Павел Созинов: «Долевка должна стать безопасной»

– В свете последних заявлений на федеральном и на региональном уровнях по проблемам обманутых дольщиков становится особенно очевидным, что этот вопрос далек от завершения. Давайте порассуждаем о том, какие болевые точки здесь очевидны даже на самый беглый взгляд.

Во-первых, кто является инициатором проекта? По 214-ФЗ это, казалось бы, застройщик. Но это далеко не всегда так, 25% компаний-застройщиков в Петербурге являлись различными институтами и ведомствами, выступавшими в качестве застройщиков лишь на правах землевладельцев. Их роль в проекте ничтожна, как и возможная ответственность в кризисной ситуации. Инициаторы строительного проекта в этой ситуации оставались в тени.

С другой стороны, привлекающие денежные средства граждан компании, казалось, должны были бы иметь достаточный уставной капитал, который в случае банкротства компании, с учетом оставшегося имущества, должен покрывать требования кредиторов, в том числе дольщиков. Это, безусловно, идеальная ситуация, но на практике объем собственных денежных средств застройщика в проекте составляет 10-15% при ничтожном уставном капитале. Много замечаний вызывает и финансирование строек, порядок привлечения и расходования средств, эта информация сегодня недоступна даже для контролирующих органов. 

Зачастую строящийся объект рекламируется как объект холдинговой компании, но на поверку оказывается, что договоры заключаются от имени какого-нибудь ООО или ЖСК, отношения между которыми и материнской компанией непрозрачны.

Следующая проблема – привлечение денежных средств инвесторами, которые зачастую и являются основными инициаторами проекта. Законодатель еще в 2006 году поправками в 214-ФЗ попытался воспрепятствовать инвесторам переуступать права требования физлицам, однако прямого запрета инвесторам привлекать денежные средства на период строительства не ввел. Это привело к определенным правовым коллизиям, ведь ответственность инвесторов перед участниками строительства в 214-ФЗ не прописана.

В настоящее время не менее 25-30% строек ведут ЖСК, в то же время ЖСК – это объединения граждан, зачастую не являющихся застройщиками, то есть не имеющих в собственности или на правах аренды земельные участки. Деятельность ЖСК не регулируется 214-ФЗ, а только Жилищным кодексом, причем основным документом, регулирующим деятельность кооператива, является устав. Насколько он коррелирует с 214-ФЗ – вопрос открытый. 

Терминологически на законодательном уровне понятия «обманутых дольщиков» не существует, поэтому и «оцифровка» проблемы может серьезно колебаться в зависимости от подходов. Если речь идет о мошенничестве, то это вопрос к правоохранительным органам. Если речь идет о срывах сроков строительства, то это, безусловно, нарушение договорных обязательств, но каков тот временной период, когда дольщики вправе считать себя «обманутыми» и оказывать на застройщиков давление посредством, допустим, арбитража? 

 

– Сегодня застройщик по 214-ФЗ – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства. В то же время по Градостроительному кодексу застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства. По сути, это два взаимоисключающих понятия – по Градостроительному кодексу застройщик выполняет исключительно техническую функцию. В то время как согласно 214-ФЗ он является субъектом финансовой деятельности. Отсюда и разница в подходах законодателей – с одной стороны, в целях безопасности сделок предлагается ответственность переложить на СРО, с другой – на страховые фонды. И тот, и другой подходы пока хромают.

Если говорить о СРО застройщиков, то в Петербурге около 100-150 застройщиков, это не десятки тысяч подрядчиков. Возникают вопросы, во-первых, какой по объему нужно создать компенсационный фонд СРО и каковы будут отчисления, чтобы гарантии были реальными – это десятки миллионов рублей. Во-вторых, повторюсь, около четверти застройщиков – это девелоперы или просто владельцы земельных участков, они лишь обладают правами на участок – их доля в проекте ничтожна. Реально проект ведут сторонние инвесторы, их ответственность нигде не учтена.

Что касается страховых фондов, то 10% проблемных объектов, а именно столько их сегодня в Петербурге, полностью выберут все средства фонда. Фонд по закону о банкротстве не может претендовать на имущество обанкротившегося застройщика, так что пополнять свои средства в случае выплат будет просто неоткуда. Если в 2011 году в Петербурге было зарегистрировано 26 тыс. договоров долевого участия, то арбитраж параллельно рассматривает 2,7 тыс. заявлений от пострадавших дольщиков. Поэтому страховые фонды – это инструмент, не являющийся превентивным механизмом, а лишь одним из возможных предложений. Если говорить о банковском секторе, то там подобный механизм поддерживается целым арсеналом средств – это и основополагающая регулирующая роль ЦБ, и резервные нормы отчислений, и т. п. Так что о прямых аналогиях говорить не приходится.

 

– Давайте укрупненно рассмотрим механизм, реализуемый, например, в Дубае. На первом этапе девелопер, в нашем случае – застройщик, получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта, получает необходимые согласования. В отличие от наших реалий строительные сметы также являются публичными, а себестоимость проекта оценивается экспертным советом. Для выхода строителей на площадку необходимо собрать все 100% денежных средств, требуемых для возведения объекта, причем за ограниченный срок, допустим, за полгода. Застройщику, чтобы уложиться в сжатые сроки, необходимо вести первичную продажу с минимальной маржой, надеясь, что остаток непроданных квартир существенно подорожает к моменту окончания строительства. За превышение сроков реализации квартир могут быть наложены взыскания – штрафы и т. п.

Средства покупателей аккумулируются на целевых счетах уполномоченных банков. В случае недостатка финансирования банк возвращает деньги. Оплата строительства ведется поэтапно соответственно ходу строительства под надзором уполномоченного банка. Часто на первом этапе в строительство вкладываются со спекулятивными целями всевозможные фонды, банки и крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. На наш взгляд, следует рассмотреть возможность использования аналогичных схем регулирования при совершенствовании механизмов долевого строительства в законодательстве Российской Федерации.