Оценка инвестиционной привлекательности районов Санкт-Петербурга. Петроградский
23.02.2003
Петроградский, так же как Центральный, Адмиралтейский и Василеостровский районы, считается центром города. Район расположен на семи крупных островах в дельте Невы и полностью окружен водой. Границами района являются Большая Нева и ее рукава: Малая Нева и Большая Невка, а также акватория Финского залива. Границы района показаны на схеме. При создании схемы использовались данные официального сервера КС http://statedevelopment.spb.ru.
История освоения и застройки Петроградской (ранее Петербургской) стороны началась одновременно с историей Петербурга. На Заячьем острове в 1703 году был заложен первый камень в фундамент будущей Петропавловской крепости, рядом появилась первая жилая постройка – деревянный домик Петра I. На Петроградской стороне были возведены: монетный двор, таможня, Троицкий собор, получивший статус главного кафедрального собора столицы. В непосредственной близости от крепости возникли первые городские улицы. После смерти Петра центр политической, экономической и культурной жизни переместился на левый берег Невы и Васильевский остров. Петроградская сторона превратилась в место загородных резиденций. На Каменном и Елагином островах выросли роскошные дворцовые ансамбли и загородные дома.
Интенсивная застройка района началась на рубеже XX века. Наряду с многоэтажными доходными домами строятся значительные общественные здания, крупные научные и учебные учреждения. Острова – Каменный, Крестовский, Елагин – стали местом развлечений петербуржцев. В тот же период активно расширяются и создаются заново промышленные предприятия.
Петроградский район как административная единица был создан 6 апреля 1917 года. Его площадь составляет 2423,5 га. Население района – около 138 тыс. человек. В районе 1234 строения, из которых 1068 жилых и 162 нежилых, причем 83% зданий построено в период 1900–1910 годов. Площадь жилого (вторичного) фонда – 1813 тыс. кв. метров. На Петроградской стороне более шести тысяч учреждений федерального и местного значения, банков, научно-исследовательских организаций, четыре высших учебных заведения и множество других предприятий различной формы собственности. Большинство предприятий предназначено к выводу за пределы города, многие из них уже давно не работают, сдавая помещения в аренду.
По мнению петербуржцев, по своей инвестиционной привлекательности Петроградский район уступает только Центральному району и существенно опережает Василеостровский и Адмиралтейский. Однако здесь следует сделать одну оговорку. Маркетологи корпорации «Строймонтаж» считают, что у горожан Петроградский район ассоциируется с наиболее социально адаптированной его частью – кварталами вдоль Большого проспекта, а также у станций метро «Горьковская» и «Петроградская».
Экологическое состояние Петроградского района в целом не отличается от состояния всех центральных районов. Уровень загрязнения почв в районе, по оценке специалистов регионального геоэкологического центра «Невскгеология», колеблется от «умеренного» до «чрезвычайно опасного», а в его западной части – от «опасного» до «чрезвычайно опасного». Конечно, наибольшую загрязненность имеют почвы на территории промышленных предприятий, которых немало на Петроградской стороне, а также земли Петровского и некоторых участков Аптекарского островов.
На территории района располагаются пять станции метро. Однако для жителей района существует ряд неудобств. Первое – отсутствие места для парковки машин. Как следствие, все новые дома обычно строятся с подземными гаражами. Стоимость одного места в таких гаражах достигает тыс. Второе – узкие улицы, многие из которых имеют одностороннее движение, не справляются с существующим транспортным потоком.
В районе можно развивать инвестиционные проекты, которые не связаны с промышленной деятельностью. Это является следствием осуществляемой городом программы «Центр», согласно которой примышленные предприятия будут выводиться из центральных районов города.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 8 августа 2002 года №43 территории Петроградского района не включены в программу перспективного строительства жилья до 2010 года, так как на территории района нет свободных участков. Практически все новое строительство возможно только за счет сноса ветхих зданий или на территории выводимых промышленных предприятий.
В настоящее время городская администрация пытается определить градостроительный регламент для инвестиционной деятельности на территории района, в частности, на территориях Каменного и Крестовского островов.
Сейчас в Петроградском районе развиваются порядка 116 инвестиционных проектов. Еще несколько финансируются за счет бюджетов различных уровней. В это число вошли проекты, которые уже прошли рассмотрение на ИТК и по которым вышло распоряжение губернатора. На диаграмме №1 представлена структура «инвестиционного портфеля» района.
Надо отметить, уже сегодня в корпусах предприятий, выведенных с территории Петроградского района, действует полтора десятка бизнес-центров класса «С» и «В», общей площадью порядка 100 тыс. кв. метров. Таким образом, часть территории района постепенно преображается в офисно-деловой центр городского масштаба.
Непосредственно перспективы инвестиционной деятельности целесообразно рассмотреть в контексте каждого микрорайона индивидуально.
Центральная часть
Петроградской стороны
Центральную часть Петроградской стороны можно определить в следующих границах: река Карповка – Каменноостровский проспект – Нева – Чкаловский проспект.
Территория микрорайона очень плотно застроена доходными домами постройки XVIII–XIX веков. Исключение составляют Заячий остров с Петропавловской крепостью и расположенный рядом Александровский парк вместе с зоопарком и театром «Балтийский Дом». В жилой застройке вкраплены небольшие производства, большинство из которых уже не работает.
Экологическое состояние микрорайона для центральных районов вполне приличное. Однако на обширной территории ФГУП «Прикладная химия», расположенных вдоль проспекта Добролюбова, уровень загрязнения почв и шельфа не позволяет даже говорить о строительстве жилья.
Социальное окружение в микрорайоне разноплановое. Все еще много малоимущих людей проживает в коммунальных квартирах. Расселение коммуналок и вселение в них состоятельных людей происходит в основном в домах, расположенных вдоль основных магистралей. Дома, выходящие на Александровский парк, Каменноостровский проспект и другие престижные места, в подавляющем большинстве уже расселены. Наиболее неблагополучны кварталы у Сытного рынка.
Обилие маленьких кафе, магазинчиков, бутиков, делает район очень комфортным для проживания. К плюсам можно добавить и «уютность» (наиболее точное по смыслу слово) архитектуры, когда человек чувствует себя комфортно в городской среде, а не теряется среди 12–16-этажных новостроек.
На территории Центральной части Петроградской стороны расположено четыре станции двух линий метрополитена. Троицкий, Тучков, Кантемировский, Гренадерский, Сампсониевский мосты связывают центральную часть Петроградского с остальными районами города; Ушаковская развязка – с пригородами.
На таком благополучном фоне уровень цен на квартиры уверенно растет. На схеме №1 показана динамика цен на квартиры в домах старого фонда с капитальным ремонтом. Надо сразу заметить, что объем нового строительства мал, и практически все ликвидные квартиры распродаются еще на стадии строительства. На вторичный рынок такие квартиры попадают редко.
Для построения графиков были использованы статистические данные, полученные из «Бюллетеня Недвижимости» и обработанные стандартными статистическими методами. Из выборки были исключены квартиры на крайних этажах, квартиры со смежными комнатами и квартиры очень больших метражей. Графики показывают общую динамику средних цен на квартиры определенного класса в рассматриваемом микрорайоне. На их основании можно делать прогноз дальнейшего развития цен, но отдельные предложения квартир могут существенно отличаться по цене от среднего уровня цен. Объясняется это наличием евроремонта, уникальным видом из окон или просто большими аппетитами собственников.
С точки зрения инвестора территория этой части Петроградской стороны привлекательна, прежде всего, для жилищного строительства. Однако свободных участков под застройку в микрорайоне практически нет, а имеющиеся участки обычно малы и не позволяют разместить большой объект.
Существенным ограничением выступает и градостроительный регламент, запрещающий строить больше пяти-шести этажей. Исключением из правил можно считать застройку большой территории бывшего завода «Знамя Труда», но и в этом случае инвесторам пришлось основательно потрудиться для выноса предприятия и согласования проекта, так как часть промышленных зданий имеют историческую ценность, и город требовал сохранения фасадов производственных корпусов. Как следствие, структура первичного рынка жилья тяготеет к элитному сегменту класса «В» в силу весьма существенных издержек при строительстве.
Инвесторам, желающим развивать инвестиционные проекты в этом районе, надо учитывать, что ввиду дефицита парковочных мест у дома должен быть подземный паркинг, и что оптимальная для этого района цена в настоящее время не превышает 00–1100 за кв. метр.
Восточная часть
Петроградской стороны
Восточная часть Петроградской стороны может быть выделена в отдельный микрорайон в силу специфики развития этой территории. Это микрорайон можно определить в следующих границах: Карповка – Петроградская набережная – Петровская набережная – Каменноостровский проспект.
В микрорайоне примерно в равных пропорциях присутствуют промышленные объекты и жилые дома. Развитие территории происходило параллельно с чрезвычайно промышленно развитой Выборгской стороной. Однако, в отличие от Выборгской стороны, рассматриваемый микрорайон расположен вблизи престижной жилой зоны с развитой инфраструктурой. Положительно на развитии микрорайона сказалось и наличие относительно современных административных корпусов промышленных предприятий. Это позволило быстро переоборудовать часть простаивающих корпусов под бизнес-центры. В результате микрорайон быстро развивается как административный, деловой центр.
Уровень цен на жилье не сильно отличается от цен в центральной части Петроградской стороны. То же можно сказать об экологическом состоянии и социальном окружении. Зато в микрорайоне существенно меньше развита социально-бытовая сфера. Муниципального транспорта мало.
Инвесторы рассматривают этот микрорайон как потенциально интересный для развития коммерческой недвижимости. Оборудование БЦ в пустующих корпусах промышленных предприятий – дело выгодное и не требующее крупных капиталовложений. Жилищное строительство в микрорайоне сосредоточено в основном в его южной части, вблизи улицы Куйбышева.
Северные кварталы микрорайона, которые пока слабо освоены инвесторами, пригодны для формирования общественно-делового центра. Возможно, этот шаг поможет развернуть жилищное строительство на землях, освобождаемых промышленными предприятиями и НИИ.
Западная часть
Петроградской стороны
Западная часть Петроградской стороны ограничена Карповкой и Ждановкой, Чкаловским проспектом и акваторией Финского залива.
Это промышленная зона. Жилых зданий в микрорайоне очень мало. Большинство из них – ведомственные дома, находящиеся в аварийном состоянии. Расположенные вплотную промышленные предприятия и почти полное отсутствие зелени делают эту территорию почти непригодной для проживания.
В микрорайоне практически отсутствует социально-бытовая инфрастуктура, почти не ходит муниципальный транспорт.
На территории предприятий, расположенных в этом микрорайоне, очень мало административных зданий, которые в случае ремонта могли бы составить конкуренцию БЦ класса «С» или «В».
В настоящее время инвестиционная активность в микрорайоне незначительна. Инвесторы выжидают.
Аптекарский остров
Большую часть территории острова занимают Ботанический сад, различные НИИ, образовательные институты, заводы и т.д. Жилой фонд в микрорайоне небольшой. Это три-четыре десятка жилых домов, часть из которых ведомственные, и несколько общежитий. Жилье в микрорайоне, ввиду его низких потребительских свойств, а также слабого развития социально- бытовой сферы микрорайона в целом и почти полного отсутствия в нем муниципального транспорта, спросом не пользуется.
С точки зрения потенциальных инвестиций рассматриваемый микрорайон неоднороден. С одной стороны, Вяземский сад, Лопухинский сад, Ботанический сад, набережные с видом на Каменный и Крестовский острова – все это потенциально может быть использовано для привлечения состоятельных клиентов при реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства. Однако таких мест немного.
В лучшем случае территория микрорайона подходит для размещения жилья класса «комфорт», но, учитывая высокие издержки при получении прав на застройку и подготовку территории, реализация таких проектов убыточна.
Для инвесторов, ориентированных на деловую недвижимость, ряд промышленных объектов представляет интерес в плане размещения БЦ.
Петровский остров
На территории острова сосредоточены промышленные предприятия, в том числе заводы «Алмаз» и «Бавария», судоремонтный завод, фабрика «Канат», и спортивно-развлекательные объекты, к которым можно отнести яхт-клуб, стадион «Балтика», стадион «Петровский». Кроме того, в микрорайоне находится два жилых дома и Дом ветеранов сцены имени Савиной.
Двухэтажный жилой дом постройки 1904 года признан исторической ценностью и охраняется городом. Новый элитный дом построен у Петровского парка, рядом с Петровским прудом. Вблизи этого места теоретически можно построить еще несколько подобных домов, после чего резервы будут исчерпаны. Вообще, для жилой застройки остров подходит плохо, так как на нем полностью отсутствует социально-бытовая инфраструктура. Покупатели элитных квартир не так чувствительны к этой проблеме, как рядовые граждане, но на острове очень мало мест, пригодных для строительства вообще, а для элитного строительства тем более.
Некоторые инвесторы предлагают вывести предприятия с острова, а на их территории разместить гостинично-офисные комплексы, «причалы для боингов» и т.д. Предлагаемые проекты, как правило, не учитывают, что для того, чтобы вывести, к примеру, завод «Алмаз», который имеет заказы и прекрасно работает, требуются колоссальные средства, а построенный у причала офисно-гостиничный комплекс будет сильно зависеть от сезонности, что автоматически уводит срок окупаемости проекта в бесконечность.
Крестовский остров
По функциональному назначению территорию острова можно разделить на две части. Западную часть занимает Приморский парк Победы. На его восточной части преобладают спортивные сооружения.
Земли, занимаемые Приморским парком Победы, будут и дальше охраняться городом, потому что этот парк, спроектированный в середине прошлого века архитектором Никольским, являет собой несомненную достопримечательность. Новое строительство на его территории возможно в очень ограниченных объемах, и в основном это объекты индустрии развлечений и обслуживания (аттракционы, рестораны, «центры досуга и релаксации» и т.п.).
Восточная часть острова, благодаря близости к центру, невысокой плотности населения, отличному экологическому состоянию, исключительно привлекательна для инвесторов. Вся эта территория пригодна для строительства малоэтажных (до пяти-шести этажей) элитных домов класса «В» – «АА».
Комитет по строительству приветствует идею формирования элитной зоны на Крестовском острове, но требует от инвесторов расселить людей, которые живут в десятке аварийных домов, проложить инженерные коммуникации и т.д. В результате затраты инвестора только на получение права заниматься строительством на острове составят не менее 0 за кв. метр.
С появлением первых элитных комплексов на острове стало расти социальное напряжение. Инициативные группы требовали запретить застройку острова. Нетрудно предположить, что проблема расселения жильцов аварийных квартир еще попортит нервы застройщикам. Потребуется также развитие социально-бытовой инфраструктуры надлежащего уровня (ТБК, рестораны и т.п.).
Каменный остров
С точки зрения инвестора Каменный остров, пожалуй, самый «лакомый кусочек» петербургской земли, на котором возможно возвести элитный комплекс. В настоящее время территория развивается как зона для размещения VIP-персон в апартаментах и формирования закрытых элитных жилых комплексов по принципу усадебной застройки. Столь высокий статус острову придают близость к центру города, удобное транспортное сообщение, хорошее экологическое состояние, тишина и обилие зелени. Высокий статус соседей повышает престижность места.
Инвесторы, желающие заниматься строительством на Каменном острове, столкнутся с жесткой позицией городских властей, которые пока не планируют менять градостроительный регламент этой территории. Возможный объем строительства жилья на Каменном острове невелик.
Елагин остров
Елагин остров – это всем известный Центральный парк культуры и отдыха.
Это нежилая, парковая территория. Согласно действующему градостроительному регламенту на данной территории возможно только возведение объектов, имеющих непосредственное отношение к концепции развития парка. Никакая коммерческая или жилая застройка в этой концепции не предусмотрена.
Автор: Обзор подготовили Анна РазумовскаЯ и Дмитрий Миронов, отдел маркетинга корпорации «Строймонтаж»
История освоения и застройки Петроградской (ранее Петербургской) стороны началась одновременно с историей Петербурга. На Заячьем острове в 1703 году был заложен первый камень в фундамент будущей Петропавловской крепости, рядом появилась первая жилая постройка – деревянный домик Петра I. На Петроградской стороне были возведены: монетный двор, таможня, Троицкий собор, получивший статус главного кафедрального собора столицы. В непосредственной близости от крепости возникли первые городские улицы. После смерти Петра центр политической, экономической и культурной жизни переместился на левый берег Невы и Васильевский остров. Петроградская сторона превратилась в место загородных резиденций. На Каменном и Елагином островах выросли роскошные дворцовые ансамбли и загородные дома.
Интенсивная застройка района началась на рубеже XX века. Наряду с многоэтажными доходными домами строятся значительные общественные здания, крупные научные и учебные учреждения. Острова – Каменный, Крестовский, Елагин – стали местом развлечений петербуржцев. В тот же период активно расширяются и создаются заново промышленные предприятия.
Петроградский район как административная единица был создан 6 апреля 1917 года. Его площадь составляет 2423,5 га. Население района – около 138 тыс. человек. В районе 1234 строения, из которых 1068 жилых и 162 нежилых, причем 83% зданий построено в период 1900–1910 годов. Площадь жилого (вторичного) фонда – 1813 тыс. кв. метров. На Петроградской стороне более шести тысяч учреждений федерального и местного значения, банков, научно-исследовательских организаций, четыре высших учебных заведения и множество других предприятий различной формы собственности. Большинство предприятий предназначено к выводу за пределы города, многие из них уже давно не работают, сдавая помещения в аренду.
По мнению петербуржцев, по своей инвестиционной привлекательности Петроградский район уступает только Центральному району и существенно опережает Василеостровский и Адмиралтейский. Однако здесь следует сделать одну оговорку. Маркетологи корпорации «Строймонтаж» считают, что у горожан Петроградский район ассоциируется с наиболее социально адаптированной его частью – кварталами вдоль Большого проспекта, а также у станций метро «Горьковская» и «Петроградская».
Экологическое состояние Петроградского района в целом не отличается от состояния всех центральных районов. Уровень загрязнения почв в районе, по оценке специалистов регионального геоэкологического центра «Невскгеология», колеблется от «умеренного» до «чрезвычайно опасного», а в его западной части – от «опасного» до «чрезвычайно опасного». Конечно, наибольшую загрязненность имеют почвы на территории промышленных предприятий, которых немало на Петроградской стороне, а также земли Петровского и некоторых участков Аптекарского островов.
На территории района располагаются пять станции метро. Однако для жителей района существует ряд неудобств. Первое – отсутствие места для парковки машин. Как следствие, все новые дома обычно строятся с подземными гаражами. Стоимость одного места в таких гаражах достигает тыс. Второе – узкие улицы, многие из которых имеют одностороннее движение, не справляются с существующим транспортным потоком.
В районе можно развивать инвестиционные проекты, которые не связаны с промышленной деятельностью. Это является следствием осуществляемой городом программы «Центр», согласно которой примышленные предприятия будут выводиться из центральных районов города.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 8 августа 2002 года №43 территории Петроградского района не включены в программу перспективного строительства жилья до 2010 года, так как на территории района нет свободных участков. Практически все новое строительство возможно только за счет сноса ветхих зданий или на территории выводимых промышленных предприятий.
В настоящее время городская администрация пытается определить градостроительный регламент для инвестиционной деятельности на территории района, в частности, на территориях Каменного и Крестовского островов.
Сейчас в Петроградском районе развиваются порядка 116 инвестиционных проектов. Еще несколько финансируются за счет бюджетов различных уровней. В это число вошли проекты, которые уже прошли рассмотрение на ИТК и по которым вышло распоряжение губернатора. На диаграмме №1 представлена структура «инвестиционного портфеля» района.
Надо отметить, уже сегодня в корпусах предприятий, выведенных с территории Петроградского района, действует полтора десятка бизнес-центров класса «С» и «В», общей площадью порядка 100 тыс. кв. метров. Таким образом, часть территории района постепенно преображается в офисно-деловой центр городского масштаба.
Непосредственно перспективы инвестиционной деятельности целесообразно рассмотреть в контексте каждого микрорайона индивидуально.
Центральная часть
Петроградской стороны
Центральную часть Петроградской стороны можно определить в следующих границах: река Карповка – Каменноостровский проспект – Нева – Чкаловский проспект.
Территория микрорайона очень плотно застроена доходными домами постройки XVIII–XIX веков. Исключение составляют Заячий остров с Петропавловской крепостью и расположенный рядом Александровский парк вместе с зоопарком и театром «Балтийский Дом». В жилой застройке вкраплены небольшие производства, большинство из которых уже не работает.
Экологическое состояние микрорайона для центральных районов вполне приличное. Однако на обширной территории ФГУП «Прикладная химия», расположенных вдоль проспекта Добролюбова, уровень загрязнения почв и шельфа не позволяет даже говорить о строительстве жилья.
Социальное окружение в микрорайоне разноплановое. Все еще много малоимущих людей проживает в коммунальных квартирах. Расселение коммуналок и вселение в них состоятельных людей происходит в основном в домах, расположенных вдоль основных магистралей. Дома, выходящие на Александровский парк, Каменноостровский проспект и другие престижные места, в подавляющем большинстве уже расселены. Наиболее неблагополучны кварталы у Сытного рынка.
Обилие маленьких кафе, магазинчиков, бутиков, делает район очень комфортным для проживания. К плюсам можно добавить и «уютность» (наиболее точное по смыслу слово) архитектуры, когда человек чувствует себя комфортно в городской среде, а не теряется среди 12–16-этажных новостроек.
На территории Центральной части Петроградской стороны расположено четыре станции двух линий метрополитена. Троицкий, Тучков, Кантемировский, Гренадерский, Сампсониевский мосты связывают центральную часть Петроградского с остальными районами города; Ушаковская развязка – с пригородами.
На таком благополучном фоне уровень цен на квартиры уверенно растет. На схеме №1 показана динамика цен на квартиры в домах старого фонда с капитальным ремонтом. Надо сразу заметить, что объем нового строительства мал, и практически все ликвидные квартиры распродаются еще на стадии строительства. На вторичный рынок такие квартиры попадают редко.
Для построения графиков были использованы статистические данные, полученные из «Бюллетеня Недвижимости» и обработанные стандартными статистическими методами. Из выборки были исключены квартиры на крайних этажах, квартиры со смежными комнатами и квартиры очень больших метражей. Графики показывают общую динамику средних цен на квартиры определенного класса в рассматриваемом микрорайоне. На их основании можно делать прогноз дальнейшего развития цен, но отдельные предложения квартир могут существенно отличаться по цене от среднего уровня цен. Объясняется это наличием евроремонта, уникальным видом из окон или просто большими аппетитами собственников.
С точки зрения инвестора территория этой части Петроградской стороны привлекательна, прежде всего, для жилищного строительства. Однако свободных участков под застройку в микрорайоне практически нет, а имеющиеся участки обычно малы и не позволяют разместить большой объект.
Существенным ограничением выступает и градостроительный регламент, запрещающий строить больше пяти-шести этажей. Исключением из правил можно считать застройку большой территории бывшего завода «Знамя Труда», но и в этом случае инвесторам пришлось основательно потрудиться для выноса предприятия и согласования проекта, так как часть промышленных зданий имеют историческую ценность, и город требовал сохранения фасадов производственных корпусов. Как следствие, структура первичного рынка жилья тяготеет к элитному сегменту класса «В» в силу весьма существенных издержек при строительстве.
