Комбинированная схема

 

Застройщик может использовать кредитные средства (так называемое проектное финансирование) и средства дольщиков. Строительство с помощью только заемных средств подразумевает высокие риски – продажи начинаются после ввода дома в эксплуатацию и по максимально высоким ценам. А это означает очень длинный период окупаемости вложений, к тому же спрогнозировать ценовую ситуацию и спрос на то время, когда проект будет завершен и начнет продаваться, в российских реалиях крайне трудно. Строительство только на средства дольщиков может обернуться для застройщика кассовыми разрывами, нехваткой оборотных средств для бесперебойного финансирования стройки и, как следствие, вынужденным демпингом при продажах квартир. Как показывает практика, оптимальными являются комбинированные схемы – с привлечением собственных оборотных средств, заемных средств и средств дольщиков. Такой поход выгоден и застройщикам, и покупателям. Покупатели могут приобрести жилье на любом этапе строительства в зависимости от пожеланий и возможностей, в том числе максимально сэкономить на стоимости «квадрата» на начальных стадиях строительства. Застройщик же получает возможность погашать кредит равными долями за счет поступлений от продаж жилья в течение всего срока строительства, не накапливая долгов, и распродать квартиры к моменту сдачи дома по рыночным ценам, уменьшив тем самым срок окупаемости. Дополнительными источниками финансирования могут являться и инвестиции потенциальных партнеров, и первичное размещение акций (IPO). Однако сейчас данные финансовые инструменты в России используются неактивно. Наиболее актуален на сегодня акционерный капитал, привлечение в проект партнера, однако пока прибыль от реализации превышает выплаты по кредиту, большинство застройщиков предпочитают заниматься девелопментом самостоятельно.

«Наилучший и самый выгодный вариант кредитования для всех трех сторон – застройщик, кредитная организация, дольщики – это залог созданных в будущем отдельных помещений в жилом доме, то есть когда кредитная организация становится вровень со всеми дольщиками. В этом случае каждая из сторон, заинтересованная в строительстве, останется при своем интересе. Застройщик несет равную ответственность перед всеми и при выполнении условий кредитного договора останется при свободном помещении, которое после сдачи дома в эксплуатацию возможно реализовать по большей стоимости, чем в начале строительства. Кредитная организация гарантированно получит возмещение предоставленных денежных средств. Дольщики не будут волноваться по поводу срывов сроков строительства из-за неисполнения застройщиком условий кредитного договора», – резюмирует Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр».

«Эффективно иметь гарантированное финансовое обеспечение, закрепленное сроками отдачи, что позволяет планировать собственную деятельность. Но при этом процесс получения финансирования для застройщиков на данный момент непрост. Безусловно, инструмент кредитования должен развиваться. Доля застройщиков, использующих этот инструмент, должна увеличиться по мере устранения вышеперечисленных причин. На покупателях же недвижимости это отразится сокращением возможности дешево купить квартиру в строящемся жилье и увеличением предложения по уже готовым объектам или объектам с высокой степенью готовности», – подытожил Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь».