Строители вытеснят заводы из города

Заводы и фабрики занимают 37% площади Петербурга (в среднем европейском городе этот показатель составляет не более 10%). При этом большинство предприятий, сохранившихся в городе, уже утратили свою промышленную функцию. Только в центральных районах расположено более 200 промышленных предприятий. В целом в Санкт-Петербурге насчитывается 48 промзон общей площадью порядка 19 тыс. га, где сосредоточено более 700 заводов и фабрик. На фоне постоянно растущей стоимости энергоресурсов и колоссального роста цен на землю производителям становится все сложнее сохранять свое место в черте города.

 

 

По оценкам экспертов, наиболее перспективными для редевелопмента с точки зрения стоимости земли являются Петроградский, Василеостровский, Выборгский, Центральный и Адмиралтейский районы. Наиболее востребованы участки, располагающиеся рядом с центральными магистралями, станциями метрополитена и крупными массивами жилой застройки. По словам специалистов АРИН, практически в каждом районе есть предприятия, которые можно вывести за черту города. В Выборгском районе это заводы «Магнетон» и «Светлана», в Петроградском районе – судостроительная фирма «Алмаз» и пивной завод «Бавария», на Васильевском острове – завод им. М.И. Калинина и фабрика «Рот-Фронт», в Адмиралтейском районе – бумажная фабрика «Гознак» и мебельный комбинат «Интурист» и др. 

Сергей Ефремов, коммерческий директор ГК «Размах», считает, что петербургский рынок недвижимости сейчас дозревает до редевелопмента: многие проекты находятся на стадии выбора подрядчиков и экономических расчетов, инвесторы приглядываются к новым объектам. «Сейчас интерес к высвобождению «серых зон» нарастает – новые проекты следуют один за другим. Наиболее крупные из последних: анонсированная покупка гостиницы «Речная» «Мегалитом», освоении территории бывшей железнодорожной станции Московская-Товарная «Росрегионпроектом», застройка территории завода «Баррикада» компаниями Setl City и ЛСР, перепрофилирование территории завода «Петмол» на Московском проспекте компанией Meridian Capital», – рассказал эксперт. 

 

 

Одним из самых громких проектов строительства бизнес-центра на промышленной территории был «Охта-центр». Однако он так и не был реализован. Встречаются и проекты торговых комплексов на заводских территориях. Один из самых удачных таких проектов, по словам Николая Казанского, – торгово-развлекательный комплекс «Гранд Каньон». В последнее время есть тенденция по созданию так называемых лофт-проектов – помещений, в которых за небольшие деньги размещаются различные развлекательные и выставочные центры и арт-бутики. 

Существует целый ряд проектов по редевелопменту территорий Выборгского района: планы по выводу следственного изолятора «Кресты» в Колпино (проект обойдется в 13,5 млрд рублей), а также перепрофилированию территорий заводов «Красный Выборжец», «Арсенал», «Силовые машины». Согласно проекту редевелопмента территории ОАО «Силовые машины», большая часть земли будет отдана под жилье, а оставшаяся часть – под деловые центры, паркинги, торговые комплексы и социальную инфраструктуру.

 

 

Эксперты отмечают, что в Петербурге немало удачно расположенных промышленных предприятий, однако с экономической точки зрения не все они подходят для редевелопмента. Ожидания инвесторов зачастую выше, чем выгода, которую они могут получить при реализации подобного проекта.

«Сегодня часть тех небольших участков, которые можно было бы использовать под редевелопмент, уже выкуплены и застроены. Другая часть имеет серьезные градостроительные ограничения или же собственник не готов расстаться со своим активом за разумные деньги», – считает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. 

«Проблема редевелопмента промышленных территорий сдвинется с мертвой точки только в том случае, если это станет экономически выгодно», – убежден директор по маркетингу генподрядной компании STEP Дмитрий Карманов. Для этого, по его словам, стоимость необремененных участков под строительство должна стать выше, нежели затраты на освоение территорий в центре. 

По мнению Андрея Вересова, генерального директора ООО «Новый Петербург», редевелопмент имеет экономический смысл, если нагрузка на будущий 1 кв. м недвижимости составляет от 350 до 450 USD. «Сейчас редевелопментом активно занимются Группа ЛСР, группа «Эталон», то есть те компании, у которых есть «длинные» деньги. Реализовывать проекты на кредитные средства российских банков бессмысленно: из-за высоких процентов по кредитам недвижимость получается «золотой», – рассказывает специалист.