Инвесторам, желающим развивать инвестиционные проекты в этом районе, надо учитывать, что ввиду дефицита парковочных мест у дома должен быть подземный паркинг, и что оптимальная для этого района цена в настоящее время не превышает 00–1100 за кв. метр.
Восточная часть
Петроградской стороны
Восточная часть Петроградской стороны может быть выделена в отдельный микрорайон в силу специфики развития этой территории. Это микрорайон можно определить в следующих границах: Карповка – Петроградская набережная – Петровская набережная – Каменноостровский проспект.
В микрорайоне примерно в равных пропорциях присутствуют промышленные объекты и жилые дома. Развитие территории происходило параллельно с чрезвычайно промышленно развитой Выборгской стороной. Однако, в отличие от Выборгской стороны, рассматриваемый микрорайон расположен вблизи престижной жилой зоны с развитой инфраструктурой. Положительно на развитии микрорайона сказалось и наличие относительно современных административных корпусов промышленных предприятий. Это позволило быстро переоборудовать часть простаивающих корпусов под бизнес-центры. В результате микрорайон быстро развивается как административный, деловой центр.
Уровень цен на жилье не сильно отличается от цен в центральной части Петроградской стороны. То же можно сказать об экологическом состоянии и социальном окружении. Зато в микрорайоне существенно меньше развита социально-бытовая сфера. Муниципального транспорта мало.
Инвесторы рассматривают этот микрорайон как потенциально интересный для развития коммерческой недвижимости. Оборудование БЦ в пустующих корпусах промышленных предприятий – дело выгодное и не требующее крупных капиталовложений. Жилищное строительство в микрорайоне сосредоточено в основном в его южной части, вблизи улицы Куйбышева.
Северные кварталы микрорайона, которые пока слабо освоены инвесторами, пригодны для формирования общественно-делового центра. Возможно, этот шаг поможет развернуть жилищное строительство на землях, освобождаемых промышленными предприятиями и НИИ.
Западная часть
Петроградской стороны
Западная часть Петроградской стороны ограничена Карповкой и Ждановкой, Чкаловским проспектом и акваторией Финского залива.
Это промышленная зона. Жилых зданий в микрорайоне очень мало. Большинство из них – ведомственные дома, находящиеся в аварийном состоянии. Расположенные вплотную промышленные предприятия и почти полное отсутствие зелени делают эту территорию почти непригодной для проживания.
В микрорайоне практически отсутствует социально-бытовая инфрастуктура, почти не ходит муниципальный транспорт.
На территории предприятий, расположенных в этом микрорайоне, очень мало административных зданий, которые в случае ремонта могли бы составить конкуренцию БЦ класса «С» или «В».
В настоящее время инвестиционная активность в микрорайоне незначительна. Инвесторы выжидают.
Аптекарский остров
Большую часть территории острова занимают Ботанический сад, различные НИИ, образовательные институты, заводы и т.д. Жилой фонд в микрорайоне небольшой. Это три-четыре десятка жилых домов, часть из которых ведомственные, и несколько общежитий. Жилье в микрорайоне, ввиду его низких потребительских свойств, а также слабого развития социально- бытовой сферы микрорайона в целом и почти полного отсутствия в нем муниципального транспорта, спросом не пользуется.
С точки зрения потенциальных инвестиций рассматриваемый микрорайон неоднороден. С одной стороны, Вяземский сад, Лопухинский сад, Ботанический сад, набережные с видом на Каменный и Крестовский острова – все это потенциально может быть использовано для привлечения состоятельных клиентов при реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства. Однако таких мест немного.
В лучшем случае территория микрорайона подходит для размещения жилья класса «комфорт», но, учитывая высокие издержки при получении прав на застройку и подготовку территории, реализация таких проектов убыточна.
Для инвесторов, ориентированных на деловую недвижимость, ряд промышленных объектов представляет интерес в плане размещения БЦ.
