Антикризисный инструмент

– Рассрочку многие застройщики рассматривают как антикризисную меру. Какова сегодня типовая рассрочка, ее параметры?

 

– Рассрочку, наверное, неправильно рассматривать с точки зрения антикризисной меры, так как она является востребованной среди клиентов услугой в случае, когда у них нет всей суммы, чтобы приобрести квартиру сразу, а ипотека им не подходит. Для застройщика рассрочка – это дополнительная возможность привлечь средства, к тому же, как правило, рассрочка является процентной и удорожает итоговую стоимость квартиры. Сегодня рассрочки представлены в диапазоне от 1-2 месяцев до 10 лет и зачастую являются достойной альтернативой ипотеке. Сегодня на рынке до 30% сделок приходится на ипотеку, 100%-я оплата составляет 30%, оставшиеся 40% приходится на рассрочку. 

 

– Компания «ЛенСпецСМУ» предлагала рассрочку на 10 лет. Действует ли сегодня такая программа, и какие еще схемы рассрочек вы предлагаете?

 

– У нас всегда были беспроцентные рассрочки на стадии строительства дома. Первый взнос по нашим рассрочкам сегодня составляет от 5%. Есть рассрочки с рваными сроками, которые помогают людям улучшить свои жилищные условия. Клиент может в течение строительства дома выплачивать небольшие суммы (порядка 25-30 тыс. рублей в месяц), а после окончания строительства в течение полугода выплатить оставшуюся сумму. Максимальный срок рассрочки – 6 лет – сегодня есть в проекте «Ласточкино гнездо». Есть рассрочки, при которых возможно погашение неравными платежами, к примеру двумя платежами в течение полугода. Это удобно людям, которые улучшают свои жилищные условия за счет продажи имеющейся недвижимости. 

Десятилетняя рассрочка у нас закончилась, так как мы выяснили, что эта схема не совсем востребована. Мы провели аудит, мониторинг и выяснили, что люди, которые брали эту рассрочку, закрывали ее в течение 3-4 лет. 

Мы считаем, что рассрочки – это не антикризисная мера. Рынок недвижимости и строительства несет и социальную функцию. Не все желающие могут купить квартиру сразу, поэтому мы и предлагаем различные программы для того, чтобы люди смогли решить свой квартирный вопрос. В нашей компании для клиентов также существует возможность перехода с рассрочки на ипотеку.

 

– Как к рассрочкам относится компания «Балтрос»?

 

– После финансового кризиса застройщики были вынуждены сформировать альтернативные ипотечным банковским программам предложения. Тенденцией последних 3-4 лет является то, что застройщик взял на себя создание в том числе и финансовых инструментов. Рассрочка все-таки несет в себе некоторые ограничения, так как может применяться только для людей с достатком выше среднего. При классической рассрочке в течение краткосрочного периода (не более 5 лет) приобретается квартира, и сумма ежемесячных платежей чаще всего превышает 30, 40 и 50 тыс. рублей по квартирам минимального метража. Большинство наших клиентов не обладают такими доходами, чтобы выплачивать рассрочки, и обращаются в банк для оформления ипотеки. Еще одной особенностью рассрочки является отсутствие в большинстве случаев права собственности до момента 100% выплаты, что налагает на покупателя дополнительную ответственность по выбору максимально надежного застройщика. Мы, выходя с проектом «Славянка», конечно, смотрели на наших коллег по рынку и понимали, что мы тоже должны предложить удобный инструмент финансирования покупки квартиры. Мы выбрали нестандартную схему работы: «Балтрос» ведет финансирование строительства за счет собственных средств, не привлекая деньги дольщиков, и продаем мы квартиры по прямому договору купли-продажи. Наша услуга «отложенный платеж» предполагает отсутствие платежей по квартире на всем этапе строительства. При этом покупатели имеют возможность, приходя на разных этапах строительства, получать цены именного того этапа, который есть. Мы полтора года работаем по этой программе, и покупатели, которые поверили в «Славянку», сейчас имеют больше года отсрочки платежа. За это время можно устроиться на работу с хорошей «белой» зарплатой, родить ребенка и применить материнский капитал, оформить субсидии и, конечно, накопить необходимую сумму. 

