Эксплуатация без аутсорсинга

Независимых компаний по обслуживанию жилья за городом на рынке пока практически нет. Большинство девелоперов предпочитают заниматься эксплуатацией построенного ими жилья самостоятельно. Они объясняют это тем, что сторонняя компания не способна обеспечить должное качество обслуживания.

Генеральный директор девелоперской компании «Вереск» Павел Степанюк говорит: «Эксплуатация загородных поселков относится к компетенции специально созданной в наших поселках управляющей компании. Ее создание – вынужденный, но, как показала практика, верный шаг: у сегодняшнего потребителя еще на этапе покупки или строительства коттеджа возникает масса вопросов по «стоимости проживания» в будущем поселке, что включено, а что нет. Кроме того, мы как девелоперы можем через УК контролировать все происходящие на объекте изменения и обеспечить будущих жильцов качественными услугами, связанными с его последующей эксплуатацией». 

Как рассказывает господин Степанюк, платежи, взимаемые за обслуживание поселка, делятся на две категории: обязательные и «по желанию». Обязательные – это коммунальные платежи (электричество, вода и газ), а также охрана, вывоз мусора, уборка снега с подъездных дорог. Платежи «по желанию» могут включать в себя уборку снега у коттеджа, пользование объектами инфраструктуры (оздоровительный центр, центр детского дошкольного воспитания, спортивные площадки, внутренний водоем), уборку пляжа летом или катка зимой и пр.

«Размер обязательного платежа сегодня составляет 3-4 тыс. рублей в месяц без учета электричества, поскольку в наших поселках во всех домах установлены персональные счетчики и жители платят ровно столько, сколько потребили. Платежи «по желанию» могут составлять сумму от 1 тыс. до 20 тыс. рублей», – поведал господин Степанюк.

В целом проживание загородом обходится дороже, чем в городе. Особенно это касается зимнего периода за счет большего потребления электричества и уборки снега. «Средняя стоимость зимнего проживания в коттеджном поселке, по нашей оценке, составляет 12 тыс. рублей в месяц (учитывается и расход солярки при работающем дизельном котле как альтернатива электричеству). Основное отличие от городской системы ЖКХ – это четко прописанный договор на управление, в котором прописан понятный перечень услуг для клиента, а также права и обязанности как жителя, так и УК», – отмечает Павел Степанюк.

Стоимость проживания в поселках эконом-класса и элитных может отличаться в разы за счет большего количества услуг в элитном сегменте. Например, уход за садом, персональный гувернант, обогрев дома и т. д.

Алексей Еремин, и.о. директора филиала «Желдорипотека» в Петербурге, говорит: «Минимум, за который придется платить каждый месяц, – это вывоз мусора, текущий ремонт, уборка территории, поддержание надлежащего качества дорог, охрана. Этот набор услуг присутствует даже в самых бюджетных загородных проектах».

«В среднем проживание за городом стоит около 10 тыс. рублей ежемесячно. Однако разброс цен по районам внушителен, причем одним из определяющих факторов остается престижность направления. Например, ежемесячное обслуживание коттеджей без коммунальных платежей в среднем будет стоить: в Выборгском районе – 7 тыс. рублей, во Всеволожском – 9 тыс. рублей, в Курортном районе – 12 тыс. рублей, а в Приморском районе – около 22 тыс. рублей», – подсчитал господин Еремин.

При этом на стоимость эксплуатации коттеджа влияет не только класс коттеджа и удаленность от населенных пунктов, но и количество жильцов, между которыми распределяются затраты на содержание поселка.

Достаточно часто стали возникать ситуации, когда компания-застройщик навязывает свою эксплуатирующую компанию. Идеальная ситуация для будущего собственника, когда на этапе строительства застройщик привлекает свою управляющую компанию, а после ввода объекта в эксплуатацию покупатели жилья самостоятельно принимают решение о том, кто и как будет заниматься обслуживанием их собственности.

Эксперты рынка говорят, что до сих пор нет однозначного мнения о необходимости в поселках бизнес-, элит- и премиум-класса школ, детских садов и фитнес-клубов. Вполне логично, если у жителей, заплативших миллионы за дом, под рукой есть все. Но часто предложенные девелоперами поселковые объекты пустуют. Как показывает практика, переехав в загородные поселки, многие его жители продолжают посещать любимые спортклубы и бассейны, которые, например, находятся рядом с работой, а не те, что предложены девелоперами на их новом месте жительства. 

Последние 2 года наблюдается тенденция уменьшения числа объектов дополнительной инфраструктуры внутри поселка в проектах любого уровня.