За перегородкой

В коммерческой недвижимости увеличение стоимости объекта достигается комплексными решениями: частичной либо полной реконцепцией, а также реконструкцией.

В первом случае для повышения конкурентоспособности объекта, его посещаемости и стоимости квадратного метра меняется идея и позиционирование проекта, внутреннее расположение арендаторов и потоки посетителей. Так, например, произошло с превращением мебельного центра «Грэйт» на пересечении проспектов Гражданского и Науки в ТРК «Академ парк».
«Реконструкция – более масштабный и длительный процесс, в значительной степени преследующий цель увеличения площади, – говорит Павел Пикалев. – Ярким примером является реконструкция Дома ленинградской торговли на Большой Конюшенной улице, в результате которой торговая площадь объекта увеличилась вдвое – с 9 тыс. до 18 тыс. кв. м».
Минимальные затраты повысят стоимость объекта в пределах 5%, сообщает эксперт, однако уменьшат сроки экспозиции, ускорят динамику продаж. Более серьезная реконцепция, особенно если говорить о коммерческой недвижимости, приводит к росту ставок более чем на 15%. В сочетании со значительным увеличением арендопригодной площади общий арендный доход в наиболее успешных случаях может вырасти в разы.
«Безусловно, когда есть желание что-то продать, необходимо придать этому предмету товарный вид, однако в случае коммерческой недвижимости под товарным видом подразумеваются не внешние характеристики – цвет фасада, или оконных рам, или стен, или коридоров, а гораздо более глубокие понятия, – комментирует Василий Довбня. – Если объект нуждается в реконструкции, реконцепции, ремонте, перепланировке, то товарный вид ему придаст правильное позиционирование на рынке, то есть профессиональная концепция кампании по продаже».
Если речь идет об офисной недвижимости, то хорошее состояние здания для арендаторов играет куда более важную роль. Так, здание без капитального ремонта в центре города может стоить в 6-8 раз дешевле, чем с ремонтом. Если же рассматривать минимальные вложения в ремонт здания, то его стоимость может повыситься примерно в полтора раза, а арендная ставка возрастет на 5-7%, уверен Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. «Однако, как правило, собственник не хочет уделять время организационным вопросам, этим занимаются управляющие компании. Несущественные «уловки» играют заметную роль на стагнирующем рынке, например в Европе, где изменение цены на 2-3% – уже заметное событие», – заключает специалист.