 

– Прозвучало мнение, что рассрочка является альтернативой ипотеке. Справедливо ли это суждение, и сможет ли рассрочка вытеснить ипотеку?

 

– Схожи эти инструменты только по тому, что выплаты осуществляются в течение длительного периода. Рассрочка не вытеснит ипотеку, так как возможности банков и застройщиков существенно отличаются. Банки и застройщики в некотором смысле конкурируют за клиентов: банки предоставляют привлекательные условия ипотеки, а застройщики разрабатывают длительные рассрочки. Застройщики выделяют несколько моделей рассрочек. Первая – при которой у покупателя есть сумма от 500 тыс. до 1 млн рублей и он вступает в договор долевого участия. Срок рассрочки в таком случае может составлять от 4 до 5 лет, ежемесячные платежи – примерно 15-30 тыс. рублей в зависимости от количества комнат. Есть еще одна схема – когда у людей есть недвижимость и они имеют возможность ее продать и вложить в улучшение жилищных условий. 

Рассрочки берут оптимисты, которые считают, что их материальная ситуация будет улучшаться.

 

– Рассрочка является золотой серединой между единовременным платежом и ипотекой. До тех пор, пока ипотека не будет конкурента рассрочке, рассрочка будет существовать. 

– Использует ли рассрочки компания «Строительный трест»?

 

– Рассрочка – действенный инструмент продаж во все времена. Будем объективны: не так много людей готовы единовременно внести крупную денежную сумму – гораздо удобнее оплачивать покупку квартиры по частям или воспользоваться ипотечным кредитом. Однако в период кризиса банковские программы кредитования на рынке недвижимости практически не работали. Поэтому рассрочки от застройщиков тогда были, действительно, очень востребованы и фактически заменили собой ипотеку. Существовали даже разнообразные схемы приобретения квартир в сданных домах, в том числе и у нашей компании. На сегодняшний день такие предложения в основном ушли в прошлое. Сейчас в «Строительном тресте» около 75% сделок совершается на условиях 100%-й оплаты или при помощи ипотеки. Оставшиеся 25% пользуются рассрочкой до окончания строительства. 

В компании с каждым клиентом разрабатывается индивидуальный график, с оптимальными для конкретного человека ежемесячными или ежеквартальными платежами. Итоговая стоимость квартиры в каждом случае также определяется индивидуально, исходя из величины первоначального взноса, продолжительности рассрочки, размера платежей и многих других факторов. Рассрочка предоставляется на покупку квартир во всех строящихся объектах компании. Особые условия мы предлагаем для покупателей квартир в жилом комплексе «Золотая середина» возле Светлановской площади, в Железнодорожном переулке, 12. Завершение строительства этого объекта намечено на конец лета – начало осени, и продажи квартир мы начнем уже после ввода дома в эксплуатацию. Безусловно, рассрочка на время строительства делает приобретение квартиры гораздо доступнее для большинства покупателей. Но готовое жилье от застройщика также является очень востребованным продуктом – мы видим это на примере объекта «Золотая середина», которые уже вызвал активный интерес со стороны потенциальных покупателей. Полагаю, что оба варианта – и рассрочки на время строительства, и реализация готовых объектов – в ближайшее время будут существовать параллельно. 

 

– Какой процент квартир Компания Л1 реализовала с помощью рассрочек?

 

– Процент таких сделок невелик. Но мы считаем рассрочку вынужденной мерой, которая появилась в кризис. Максимальный срок рассрочки у нас составляет 20 месяцев, первый взнос – не ниже 20%. В нашей компании процент купленных в рассрочку квартир минимален, так как люди понимают, что, вкладывая средства в недвижимость, они сохраняют деньги, и поэтому предпочитают вносить полную стоимость квартиры. 

 

– Как к рассрочкам относится компания «Отделстрой»? Какие программы предлагаете?

