Невыгодная высота

Высотное домостроение в Петербурге практически не развито. Однако градозащитное сообщество активно борется с любыми попытками застройщиков покорить новую высоту. В чем причина слабого интереса к строительству небоскребов со стороны инвесторов и есть ли этому экономическое и техническое обоснование, пытались выяснить участники заседания круглого стола «Высотное домостроение Северной столицы – где его «потолок»?», организованного газетой «Строительный Еженедельник».

Валерий Грибанов:
– Хочу обратиться с вопросом Александру Ивановичу Орту по поводу недавнего решения о том, что 38 объектов в центре Петербурга были переведены из статуса памятника не совсем законно. Есть ли среди них высотные проекты?

Александр Орт:
– Все эти объекты находятся в зонах регулирования, и где, естественно, были определены высотные параметры. 5-6 объектов из этих 36 были с превышением и находились на стадии пересогласования высотных параметров. Что касается работы службы, то мы отслеживаем чистоту документации, которая приходит к нам на экспертизу и при выдаче разрешения на строительство. Решения о высотных параметрах принимаются еще на стадии подготовки этих документов и согласования с КГА, КГИОП. При наличии этого пакета мы не проводим дополнительную экспертизу документов. Служба также не принимает участия в общественных обсуждениях проектов.

Валерий Грибанов:
– Давайте предположим, что законодательство действует, вопиющих нарушений в центре города нет, и сосредоточимся на аспектах экономического характера. Вопрос присутствующему здесь представителю консалтинговой компании «Найт Франк». Если ли у вас данные о том, сколько на сегодняшний день в городе заявлено проектов высотного домостроения и сколько уже реализуется?

Михаил Гущин:
– Если говорить о жилищном строительстве, то таких проектов немного. Важно еще и то, что мы понимаем под высотным строительством. Дома высотой в 25 этажей – это уже стандартный фактор, к которому в Петербурге все привыкли. Из тех проектов, которые уже реализуются с этажностью выше 25 этажей, можно назвать ЖК «Князь Александр Невский», из планируемых – «Морские башни» компании «АТ-Альянс», где будет 35 этажей.
Вообще на сегодняшний день среди проектов комплексного освоения территорий наблюдается тенденция к снижению высотности.

Валерий Грибанов:
– А с чем это связано?

Михаил Гущин:
– Прежде всего с комфортом проживания. Дом высотой 30-35 этажей не только дорог в строительстве, но и не очень комфортен для проживания, так как на одном пятне находится большое количество людей, которым к тому же необходимо создать нормальную социальную инфраструктуру.

Валерий Грибанов:
– Есть ли данные, сколько стоит строительство квадратного метра высоток? Насколько я знаю, после 25 этажа начинается серьезное удорожание.

Владимир Алексеев:
– Говорить о том, сколько стоит квадратный метр стройки, сложно. Все зависит от стоимости земли, стройматериалов и прочих параметров. По опыту знаю, что строительство высоток обходится недешево, так как необходимо большее количество согласований, а также привлечение квалифицированного персонала.

Валерий Грибанов:
– Сколько компаний сегодня в вашей СРО и сколько из них имеют допуск к работам по высотному строительству? Какие подтверждения состоятельности нужны компании, чтобы получить допуск к этим работам?

Владимир Алексеев:
– Надо для начала все-таки разобраться, что такое высотное домостроение. По закону это здания выше 100 м. До этой цифры требования к допускам самые обычные. 207-е постановление правительства ставит перед организациями задачи, и резко возрастают требования к квалификационному составу, четко прописано количество сотрудников, которые должны выполнять каждый вид работ. У нас порядка 10 организаций получили допуск на выполнение особо опасных работ.

Валерий Грибанов:
– Сколько по времени занимает согласование высотного объекта по сравнению с обычным? Насколько фактор высотности удлиняет сроки согласования?

Александр Орт:
– Большой разницы нет. Вопрос заключается в следующем: если 3 года назад потолок высотности для прохождения региональной экспертизы составлял примерно 75 м, то 2 года назад эта планка была поднята до 100 м, а срок проведения экспертизы остался прежним. На стадии подготовки проекта действительно есть другие процедуры и большее количество согласований.

Валера Грибанов:
– Теперь я хотел бы обратиться к представителям девелоперского сообщества. Есть ли у покупателей жилья предпочтения по этажности дома? Ведь есть опасения из-за возможности пожаров и просто из-за страха высоты.

Надежда Калашникова:
– Истоки равнинного менталитета жителей Петербурга лежат в истории нашего города. В XIX веке было не позволено строить здания выше Зимнего дворца. По нашим исследованиям, если речь идет о молодых людях, равнинного менталитета не наблюдается. На нижних этажах предпочитают жить люди более старшего возраста. Если говорить о безопасности проживания, то нужно вспомнить, что длина пожарных лестниц составляет 63 м. Молодые покупатели не задумываются об этих вещах и предпочитают хороший вид из окна всем этим вопросам безопасности. Насколько мне известно, СНиПов на строительство зданий выше 75 м не существует, поэтому девелоперы идут экспериментальным путем. Если говорить об экономике, то при высотном строительстве используются более сложные и дорогие конструкции. Необходимо также позаботиться и о принудительной вентиляции и наличии скоростных дорогих лифтов. Понятно, почему в проектах на окраине существует тенденция к снижению высотности. Центр стратегических исследований подсчитал, что в проектах, которые там сейчас реализуются, будет проживать порядка 1, 5 млн человек. Подсчитайте, сколько на такое количество жителей необходимо построить объектов соцкультбыта. В существующих условиях, когда город дал сигнал бизнесу, что не все проекты будут таким образом поддерживаться, девелопер не возьмет на себя ответственность строить высотные дома, где таких объектов должно быть довольно много.

Валерий Грибанов:
– Вопрос к Александру Орту. Если пожарные лестницы не выше 63 м, то как же решается вопрос о безопасности? Есть ли другие способы предотвращения таких ситуаций?

Александр Орт:
– Есть другие мероприятия. К примеру, на Западе у зданий есть приставные металлические лестницы и вертолетные площадки, которые обеспечивают эвакуацию. Что касается стоимости высотных зданий, то она возрастает как раз за счет инженерии. Девелоперы тяготеют к высоте, так как земля в центре и в районах около него дорогая, и инвестору из этого маленького клочка земли хочется выжать все, чтобы поправить свою экономику.
 
Валерий Грибанов:
– Получается, что в центре строить высотки нельзя, на окраинах не вполне целесообразно. Где же тогда в городе тот пояс, где это делать целесообразно?

Светлана Денисова:
– Имеет смысл рассмотреть гуманитарный аспект – насколько человеку комфортно жить в высотном здании. Существует проблема гиперконцентрации людей и автомобилей в местах, где находится большое количество многоэтажных зданий. К примеру, на проспекте Энгельса есть 20-этажный комплекс, рядом возводятся еще два. Жители протестуют против высотной застройки, потому что выехать с территории комплекса невозможно. Кроме того, мы все живем в северных широтах, и наш равнинный менталитет обусловлен низким солнцем, из-за которого мы имеем большие теневые пространства. С северной стороны таких домов не то что кустарники – трава не будет расти, а людям нужны зеленые зоны, детские площадки. Хотелось бы, чтобы наш город оставался местом, удобным для жизни людей. Именно экономика загоняет инвестора на высокие этажи. Город не в состоянии брать на себя финансирование объектов социальной инфраструктуры, что ставит инвестора перед выбором: либо экономика будет очень рискованной, либо ему нужно взбираться в небо, чтобы обеспечить меньшую рисковость своего проекта.
Мода на высотное строительство в мире уже прошла. Ни Америка, ни Европа уже не презентуют высотные проекты. Петербург как европейский город, наверное, тоже не должен гнаться за таким показателем, а должен думать о том, как сохранить свой прекрасный исторический облик и как преобразовать серый промышленный пояс, который находится внутри городских территорий.

Ольга Семенова-Тян-Шанская:
– Хотела бы отметить, что высотное домостроение неорганично для человека, которому свойственно стремиться к малым формам. Люди стремятся в пригороды, хотя на данный момент они не обладают развитой инфраструктурой, и это их останавливает. К тому же наблюдается низкая обеспеченность жильем – 24,5-24,8 кв. м на человека. Порядка 75% людей предпочитают переезжать в тот же район, а поскольку в городе очень мало пятен под застройку, то выход видится именно в том, чтобы идти в высоту. Что касается застройки в центре, то дело не только в неорганичности такой застройки с окружающим пространством, но и в несоответствии такого здания нормам инсоляции. Что касается стоимости строительства, то, по оценкам застройщиков, самый дорогой кластер этажей – это с 5-го по 16-й. Молодежи среди покупателей жилья не так много, их порядка 7-8%. А люди среднего возраста предпочитают среднюю этажность. Хотя сейчас мы возводим дом, в котором 23 этажа и 75 м. Здесь на высотные этажи клиенты пришли к нам с большой радостью, но там действительно красивый вид. И сегодня все квартиры на последнем этаже уже реализованы.

Андрей Уртьев:
– Строительство – это в первую очередь бизнес. Здесь все определяет экономика и политика. Есть центр и городская линия, которую нужно сохранять, но говорить об исторической ценности района «Девяткино» или станции метро «Парнас» сложно. Если квартиры в высотных домах стоят дешевле, то люди будут их покупать. К тому же чтобы выбраться из коммуналки, люди готовы поехать и на 25 этаж на окраине. Высотки в Петербурге имеют право на существование. Что же касается нагрузки на строительство социальной инфраструктуры, то если квартал застроить пятиэтажными домами, то инфраструктуру также надо будет создавать и равномерно распределять по территории, что может быть даже дороже.

Валерий Грибанов:
– Высотное домостроение все же более приемлемо для офисной недвижимости или жилой тоже?

