Правовой коллапс откладывается

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь инвестиционный договор утратил свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность. Поэтому постановление может снизить интерес инвесторов к рынку недвижимости. Складывается ситуация, при которой у девелоперов нет системы защиты прав на объект, констатируют эксперты.

«Постановление напрямую затрагивает финансирование строительства юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. И сформулированная ВАС правовая позиция по поводу предварительных договоров с условием о полной (почти полной) оплате будущей недвижимой вещи (суть которой в том, что такие договоры надо квалифицировать не как предварительные, а как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи) позволит хоть в чем-то помочь тем покупателям строящейся недвижимости, которым застройщики с маниакальным упорством навязывают такие договоры», – объясняет Роман Бевзенко, начальник Управления частного права ВАС.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры», считает, что новый документ не оказал серьезного негативного влияния на инвестиционный рынок в сфере недвижимости. «Постановление Пленума ВАС РФ уже с сентября стало активно применяться арбитражными судами, при этом массового оттока инвесторов из недвижимости не наблюдается, поэтому говорить об «охлаждении» интереса инвесторов к рынку недвижимости не приходится. В то же время большинство инвесторов вынуждены были либо уже пересмотреть инвестиционные схемы для устранения вновь появившихся юридических рисков, либо находятся в стадии их пересмотра. В отношении дольщиков это постановление ситуацию не изменило, так как оно касается прежде всего арбитражной практики и не распространяется на суды общей юрисдикции, которым подведомственны споры с участием граждан», – отмечает господин Некрестьянов. 

Квалификация инвестдоговора в качестве договора купли-продажи влечет обязательность регистрации права собственности сначала за застройщиком, только затем регистрируется переход права собственности от застройщика к инвестору. Как рассказала Елена Крестьянцева, юрист компании «Пепеляев Групп», зависимость регистрации прав инвестора от регистрации прав застройщика имеет ряд практических последствий. «Так, не подлежат удовлетворению иски о признании права собственности на объект, завершенный строительством, в случае если право собственности застройщика на него не зарегистрировано. В этом случае ВАС предлагает предъявлять к застройщику денежное требование. Но требование о возврате денежных средств даже если и будет удовлетворено, не всегда может быть исполнено», – объясняет госпожа Крестьянцева. 

По словам эксперта, отсутствием у инвестора адекватных способов защиты может пользоваться недобросовестный застройщик, не желающий передавать инвестору по каким-либо причинам объект. Застройщик может, например, не регистрировать свое право собственности на завершенный строительством объект. Согласно постановлению понудить застройщика зарегистрировать свое право собственности нельзя. 

Кроме того, возникает вопрос в отношении прав на незавершенный строительством объект. В случае приостановления строительства по каким-либо причинам инвесторам может передаваться незавершенный строительством объект. При наличии разногласий сторон касательно передачи незавершенного объекта реализовать данное право инвестора путем судебного разбирательства будет крайне затруднительно, поскольку в соответствии с постановлением вещные права на объект у инвестора в процессе строительства не возникают.

При наличии споров с застройщиками необходимо следить за сроком исковой давности, поскольку рассматривая требования, например, о признании права собственности, суд может отказать в иске в связи с ненадлежаще выбранным способом защиты, но этот процесс не приостановит течение срока исковой давности по требованиям о возврате уплаченной цены. 

Также стоит обратить внимание на п. 7 постановления, в соответствии с которым в случае заключения договоров простого товарищества право собственности на объект первоначально возникает у лица, имеющего право на земельный участок. В связи с этим существует риск обращения взыскания на совместно строящийся объект по долгам одного из товарищей, которому принадлежит земельный участок. Во избежание подобных рисков необходимо регистрировать права всех товарищей на земельный участок. 

Как предусмотрено в самом постановлении, оно не подлежит применению при рассмотрении споров по закону о долевом участии в строительстве. Кроме того, акты ВАС РФ не являются обязательными для судов общей юрисдикции, рассматривающих споры с участием граждан. В связи с этим прямое применение положений постановления в спорах с участием дольщиков не имеет под собой правовых оснований.