 

– Я не разделяю мнение, что долевое участие и рассрочка исчезнут как таковые. Долевое участие начало формироваться в 1990-х годах, когда не было ипотечных программ и финансирования застройщиков. Квартиры в основном приобретались именно по этой схеме. Мы, работая 15 лет на рынке недвижимости, наблюдаем увеличение с каждым годом интереса к рассрочке со стороны клиентов. В период кризиса застройщики просто увеличивали сроки рассрочек, а сейчас пришли к оптимальному варианту. Мы предлагаем рассрочку только до ввода дома в эксплуатацию. Период рассрочки доходит у нас до 3 лет. Мы провели опрос, и около 50% клиентов сказали, что собираются воспользоваться рассрочкой, порядка 25% планируют приобретение жилья с помощью ипотеки, 17% – при единовременной оплате и 6% – с помощью субсидий. Однако согласно статистике продаж данные другие: 70-80% клиентов приобретают у нас квартиры в рассрочку. Это выгодно и клиенту, и застройщику. Клиент на начальном этапе строительства может выбрать квартиру с теми параметрами, которые его устраивают, что сложно сделать в уже готовом доме, где остается мало нереализованных квартир. К тому же покупатель может спрогнозировать на период строительства свои финансовые расходы и зафиксировать платежи. 

 

– А рассрочка у вас платная?

 

– Да, она платная, так как необходимо учитывать уровень инфляции. К примеру, человек сегодня заплатил 2 млн рублей, и на них мы можем купить 1 тыс. условных кирпичей, а в следующем году они будут стоить уже дороже. К тому же деньги стоят денег. Сегодня вы покупаете 1 кв. м жилья за 55 тыс. рублей, а в конце строительства компания может продать это жилье за 80 тыс. рублей за 1 кв. м. Проценты по нашим рассрочкам зависят от величины первоначального взноса: если клиент оплачивает 20% стоимости квартиры, то начисляется 1,25% в месяц, если первоначальный взнос составляет 30%, то начисляется 1% в месяц, а при взносе от 50% мы предоставляем беспроцентную рассрочку на 1 год. Для застройщика рассрочка выгодна тем, что он может спрогнозировать финансовые поступления в организацию и более плавно распланировать их в течение года за счет составления оптимального графика платежей. Длительные рассрочки должны настораживать клиентов, так как если их предлагает небольшая компания, которая строит только один дом, есть опасность того, что его сдача затянется как раз на срок этой рассрочки.

 

– Какие риски, связанные с рассрочками, есть у строительных компаний, и как их нивелировать? Какова сегодня доля дефолтных рассрочек?

Василий Ильин:

– В нашей компании дефолтных рассрочек практически нет. Мы гибко подходим к клиентам. К примеру, если человек купил 3-комнатную квартиру на пике цен в 2008 году и не справляется с платежами, то мы рассматриваем вопрос переезда и уменьшения площади квартиры, чтобы и клиент остался с жильем, и мы закрыли такую сделку. Хотел добавить, что наша компания предоставляет беспроцентную рассрочку на период строительства. И к тому же для покупателей квартир в ЖК «Ласточкино гнездо», которые вносят большой первоначальный взнос (от 30%), мы предоставляем скидку порядка 12% от первого взноса. Минимальный взнос составляет порядка 5% от стоимости квартиры. 

 

– Хотелось бы обратиться с вопросом к нашим скандинавским коллегам. Как в ваших компаниях относятся к такому инструменту, как рассрочки?

 

– В скандинавских компаниях, работающих в России, очень сложное отношение к рассрочкам, выходящим за сроки строительства. Основная причина осторожного отношения к рассрочкам в целом в том, что это рисковый инструмент. Компании не проверяют доходы клиентов, и график платежей формируется на основании того, как сам человек оценивает свои финансовые возможности. Я считаю, что рассрочка была антикризисной мерой, в ответ на то, что многие банки закрыли ипотечные программы. Структуры оплат в наших двух проектах отличаются друг от друга. В более дорогом объекте с помощью короткой рассрочки реализована только одна квартира. На объекте классом пониже на Пролетарской около 50% реализованных квартир были приобретены в рассрочку, а остальные 50% – при 100%-й оплате. Застройщик, предоставляя рассрочку, понимает, что ему придется вникать в жизненные обстоятельства людей. Ему приходится пересматривать графики платежей, прощать пени. Всего этого никогда не будет в банке. Поэтому чем ниже класс жилья, тем больше покупателей боятся ипотеки и предпочитают рассрочки. 