Петровский остров
На территории острова сосредоточены промышленные предприятия, в том числе заводы «Алмаз» и «Бавария», судоремонтный завод, фабрика «Канат», и спортивно-развлекательные объекты, к которым можно отнести яхт-клуб, стадион «Балтика», стадион «Петровский». Кроме того, в микрорайоне находится два жилых дома и Дом ветеранов сцены имени Савиной.
Двухэтажный жилой дом постройки 1904 года признан исторической ценностью и охраняется городом. Новый элитный дом построен у Петровского парка, рядом с Петровским прудом. Вблизи этого места теоретически можно построить еще несколько подобных домов, после чего резервы будут исчерпаны. Вообще, для жилой застройки остров подходит плохо, так как на нем полностью отсутствует социально-бытовая инфраструктура. Покупатели элитных квартир не так чувствительны к этой проблеме, как рядовые граждане, но на острове очень мало мест, пригодных для строительства вообще, а для элитного строительства тем более.
Некоторые инвесторы предлагают вывести предприятия с острова, а на их территории разместить гостинично-офисные комплексы, «причалы для боингов» и т.д. Предлагаемые проекты, как правило, не учитывают, что для того, чтобы вывести, к примеру, завод «Алмаз», который имеет заказы и прекрасно работает, требуются колоссальные средства, а построенный у причала офисно-гостиничный комплекс будет сильно зависеть от сезонности, что автоматически уводит срок окупаемости проекта в бесконечность.
Крестовский остров
По функциональному назначению территорию острова можно разделить на две части. Западную часть занимает Приморский парк Победы. На его восточной части преобладают спортивные сооружения.
Земли, занимаемые Приморским парком Победы, будут и дальше охраняться городом, потому что этот парк, спроектированный в середине прошлого века архитектором Никольским, являет собой несомненную достопримечательность. Новое строительство на его территории возможно в очень ограниченных объемах, и в основном это объекты индустрии развлечений и обслуживания (аттракционы, рестораны, «центры досуга и релаксации» и т.п.).
Восточная часть острова, благодаря близости к центру, невысокой плотности населения, отличному экологическому состоянию, исключительно привлекательна для инвесторов. Вся эта территория пригодна для строительства малоэтажных (до пяти-шести этажей) элитных домов класса «В» – «АА».
Комитет по строительству приветствует идею формирования элитной зоны на Крестовском острове, но требует от инвесторов расселить людей, которые живут в десятке аварийных домов, проложить инженерные коммуникации и т.д. В результате затраты инвестора только на получение права заниматься строительством на острове составят не менее 0 за кв. метр.
С появлением первых элитных комплексов на острове стало расти социальное напряжение. Инициативные группы требовали запретить застройку острова. Нетрудно предположить, что проблема расселения жильцов аварийных квартир еще попортит нервы застройщикам. Потребуется также развитие социально-бытовой инфраструктуры надлежащего уровня (ТБК, рестораны и т.п.).
Каменный остров
С точки зрения инвестора Каменный остров, пожалуй, самый «лакомый кусочек» петербургской земли, на котором возможно возвести элитный комплекс. В настоящее время территория развивается как зона для размещения VIP-персон в апартаментах и формирования закрытых элитных жилых комплексов по принципу усадебной застройки. Столь высокий статус острову придают близость к центру города, удобное транспортное сообщение, хорошее экологическое состояние, тишина и обилие зелени. Высокий статус соседей повышает престижность места.
Инвесторы, желающие заниматься строительством на Каменном острове, столкнутся с жесткой позицией городских властей, которые пока не планируют менять градостроительный регламент этой территории. Возможный объем строительства жилья на Каменном острове невелик.
Елагин остров
Елагин остров – это всем известный Центральный парк культуры и отдыха.
Это нежилая, парковая территория. Согласно действующему градостроительному регламенту на данной территории возможно только возведение объектов, имеющих непосредственное отношение к концепции развития парка. Никакая коммерческая или жилая застройка в этой концепции не предусмотрена.
Автор: Обзор подготовили Анна РазумовскаЯ и Дмитрий Миронов, отдел маркетинга корпорации «Строймонтаж»
рубрика:
Статистика и аналитика