Ксения Морковкина:
– Люди сегодня охотнее покупают квартиры в домах до 25 этажей. Высотное домостроение более применимо для коммерческих объектов. Основной доминантой Петербурга является Нева, и такой вид из окна стоит денег. По опыту продаж в нашей компании могу сказать, что квартиры на высоких этажах стоят на 10% дороже. Связано это с тем, что увеличена высотность потолка и учтены потребности людей, которые ориентированы на покупку такой квартиры. Приобретает такое жилье в основном руководящий состав, и квартиры на высоких этажах в нашей компании расходятся в последнюю очередь. У покупателей возникают вопросы по пожарной безопасности, возможности поломки лифта, протечек. Во всех наших домах предусмотрена нижняя и верхняя система водопровода, для того чтобы жители не чувствовали дискомфорт. К тому же во всех домах стоит автоматическая пожарная сигнализация, которая идет на пульт к пожарным. Наш опыт показывает, что самыми востребованными являются квартиры с 5-го по 14-й этажи.

Валерий Грибанов:
– Может быть, такой менталитет обусловлен тем, что таких проектов просто нет? А если появятся 2-3 высотных проекта, то он перестанет работать. Может такое случиться?

Ксения Морковкина:
– На высоких этажах квартиры в основном все же приобретают региональные покупатели из нефтегазовых регионов. А местные жители, мигрирующие, к примеру, из центральных районов, предпочитают селиться на 5-10-й этажи.

Константин Шашкин:
– Тому, что в городе пока нет высотных зданий, есть и техническая причина. Подземная часть Петербурга сложнее, чем в некоторых других регионах. Небоскребы в основном строятся на скальных грунтах, где это сделать проще, а главное – дешевле. Сегодня в нашем городе есть технологии высотного домостроения и умение проектировать такие объекты. Вопрос только в том, что такие конструкции получаются довольно дорогими. И главная причина тому, что у нас нет высотных зданий – это дороговизна фундаментных работ, из-за чего страдает экономика всего проекта. У высокого здания должна быть развитая подземная часть: заглубленное и уширенное основание. Вызывает опасение то, что в стране падает уровень проектирования, а высотное строительство связано с возрастанием пожарных и прочих рисков.

Валерий Грибанов:
– Согласны ли вы, что уровень проектирования падает?

Александр Орт:
– Я постоянно говорю о том, что тот провал, который произошел 2-3 года назад, выравнивается очень медленными темпами. Сейчас началась активная работа СРО в области проектирования, которая, надеюсь, улучшит сложившуюся ситуацию.

Валерий Грибанов:
– Хотелось бы понять, где тот предел по высотности, который будет приемлем для Петербурга и экономически и технологически.

Сергей Свешков:
– Для начала я бы предложил определить высотное здание как такое, для которого требуется разработка специальных технических условий. Что касается стоимости проектирования, то больше 100 EUR за 1 кв. м никто не платит. Себестоимость 1 кв. м строительства высотного здания начинается от 7 тыс. EUR и может достигать 15-20 тыс. EUR. Строить высотные здания в Петербурге компанию могут заставить только большие амбиции, так как техники необходимой нет, специалистов местных тоже нет, и тяжелые грунты. В наших условиях стоимость фундамента составляет порядка 30-40% от стоимости коробки. Если строить, к примеру, 100-этажное здание, то каждый 20-й этаж должен быть техническим. То есть вложения в инженерию составляют еще около 50%. Если считать экономику проекта в условиях Петербурга, больше 40 этажей строить никакого экономического смысла нет. К тому же в городе очень ограниченное число необходимых для выполнения таких работ специалистов.

Валерий Грибанов:
– Большинство экспертов считают, что строительство «Лахта-центра» – это имиджевый проект. Однако все уверены, что его появление даст импульс для развития всего района. В таком случае, может, проекты высоток имеют экономическое значение для тех территорий, на которых они находятся?

Светлана Денисова:
– Один из наших проектов находится в непосредственной близости от будущего «Лахта-центра». По мнению жильцов, башня Газпрома повысит привлекательность района, будет способствовать активному развитию объектов инфраструктуры, деловых зон, центров развлечений, стимулирует жилищное строительство. Дополнительный интерес проявляют инвесторы, которые покупают квартиры прежде всего под сдачу в аренду. Иметь в непосредственной близости штаб-квартиру крупнейшей в России компании дорого стоит.
Это, конечно, не может быть массовым явлением. У нас не Манхэттен. Нам нужно осмыслить то, что находится в середине нашего города. Это огромный серый промышленный пояс. Тогда вопрос о том, чтобы идти вверх, будет на некоторое время отодвинут.

Михаил Гущин:
– Вопрос с «Лахта-центром» не в высотности, а в том, кто его строит. К примеру, проект «Москва-сити» не улучшил ситуацию в районе, а, напротив, ее усугубил. Если говорить о Петербурге, то тот же проект главного офиса банка Санкт-Петербург превышает 75 м, но развития территории вслед за его реализацией не последовало.

Надежда Калашникова:
– Я не соглашусь с последним утверждением. Это не только проблема застройщика, но и проблема города. Экспериментально мы видим, что проект «Москва-сити» не дал никакого толчка для развития этой территории. Если город не начнет заниматься проблемами транспортной инфраструктуры, то никакого развития территорий не будет.