Строительство по закону

С начала 2000-х годов законодатели пытались отладить рыночные принципы использования государственных земель и регламентировать градостроительство. По их замыслу, оно должно осуществляться по правилам зонирования территорий и с учетом плановой градостроительной документации.

«Основным достижением законодателя за прошедший период можно считать нормативное закрепление итогов проводимой земельной реформы, выстраивание более-менее понятной и, что важно, согласованной системы регулирования вопросов землепользования», – считает старший юрист юридической компании «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов.

Наиболее значительным нововведением эксперты называют принятый в 2004 году Градостроительный кодекс № 190-ФЗ. За 7 прошедших лет в него было внесено около 40 изменений, однако и сейчас участники рынка говорят о его несовершенстве.

«Вместо «глобального» решения накопившихся проблем местные власти зачастую занимаются «точечным» решением текущих вопросов по мере необходимости, – говорит Евгений Ширстов. – Но практика показывает, что в обладающих потенциалом для развития регионах этого мало, и развитие заходит в тупик».

Кроме Градостроительного и Земельного, принятого еще в 2001 году, были утверждены Лесной и новый Водный кодексы. Эти базовые нормативные акты заложили принципы и основы осуществления деятельности в регулируемых ими сферах: порядок получения разрешительной документации на строительство, права и обязанности при использовании земель, порядок их получения, изъятия.

Рынок воспринимал изменения 2000-х годов в основном позитивно, считают эксперты. Хотя некоторые акты усложняли жизнь застройщикам, и их продвижение в жизнь проходило с трудом. Один из ярких примеров – Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

«Как только был принят данный закон, на рынке жилищного строительства появилась масса способов его обхода (вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи и т. п.), – рассказывает Майя Петрова, адвокат Mannheimer Swartling. – Причиной этому послужило то, что 214-й закон накладывает на застройщика, получающего денежные средства от граждан для строительства, существенные дополнительные обязательства и ответственность».

Неизменную критику специалистов вызывает и введенная с 2008 года Федеральным законом № 148 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» система саморегулирования в строительстве. Для небольших компаний оплата членских взносов стала существенной статьей расходов. Кроме того, рынок оказался не защищен от недобросовестных СРО, выдающих допуски к проведению работ без каких-либо проверок. А система контроля над использованием денежных средств СРО оказалась непрозрачной и допускает злоупотребления.

Смуту на строительный рынок внес и закон № 184-ФЗ «О техническом регулировании», «заморозивший» советскую систему ГОСТов и СанПиНов и переложивший разработку технических регламентов на плечи самих строителей. Неопределенностью ситуации и отсутствием многих норм по высотному строительству и работе с новыми материалами тогда воспользовались многие компании, а эксперты выразили сомнение по поводу отдельных положений закона.

В связи с региональным законом № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», принятым в 2009 году, и вовсе разгорелась череда скандалов. 20 декабря 2010 года Санкт-Петербургским городским судом действие закона было остановлено. В результате была понижена высотность ряда существующих и находящихся в процессе строительства проектов, в частности суд запретил и строительство выше 40 м на месте скандального проекта «Охта-центра». Впоследствии президиум Верховного суда отменил это решение.

Из наиболее поздних изменений горячую дискуссию вызвало постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 от 11.07.2011, которое фактически узаконило заключение договоров купли-продажи в отношении еще не существующих (не построенных) объектов недвижимости. С одной стороны, это может быть толчком к инвестированию в строящиеся объекты, но с другой – есть риск, что данная схема может использоваться в мошеннических целях. В любом случае, данное постановление пленума ВАС РФ существенным образом повлияет на рынок инвестиций в строительство и повлечет за собой череду новых судебных споров, считают эксперты.

Особенно важным является принятие закона «О концессионных соглашениях», одного из первых инструментов регулирования отношений государственно-частного партнерства. При этом, по словам председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексея Чичканова, власти Северной столицы самые крупные транспортные проекты реализуют на основе регионального законодательства, которое предусматривает больше возможностей для взаимовыгодного сотрудничества субъекта РФ и частного бизнеса.

Также эксперты выделяют Федеральный закон № 173-ФЗ «О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона «О защите конкуренции», закрепивший принцип передачи прав на государственное и муниципальное имущество только по результатам торгов.

Закон Санкт-Петербурга № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» подробно регламентировал функционал возводимого здания, под который участок можно получить целевым образом. Например, по закону для жилищного строительства или торговли можно будет получить участок только через торги Фонда имущества.

«В дополнение к уже названным законопроектам мы бы выделили также Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», – говорит старший юрист Hannes Snellman LLC Ольга Чиркова. И напоминает о недостатках действующего законодательства: «До настоящего времени сохраняются излишне жесткие требования к строительству линейных объектов. Существующий в законодательстве пробел привел к тому, что любой линейный объект вне зависимости от его характеристик требует получения разрешения на его строительство. Данный пробел нуждается в разумной корректировке».

И все-таки наличие правового регулирования рынка строительства и недвижимости, хоть и несовершенное, безусловно, лучше, чем его отсутствие. За прошедшие 10 лет был качественно сделан серьезный скачок вперед, говорят эксперты, но предлагают не останавливаться и продолжать совершенствовать законодательство, в частности инвестиционное.

«Подавляющее большинство инвесторов твердо знают одно: строить в России с соблюдением всех законов очень сложно и долго, – говорит Майя Петрова. – В существующие федеральные законы в 2011 году был внесен ряд поправок. Однако наиболее важные для инвесторов вопросы – защита вложенных инвестиций, механизмы определения размера убытков инвесторов и возврата инвестиций – до сих пор остаются открытыми».