Офисы за гранью классификации

В Петербурге не менее 10-14 млн кв. м офисов самого низкого класса D. Их обилие, с одной стороны, тормозит развитие рынка более качественных бизнес-центров, поскольку сбивает арендные ставки, с другой – дает возможность жить и развиваться малому бизнесу.

По статистике Colliers International Петербург, сегодня на 5 млн жителей города приходится порядка 6,5 млн кв. м офисов, из которых только около 20% – высокого класса А и В, остальное – класс С. Но есть еще дешевые офисы класса D, где работают, по разным данным, до 500 тыс. горожан. Официальной статистики по размерам этого сегмента не существует, поскольку эксперты предпочитают следить за прозрачными и понятными рынками. Попытку оценить масштабы серого рынка предприняли аналитики Maris/CBRE. «Мы исходили из того, что в Петербурге 10 тыс. га промзон. Минимум 5% этой территории отведено под административные здания, которые в последние годы превратились в стихийные бизнес-центры. А еще есть вузы и НИИ, которые тоже активно сдают помещения в аренду. Получилось, что офисы класса D в Петербурге занимают по меньшей мере 10-14 млн кв. м», – рассказал на круглом столе директор по развитию Maris/CBRE Кайл Патчинг.
Доля офисов класса D, расположенных на периферии (вне Центрального, Василеостровского, Московского, Петроградского районов), по дынным АРИН, составляет 58% от общего предложения в Петербурге. «Тем не менее в центральной части города также существует развитый рынок таких офисных помещений. В частности, в Московском районе расположено 18% подобных площадей, в Центральном – 16%, в Василеостровском и Фрунзенском по 11%. В тройке лидеров также находится Невский район (13%), в котором размещается большое количество заводов, располагающих помещениями, пригодными для создания офисов», – говорит руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева.
Обычно офисы класса D – это переоборудованные помещения заводоуправлений, а также цехов промышленных предприятий. Ставки аренды таких офисов варьируются от 450 до 700 рублей за 1 кв. м в месяц. «Они обычно на 20-50% ниже, чем в объектах класса В сопоставимого расположения и площади», – утверждает менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.
Такие помещения арендуют небольшие фирмы, которым требуется помещение до 70-80 кв. м, имеющие слабые финансовые потоки либо только начинающие свою деятельность. «Малый бизнес в тисках поборов. Приходится экономить. А поскольку экономия на персонале имеет свой предел, жертвуют удобствами офиса, что тоже своего рода экономия на людях», – говорит председатель Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков.
По словам и.о. директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Михаила Кретова, в большинстве случаев собственники дешевых офисов практически не вкладываются в текущий ремонт здания, в процесс его содержания, поэтому почти все поступающие от аренды средства идут в прибыль. И суммы получаются немалые. По оценке Кайла Патчинга, дешевые офисы аккумулируют не менее 1,7 млрд USD в год. «Если бы эти деньги вкладывали в развитие недвижимости, мы бы очень скоро получили мощный сегмент офисов класса С. Но деньги, видимо, используются как-то иначе», – рассуждает он. «Данный сегмент странно влияет на рынок. С одной стороны, он привлекателен низкой ценой и доступностью для арендаторов. С другой стороны, он не дает развиваться офисам классов А и В, удовлетворяя собой спрос», – говорит аналитик компании «НЭО Центр» в Петербурге Дмитрий Мизиков. Эксперты говорят, что создавать новые отдельно стоящие объекты низкого класса нецелесообразно с экономической точки зрения, хотя такие офисы могут появляться в составе промышленных объектов, комплексов, территорий. Но по прогнозу аналитиков, значительная часть объектов со временем уйдет с рынка в результате реконструкции с повышением класса или сноса в рамках проектов развития территорий.