Проблемные заемщики

 

Как правило, премиальной ипотекой пользуются клиенты со стабильно высоким доходом, топ-менеджеры и собственники компаний. 

«Получение кредита по ставке, не превышающей 10% в год, экономически выгоднее выведения денег из бизнеса, приносящего значительно больший доход. Покупатели премиального жилья, как правило, хорошо понимают механизмы работы с крупными суммами и умеют распоряжаться ими с наибольшей выгодой. Исходя из этого премиальная ипотека зачастую привлекается на начальном этапе строительства, когда цены наиболее низкие. После окончания строительства стоимость объекта серьезно увеличивается, что в результате оформление кредита на 10-15 лет позволит заработать без ущерба бизнесу, капитализировав вложенные средства», – поясняет Анна Брун.

Чаще всего такие клиенты берут кредит на 1-1,5 года. «Как правило, клиенты, приобретающие жилье бизнес-класса, могут предоставить достаточно крупный первый взнос – 30-50%. Поэтому ипотечные условия для них достаточно выгодные – 10-12% годовых на этапе строительства, а затем – минус 2% после получения собственности на жилье», – говорит Юлия Мошкова.

Основное отличие ее от обычной ипотеки для банков – в анализе заемщика и объекта залога. «Учитывая то, что речь идет о крупных суммах, банки должны более требовательно оценивать кредитоспособность заемщика. У высокооплачиваемых менеджеров и собственников бизнеса более высокие риски потери дохода, чем у рядовых специалистов с востребованными на рынке профессиями. Поэтому условия кредитования должны учитывать эти риски», – считает Наталия Григорьева. Возникают сложности и с оценкой такого жилья. «Кризис 2008 года показал, что объекты данного класса больше других теряли в рыночной стоимости и дольше были неликвидны. Элитные жилые объекты – вообще штучный товар, заточенный под конкретного покупателя, что осложняет их вторичные продажи», – добавляет госпожа Григорьева. 

«До недавнего времени лишь небольшое число банков предлагало программы, позволяющие получить достаточный для покупки элитной недвижимости кредит. «Нелимитированный размер кредита предлагал Сбербанк, не имеет ограничений на размер кредита банка «Соьете Женераль Восток». Кредит размером до 1 млн USD выдает ВТБ24», – рассказывает Анна Брун. Одной из проблем при выдаче кредита, размер которого определяется на основе платежеспособности клиента, становится вопрос официального подтверждения уровня дохода. «Далеко не все клиенты готовы его афишировать, сегодня ряд банков предлагает для таких заемщиков специальные программы, позволяющие учитывать и неофициальный доход», – поясняет госпожа Брун. 

Застройщики придерживаются другого мнения. «Никаких специальных условий по ипотеке на наши жилые комплексы бизнес-класса аккредитовавшие их банки не выдвигали: размер первого взноса, процентная ставка и другие показатели сохраняются на том же уровне, что и на объекты класса комфорт», –  поясняет Елена Зунделевич, старший менеджер группы ипотеки департамента инвестиций ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ».