Встроиться в поток клиентов

Увеличивающееся с каждым годом количество бизнес-центров не уменьшает долю офисных помещений, предлагаемых в аренду на первых этажах жилых домов. Арендаторы у этих помещений, объясняют аналитики, разные. А потому помещения на первых этажах будут востребованы всегда.

Светлана Попова, аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент говорит, что чаще всего помещения под офисы на первых этажах домов, выходящих фасадами на улицы, арендуют банки, турагентства, юридические консультации, отделения страховых компаний, компании, предлагающие оперативную полиграфию, и т. п. «Владельцы таких офисов даже готовы мириться с тем, что приходится самостоятельно решать все техническо-организационные вопросы (ремонт, неисправности, уборка, и т. д.)», – свидетельствует госпожа Попова. Преимущество аренды помещений бизнес-центров, как говорят специалисты, именно в том, что там все вопросы с эксплуатацией здания решает управляющая компания. Поэтому сегодня спрос на помещения в бизнес-центрах выше, чем спрос на офисы во встроенных помещениях. По мнению аналитиков, это говорит о развитости рынка.
Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development Corporation, рассказывает: «Сравнить ценовые показатели офисов в бизнес-центрах и во встроенных помещениях сложно, так как многое зависит от местоположения. Встроенное помещение на первой линии Невского может в разы превышать стоимость аналогичного по метражу офиса в бизнес-центре класса А. Полуподвальное представительство туристической компании, соответственно, может быть существенно дешевле площади в БЦ класса С».
Качество офисов в новых бизнес-центрах, как правило, выше, чем в даже самом дорогом встроенном помещении: более новые коммуникации, парковка и прочие блага современного строительства. «Если речь о встройке в центре города, возможны ограничения КГИОП на использование и ремонт помещения», – добавляет госпожа Валуева.
Следует отметить, что на рынке встроенных помещений наиболее востребованы небольшие офисы, 50-100 кв. м, в первоклассных бизнес-центрах такие площади не продают и практически не предлагают в аренду. Большое значение для встроенных помещений имеет то, где расположен вход в них, ведь офис, как правило, арендуется для обслуживания потока клиентов.
Например, одинаковое по техническим характеристикам помещение может существенно отличаться по цене в зависимости от того, возможен выход посетителей на магистраль или только во двор. Часто пустуют нежилые помещения на первых-вторых этажах в только что сданных жилых комплексах.
Одно из важнейших отличий офиса в БЦ – у него есть УК, которая организует сервис. Если мы имеем дело с помещением во встройке, то охрану, клининг и прочее в большинстве случаев придется организовывать самостоятельно.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, арендные ставки на помещения зависят от района расположения объекта и его качественных характеристик, они начинаются от 600 рублей за 1 кв. м в месяц. По такой ставке можно снять переведенную в нежилой фонд квартиру в спальном районе с одним входом и стандартным квартирным запасом по электрической мощности. Верхняя граница ставки на бывшие квартиры – 1350 рублей за 1 кв. м в месяц. Помещения площадью от 150 кв. м, которые изначально принадлежали нежилому фонду, сдаются по ставкам от 800 до 1250 рублей за 1 кв. м в месяц. Арендные ставки на встроенные офисы в центре начинаются от 1000 рублей за 1 кв. м в месяц.
Подавляющее большинство компаний предпочитает аренду помещений в бизнес-центрах в силу более выгодных коммерческих условий. Сегодня площади в современных офисных центрах нередко предлагаются по ставке значительно ниже, чем во встроенных помещениях. Представительские офисы в центре города в старых зданиях с хорошим ремонтом площадью 150-350 кв. м сдаются по арендной ставке 1000-1500 рублей за 1 кв. м в месяц.
Помимо этого, при аренде офиса в бизнес-центре нет необходимости задумываться об охране, уборке, контроле за оплатой коммунальных услуг. Управляющая компания может взять на себя часть вопросов технического оснащения помещения. Немаловажно и обязательное наличие парковки, которая у встроенных помещений, как правило, носит стихийный характер.