 

– В Финляндии рассрочка – это стандартный инструмент. Более того, по действующим там правилам, которые, конечно, могут показаться весьма удивительными для российского рынка недвижимости, покупатель не может внести 100% стоимости жилья до полной готовности дома и его ввода в эксплуатацию. Схемы рассрочки в Финляндии выглядят следующим образом. При заключении договора купли-продажи покупатель оплачивает 15% от стоимости жилья, 15% – при сдаче объекта в эксплуатацию, но, что особенно важно, оставшиеся 70% вносятся после сдачи объекта, то есть когда дом полностью построен. Следует отметить, что для оплаты последнего взноса (70%) можно воспользоваться так называемым ALFA-кредитованием – эту услугу «ЮИТ» предоставляет своим покупателям недвижимости в Финляндии. Согласно условиям ALFA-кредитования застройщик, то есть «ЮИТ», берет кредит на все квартиры и распределяет между их владельцами в зависимости от их потребностей. Размер займа не может быть более 70% от стоимости жилья. Срок займа – 22 года. При этом процентная ставка для российских граждан, по данным на март 2012 года, составляет 2,4% годовых. Для сравнения: если российский гражданин самостоятельно возьмет ипотечный кредит в банке в Финляндии, то процентная ставка будет составлять 3-5% годовых, а срок кредита – в среднем 10 лет.

 

– Как в «ЮИТ» работают программы рассрочек? Расскажите об их условиях.

 

– Мы постоянно анализируем потребности наших покупателей и формируем наиболее интересные программы рассрочек. В 2011 году доля покупателей, производящих оплату в рассрочку, составила у нас 26%.

В целом у клиентов компании самыми популярными являются беспроцентные рассрочки длительностью до 3 лет. На готовые объекты предоставляются рассрочки на 18 месяцев (до декабря 2014 года). Длительность рассрочек на строящиеся объекты зависит от объекта. В настоящее время самая длительная рассрочка (до 28 февраля 2015 года) – при покупке квартир в новом ЖК «Suomi» на Васильевском острове. В нашей компании имеются схемы рассрочек при приобретении квартир в различных объектах, предусматривающие внесение первого взноса в размере 3 и 10% стоимости квартиры.

 

– Коллеги, предлагают дать прогноз: что же будет в обозримой перспективе с таким инструментом, как рассрочка?

 

– Я считаю, что приобретение жилья в рассрочку будет актуально всегда. В некоторых случаях рассрочка может быть альтернативой ипотеке, оказываясь для клиента в конкретной ситуации более оптимальным инструментом.

 

– Мы работаем на живом рынке, который меняется от внешних условий и пока рынок такой, какой он есть, рассрочки будут существовать.

 

– Рассрочка на данном этапе пока будет существовать как минимум 3-5 лет, а в массовом сегменте может просуществовать и дольше. Рассрочка сегодня востребована клиентами, и застройщики не готовы отказаться от тех покупателей, которые желают приобрести жилье по этой схеме.

 

– Я думаю, что рассрочка, безусловно, отомрет через несколько лет. По крайней мере застройщики ими заниматься не будут, возможно, полномочия по разработке таких программ будут делегированы агентствам недвижимости.

 

– Если будет дефицит жилья, то рассрочки уйдут с рынка. 

 

– Рассрочки – конечно, вещь хорошая, но проживут они еще 3-5 лет. Строительные компании подменяют собой банки, так как сами финансируют строительство, привлекают деньги дольщиков, дают рассрочки. Далее либо банки будут лояльнее подходить к застройщикам и клиентам, либо застройщиками займется Центробанк. Или появится свой строительный Центробанк, который будет жестко контролировать всех застройщиков. Рассрочки при всей своей удобности не являются профильным бизнесом девелопера, поэтому если банки снизят ставки по ипотеке, то застройщики перестанут эксплуатировать рассрочки.