Ставки сделаны

Давно применяемая на Западе арендная ставка в виде процента от оборота в России пока редко используется собственниками торговых площадей. Отечественные арендодатели предпочитают беспроигрышный вариант – комбинированную ставку. В Петербурге так работает порядка 70% компаний.

В России пока не популярна арендная ставка в виде процента от оборота, широко распространенная на западном рынке коммерческой недвижимости. Как рассказала юрист компании PwC Мария Невзорова, такой механизм расчета арендной платы предполагает, что собственник разделяет риски арендатора. Если бизнес арендатора вдруг пойдет на спад, арендодатель тоже понесет убытки.
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании
«Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что арендная ставка в виде процента от оборота выгодна в большей степени арендатору, так как такой вид аренды несущественно влияет на его имущественные интересы. Собственнику помещения этот механизм может быть интересен только в случае гарантированного ожидаемого минимума продаж, что бывает крайне редко. В России процент от оборота за аренду платят, например, McDonalds, IKEA, O’Key.
Если арендатор не является крупным брендом, такой вид арендной платы может обернуться для собственника неприятностями. «В нашей практике есть пример, когда у арендодателя возникли большие трудности в общении с арендатором, который в какой-то момент прекратил продажи, но аренду не расторгал. Разрешить спор удалось только через суд», – рассказал Дмитрий Некрестьянов.
Устанавливать плату за аренду, опираясь только на процент с оборота, без фиксированной нижней планки девелоперы соглашаются в очень редких случаях – только для крупных арендаторов, которые являются «якорями» ТРК. Например, H&M, Inditex, отметила директор по развитию бизнеса департамента торговой недвижимости Colliers International Петербург Анна Никандрова.
Чтобы не играть ва-банк, российские собственники торговых площадей стали применять комбинированную ставку, когда арендаторы наряду с процентом от оборота платят некую фиксированную сумму. В этом случае собственник получает не только стабильный гарантированный доход, но и возможность дополнительного заработка.
Дмитрий Некрестьянов полагает, что комбинированная ставка более понятна обеим сторонам. Более того, она создает общий интерес арендатора и арендодателя к продвижению торгового центра.
Директор департамента управления объектами NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис отметила, что в настоящее время порядка 70% компаний в Петербурге работают по комбинированной арендной ставке. Зачастую она используется в объектах классов А и В.
«Преимущества такой схемы совершенно очевидны для собственника. Если ТРК более успешен, чем прогнозировалось, то есть превышены показатели, которые лежали в основе планируемой арендной ставки, девелопер получит дополнительный доход», – поясняет эксперт. Для крупных ретейлеров – международных и российских – такая схема привычна и удобна, особенно учитывая, что фиксированная нижняя планка зачастую бывает ниже среднерыночной арендной ставки за квадратный метр. Что касается небольших компаний, им такую арендную ставку бывает трудно тянуть, но они вынуждены на это идти, так как зачастую это обязательное условие присутствия в крупных успешных центрах, говорит Анна Никандрова.
Управляющий Северо-Западного филиала «Евросети» Денис Голещихин рассказал, что из всех салонов сети в регионе только 2% арендуются по комбинированной ставке. Как правило, они расположены в торговых центрах. Почти все магазины «Евросети» арендуются по фиксированной ставке.
Эксперты отмечают, что механизм арендной платы по комбинированной ставке несовершенен. Мария Невзорова обращает внимание на то, что собственнику довольно сложно проверить выручку арендатора, если речь не идет о международном бренде, чья отчетность прозрачна. Арендодатель не застрахован от получения некорректных сведений, даже если запросит в подтверждение полную отчетность арендатора.