Проще снести

Последние годы все чаще приходится слышать о проектах реконцепции неудачных торговых комплексов. С офисными центрами все сложнее. Относительно безболезненно в смысле материальных затрат бизнес-центр может поменять формат лишь на стадии проектирования.

Реконцепция бизнес-центров достигла пика своей популярности в кризисный период, когда рыночные условия поставили под вопрос ликвидность офисных площадей. Основной тенденцией стало перепрофилирование проектов бизнес-центров под жилые объекты – на жилые площади спрос более стабилен. Но, говорят девелоперы, тут следует обратить внимание, что перепрофилированию подвергались объекты, находящиеся на стадии проектирования: провести жизнеспособную реконцепцию офисного объекта после начала строительных работ – сложная задача. «Стоимость такого перепрофилирования может превысить затраты на новый проект, да и сроки сдачи объекта в эксплуатацию затянутся как минимум на 2-3 года», – говорит директор по маркетингу MirLand Development Corporation Елена Валуева.
С этой точкой зрения согласна и Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН: «В отличие от торговой недвижимости провести реконцепцию бизнес-центра с существенными изменениями практически невозможно. На рынке есть примеры неудачных объектов, но, как правило, их невозможно переделать ввиду конфигурации здания, проще снести и построить заново».
Генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, рассуждая о технической стороне реновации здания, замечает: «Перепрофилировать уже построенное офисное здание под жилую недвижимость просто невозможно, так как для этого необходимо помимо самой реконструкции повторное прохождение всех процедур согласования, подведение коммуникаций и т. д.».
Сегодня чаще всего происходит корректировка формата офисных центров: в соответствии с рыночной ситуацией бизнес-центры меняют нарезку, повышают или понижают свой класс.
Впрочем, изменить нарезку тоже не всегда возможно.
«Основная проблема офисных зданий – это большая глубина, что приводит к невозможности мелкой нарезки. Для реконструированных исторических зданий также иногда возникают проблемы, связанные с инженерным оснащением и неудобной планировкой», – рассказывает госпожа Марковец.
Бывает, говорят девелоперы, рассматриваются варианты перепрофилирования административных зданий под гостиницы.
Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи Групп», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, вспоминает: «У «АйБи Групп» был в практике один пример, когда из бизнес-центра собственник предполагал сделать медицинский центр. Нам как специалистам еще на этапе первоначальных переговоров было понятно, что такая реконцепция невозможна. Результаты подробно проработанного концепт-проекта убедили заказчика: медицинское учреждение вне зависимости от размера и специализации – вещь особенная, со своими жесткими нормами и требованиями, в том числе и к помещениям. Под эти цели ему оказалось проще построить новое здание, соответствующее всем стандартам, чем переоборудовать бизнес-центр».
Если говорить о тенденциях последнего времени, формирующихся под влиянием общекризисной ситуации, то в Санкт-Петербурге есть примеры, когда собственники проектов, которые они планировали развивать как офисные центры, перепрофилируют их под жилые. Это «Электрик-Сити» Группы ЛСР, первоначально позиционировавшийся как бизнес-центр класса А, и многофункциональный комплекс Clover Plaza, доминирующей функцией которого после покупки проекта холдингом Setl Group стала жилая. Таким образом, собственники значительно снижают свои риски. Логично, что в связи с расположением объектов в них будет преобладать жилье бизнес-класса и класса элит.