Страховка наполовину

В 2011 году рынок страхования торговых и бизнес-центров развивался достаточно активно благодаря приросту новых коммерческих площадей. По данным Комитета по инвестициям и стратегическому планированию Петербурга, в городе функционирует 1,9 млн кв. м офисных площадей. Из них 22% – бизнес-центры класса А, 30% – класса В+, 48% – класса В. В 2011 году было введено 143,8 тыс. кв. м новых офисных площадей и рынок увеличился на 7,5%. А общая площадь торговых площадей в Санкт-Петербурге увеличилась на 6,7% (223 тыс. кв. м) и составила почти 3,3 млн кв. м. При этом объемы привлеченных инвестиций выросли гораздо заметнее. 

По данным исследования компании Jones Lang LaSalle, Санкт-Петербург в прошлом году привлек 2,1 млрд USD в строительство коммерческой недвижимости, что почти в 10 раз больше 2010 года. Из них около 40% было вложено в сегмент торговой недвижимости, а на офисы пришлось 34,2%. Параллельно с ростом инвестиций в коммерческие площади города увеличивается и рынок страхования торговых и бизнес-центров. По оценкам Анатолия Кузнецова, первого заместителя директора САО «Гефест-СПб», в Санкт-Петербурге застраховано 80-90% бизнес-центров класса А и около 40-50% остальных типов недвижимости.

Как рассказал Станислав Гладущик, заместитель генерального директора ООО «Адвант-страхование», в работе с собственниками или арендаторами торговых комплексов и бизнес-центров есть ряд особенностей. «Во-первых, вероятность наступления страхового случая относительно невелика, поскольку большинство зданий либо только что построены, либо капитально реконструированы. К тому же они занимают большую площадь, поэтому тотальные убытки практически исключены», – пояснил специалист. Страховой тариф в данном сегменте рынка варьируется от 0,1 до 0,2% от общей стоимости здания с отделкой. Таким образом, при стоимости 1 кв. м строения в 50 тыс. рублей годовая страхования премия в расчете на 1 кв. м составляет от 50 до 100 рублей. 

С каждым годом страхование коммерческой недвижимости становится все более популярным, поскольку собственники зданий рассчитывают на стабильный доход от вложенных инвестиций и хотят застраховать себя от непредвиденных ситуаций. По словам Екатерины Марковец, директора департамента консалтинга и оценки АРИН, для петербуржских предпринимателей это уже стало обычной практикой. «Чаще всего страхуется не только имущество – сам бизнес-центр, но и ущерб от управления. Наиболее популярно комплексное страхование», – считает аналитик. По ее оценкам, тарифы на него сейчас колеблются в пределах 0,1-0,3% в зависимости от состояния имущества (инженерных коммуникаций, кровли, несущих конструкций и условий эксплуатации).

Вадим Саралидзе, директор по маркетингу и коммуникациям страховой группы «УРАЛСИБ», указывает, что при страховании коммерческой недвижимости в большинстве случаев применяется индивидуальный подход. «Каждый объект имеет свою специфику, связанную с функциональной нагрузкой, местом расположения, годом строительства, реконструкции, материалами, которые были использованы при строительстве и отделке, спецификой деятельности арендаторов и многими другими факторами, влияющими на условия страхования и тарифы», – пояснил он. Коммерческая недвижимость наиболее подвержена таким рискам, как пожар и заливы. Инвесторы, как правило, страхуют торговые комплексы и бизнес-центры от рисков пожара, взрыва, действия воды, стихийных бедствий и причинения вреда третьим лицам. Многие компании страхуют не только сами здания, отделку и инженерное оборудование, но и движимое имущество. 

Как отмечают эксперты, самый рациональный способ – это страхование всего здания целиком и включение этих расходов в арендную плату. Однако в целях привлечения арендаторов владельцы предпочитают включать обязательства по страхованию в договоры аренды плюсом к ставке аренды. «Такая схема повышает расходы страховой компании и стоимость страхования 1 кв. м соответственно. К тому же остаются незастрахованными помещения общего пользования и площади, свободные от арендаторов», – поясняет Станислав Гладущик.

По словам Павла Рюмина, директора департамента корпоративных продаж северо-западной дирекции СК «Альянс», торговые комплексы и бизнес-центры могут быть также застрахованы от специфических рисков, связанных с особенностями коммерческой деятельности и не характерных для жилой недвижимости. К примеру, от убытков, связанных с перерывами в производстве: страховая компания выплачивает сумму недополученных арендных платежей на период неисправного состояния коммерческих помещений. «На Западе почти 90% предприятий добровольно страхуют риск убытков от перерывов в производстве, а в России этот вид страхования не особенно популярен», – заключает специалист.

Кстати
Отличия в страховании торговых комплексов и бизнес-центров заключаются в том, что вероятность пожара, кражи или повреждения стекол в торговом центре выше, чем в офисах. В торговых зонах более высокая пропускная способность, в больших объемах хранятся товары, находятся предприятия различного рода деятельности (рестораны, магазины, боулинг-центры, ледовые катки и др.). В офисах деятельность менее насыщенная и однотипная, поэтому и тарифы на страхование ниже.