Инвесторы входят в долю

Впервые после кризиса на первичном рынке выросло количество инвестиционных покупок жилья. Как говорят эксперты, это связано с ростом благосостояния и неуверенностью граждан в финансовых инструментах для сбережения.

Кроме того, за счет ипотеки и рассрочек, предоставляемых застройщиками, снизился минимальный порог для выхода на рынок – сейчас для того, чтобы начать процесс покупки квартиры, достаточно обладать суммой в 150-300 тыс. рублей.
Помимо этого, по словам экспертов, изменилась сама цель инвестиций – теперь это желание не заработать, а сохранить. «Инвестиционная покупка в чистом виде – это приобретение с целью последующей перепродажи или сдачи жилья в аренду. Сейчас же у покупателей превалирует желание сохранить имеющиеся средства, а не заработать. Отсутствие понимания перспектив подтолкнуло людей к приобретению понятных вещей с прозрачными перспективами. Многие предпочли вложить свои накопления в какой-то конечный продукт, пользующийся стабильным спросом и ценностью», – считает Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос». С ней согласен генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. «Резкое увеличение инвестиционных продаж, скорее всего, спровоцировано сложной и нестабильной ситуацией в мировой экономике: колебания на мировых фондовых рынках подрывают доверие инвесторов к основным финансовым инструментам. В таких условиях многие инвесторы стремятся не только сохранить, правильно вложив свои сбережения, но и в перспективе получить определенный уровень дохода при определенном уровне риска. В связи с этим некоторая доля инвесторов принимает для себя решение вложиться в недвижимость. Недвижимость на сегодняшний день сохраняет приемлемую стоимость и, как показал кризис, не имеет склонности к резкому снижения цен», – полагает он.
С ними согласны многие эксперты. Кроме того, несмотря на неприятное падение в кризис, цены именно на жилую недвижимость достаточно быстро, всего за три года, вернулись на прежний уровень. «Сейчас цены близки к докризисным. Это обусловлено ростом спроса и постепенным сокращением предложения. По сравнению с зимой 2011 года количество сделок в декабре-феврале этого года на первичном рынке увеличилось на 17%. Средняя стоимость жилья за этот же период выросла на 14%, с 70,4 до 80,2 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитал Андрей Вересов, генеральный директор «Нового Петербурга». К тому же, по мнению экспертов, положительным моментом на рынке строящейся недвижимости стало то, что крупных крушений компаний в кризис и посткризисные годы удалось избежать. «Да, есть объекты, которые «зависли», и о них много говорят, но, несмотря на это, дома строятся и достраиваются. Строители более аккуратно стали относиться к срокам сдачи домов, улучшают их качество. Все это позволяет надеяться, что потрясений в ближайшее время на рынке не будет», – надеется Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS. «Строящееся жилье непрерывно растет в цене. Повышается строительная готовность объектов, что служит стимулом, добавляющим доверия как к застройщику, так и строящемуся дому. Повышение строительной готовности объектов автоматически дает увеличение стоимости квадратного метра. Поэтому вложение средств в недвижимость всегда было и остается хорошим способом инвестиций. Разница между ценой квартиры на этапе котлована и на момент введения дома в эксплуатацию порой доходит до 20-30%. В наступившем году стоимость квадратного метра может вырасти еще как минимум на 15%», – уверен Павел Андреев, руководитель Компании Л1 (ранее – ЛЭК).
Снизился и финансовый порог для покупки квартиры. «За счет появления большого количества проектов эконом-класса на границе города по цене от 40 тыс. рублей за 1 кв. м, увеличения застройщиками разнообразных программ рассрочек, появления разнообразных ипотечных программ на покупку квартиры можно выходить с достаточно небольшим первоначальны взносом», – рассказывал Владимир Спарак, заместитель генерального директор АН «АРИН». С ним согласна Тамара Ганина, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН «Итака». «В нашей практике было немало случаев, когда накопления в 150 тыс. рублей становились поводом для покупки недвижимости, пусть самой недорогой, пусть далеко от города. «При себе» сегодня люди держат деньги неохотно», – говорит она.
Что касается доли инвестиционных покупок, то большинство затрудняются ее определить точно. «При достаточно стабильном рынке вряд ли более 5% квартир покупаются с целью инвестиций. Эта доля может немного увеличиваться (но максимум до 7-10%), когда рынок находится в минимальной точке, в том числе в кризисное время, когда инвесторы считают, что достигнуто уже некое ценовое дно. Максимальная же доля инвестиционных сделок, которая может доходить примерно до 15%, достигается обычно в момент начала активного роста цен. Генераторами ажиотажного спроса выступают в это время сами инвесторы. Постоянно занимаясь анализом рынка, чувствуя повышение спроса и цен, они быстро реагируют на ситуацию. Так, в 2006 году, когда наблюдался особенно быстрый рост цен, инвесторы в большом количестве приходили на рынок жилой недвижимости», – считает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. «Достоверно отследить количество покупок физлицами жилья именно с инвестиционными целями крайне сложно. Даже если интересоваться и фиксировать цель приобретения квартиры у покупателя, существует много поправок и допущений. Например, далеко не все люди, покупая квартиру, имеют на нее 100%-е планы и сознательно покупают ее с целью перепродажи; даже тот, кто покупает с целью перепродать, не всегда это готов озвучить. Таких целевых покупок со спекулятивной целью на самом деле довольно немного – порядка 5-7%. Если добавить сюда те самые «непреднамеренные» инвестиционные покупки, то этот показатель увеличится еще на несколько процентов», – полагает Александр Лелин, гендиректор ЗАО «Ленстройтрест».