Смена функции для инвестиционного фонда

 

Как и все инвестиционные фонды, ЗПИФНы – это инструмент коллективных инвестиций, когда множество частных инвесторов передают свои средства профессиональной управляющей компании, которая, используя свои уникальные опыт и знания, управляет этими средства, выбирая объекты инвестирования, оценивая соотношение риска и вероятной прибыли. В случае с ПИФом недвижимости основным объектом инвестирования выступают недвижимое имущество, право аренды этого имущества, иные имущественные права, связанные со строительством, реконструкцией объектов недвижимости, а также проектная документация для строительства или реконструкции таких объектов. 

ЗПИФНы делятся на рентные, девелоперские и смешанные. Рентных фондов у нас пока немного, они приобретают в собственность недвижимость и получают доход от сдачи ее в аренду. По мнению экспертов, такие фонды более надежны и прозрачны, но их доходность не особенно высока – около 15-25%. Большинство ЗПИФов недвижимости на нашем рынке – девелоперские. Такие ПИФы могут обеспечить доходность более 30% годовых, но пайщик несет все риски, сопутствующие застройщику. «Как известно, в кризис были приостановлены работы по реализации большого количества строящихся объектов во всех секторах рынка недвижимости. Преодолев первые негативные последствия, девелоперы начали обдумывать новые пути реализации проектов. Поэтому в начале 2010 года огромное число девелоперских проектов, предлагавшихся на рассмотрение инвесторов, предполагалось реализовывать в форме ЗПИФов недвижимости. И главным фактором «за» было, естественно, наличие льгот по налогу на имущество и земельному налогу», – говорит Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ SOLUM . 

Важно отметить, что ЗПИФы недвижимости во время кризиса показателя себя как более надежные инструменты инвестиций по сравнению с аналогами, нацеленными на инвестирование, например в акции и облигации. Возможно, это снова развернет ЗПИФН лицом к небольшим частным инвесторам. В силу этого можно прогнозировать, что в ближайшие годы ЗПИФы недвижимости, перестав быть средством оптимизации налогообложения, должны начать функционировать именно как инструменты коллективных инвестиций в недвижимость.

И даже кажущиеся недостатки ЗПИФов при детальном рассмотрении могут быть одновременно и преимуществами. Так, жесткое законодательное регулирование данной сферы создает у инвестора ощущение защищенности. Благодаря невозможности произвольного «выхода» из пула пайщиков (что может показаться не очень привлекательным для инвестора) повышает устойчивость фонда и предоставляет возможность осуществления долгосрочных инвестиций. Кроме того, возможность оборота паев на вторичном рынке значительно нивелирует этот недостаток. 

Меняющееся законодательство, сложности с привлечением банковского финансирования и специфичность инструмента отталкивают участников рынка. Поэтому прирост числа ЗПИФНов и их активов в ближайшее время будет падать. Однако в долгосрочной перспективе при наработке управляющими компаниями опыта работы в новых условиях возможно достижение неплохих показателей доходности.