Недетские сложности застройщиков

Чаще всего застройщики возводят образовательные учреждения за свой счет, а лишь затем пытаются передать их на баланс городу. И хорошо если еще удастся договориться, чтобы город оплатил расходы девелоперов по себестоимости. Чаще строители говорят, что готовы передавать объекты «на каких угодно условиях».

В прошлом году была анонсирована схема государственно-частного партнерства при строительстве образовательных учреждений. Пока по такой схеме работает с городом лишь ГК «Балтрос». Она заключила с городом договор о строительстве двух школ и трех детских садов в своих проектах «Славянка и «Новая Ижора» (одна школа уже сдана). Затраты на строительство объектов составили 2,13 млрд рублей. По условиям ГЧП, инвестор строит объекты за свой счет и в течение 12 лет занимается их эксплуатацией. Городские власти обязуются в рассрочку выкупить эти объекты, после чего собственность на школы и детсады перейдет к Петербургу.

Однако получит ли такая схема распространение – пока вопрос. И среди членов правительства города, и в среде девелоперов высказывания на этот счет осторожные.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест», говорит: «Несмотря на то что обеспечение граждан необходимой инфраструктурой относится в первую очередь к компетенции городских властей, крупные застройщики часто готовы брать на себя эти достаточно высокие затраты. Тем самым мы делаем наши объекты привлекательнее для покупателей»

Господин Берсиров при этом отмечает, что возведение детских образовательных учреждений для застройщиков обходится дороже, чем строительство жилого дома, ориентировочно на 20-25% – к подобным проектам предъявляются более высокие требования, есть свои строительные и технологические нормативы, должна быть предусмотрена полная чистовая отделка всех помещений и все необходимое оборудование. 

Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев утверждает, что стоимость зданий под образовательные учреждения не сильно отличается от стоимости коммерческих сооружения. «В настоящее время она составляет около 45-50 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитал господин Андреев.

Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, добавляет: «К образовательным учреждениям есть целый ряд специфических требований. Одним из основных, останавливающих девелоперов при строительстве объектов, является необходимость выделения достаточно больших участков земли под данные функции. 

Из требований к зданиям общеобразовательных учреждений можно выделить следующие: здание общеобразовательного учреждения должно размещаться в зоне жилой застройки, и его объем рассчитывается исходя из не менее 10 кв. м на одного студента-очника. Вуз должен обладать возможностью обеспечить своих студентов необходимыми помещениями для учебного процесса: лабораториями, библиотекой и пр., иначе он не пройдет процедуру лицензирования. Здание для вуза должно обладать кабинетной системой планировки, кроме того, к нему предъявляются повышенные требования пожарной безопасности. Возможности платить за аренду у вузов крайне низкие – если среднерыночная ставка аренды офисного помещения составляет примерно 1200 рублей за 1 кв. м, то вузы редко могут предложить более 800 рублей. Что касается льгот на аренду помещений, то их предоставляет негосударственным вузам только Москва. 

Ольга Морозова, коммерческий директор компании «Центр согласований», уточнила: «Для обеспечения нормативных уровней инсоляции и естественного освещения помещений и игровых площадок при размещении зданий общеобразовательных учреждений должны соблюдаться санитарные разрывы от жилых и общественных зданий. Через территории общеобразовательных учреждений не должны проходить магистральные инженерные коммуникации (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения). Если говорить об объемно-пространственном решении таких зданий, то здания детских садов не должны превышать двух этажей. Однако в крупных городах из-за плотности застройки и недостатка площадей допускается высота в три этажа».