по инженерным мощностям: сосчитайте, сколько нужно воды, сколько тепла по всем видам нагрузок. На сегодня мы занимаемся правовой составляющей, а нас просят ответить на вопрос, сколько мощностей нужно для полива территории, а сколько для пожаротушения.
– То есть ваш предпроект воспринимается как окончательный?
– Возможно, кто-то так и думает. Но инвестор, скорее всего, будет думать иначе. Чтобы я отвечал на такие вопросы, у меня должно быть техническое задание и задание на проектирование. Эти два документа должны лечь в основу разработки концепции. У меня есть заказ на проект планировки от ОЖД. И я в составе этого проекта первым этапом должен решить правовую составляющую. Вот сейчас в городе идет процесс внесения изменений в Генплан и ПЗЗ, мы должны к началу будущего года выдать предложения по этой корректуре. Это, по сути, процесс аккумулирования всех предложений частных инвесторов. «Аккумулятор» – КГА. И я должен сдать первый этап своего проекта в КГА, а это предложение пойдет в основу внесения изменений по нашей территории проектирования. К примеру, мне надо зону ТР2 перевести в ТР3_2, которая позволяет спорт, аттракционы, небольшую торговлю, питание – все то, что на территории парка и должно размещаться. Если я это закрепляю, любому инвестору становятся понятны возможности.
Сейчас все в стадии разработки проекта планировки первого этапа. Первый вариант проекта встал из-за противоречий между заложенными в ПЗЗ регламентами и общим желанием развивать территорию парка. Мы предложили на этой территории Музей сказок, но развития этой идеи не последовало.
Теперь мы продлили распоряжение КГА на проект планировки и опять возвращаемся к первому этапу. КГА снова даст отрицательный ответ, мы прекрасно это понимаем, потому что проект противоречит ПЗЗ. Но зато теперь все закреплено решениями на совещаниях всех заинтерисованных сторон. До этого мне предлагалось нарисовать «зеленые насаждения общего пользования» как есть и забыть обо всем.
Таким образом, есть надежда на то, что всеобщими усилиями нам удастся сотворить благое для города дело, несмотря на некоторые ляпы нашего законодательства.
рубрика:
Личное дело
