Кредитное взаимонепонимание

Объемы банковского кредитования строительных проектов практически восстановились до докризисного уровня, и девелоперы ждут смягчения условий финансирования для «выживших» в кризис компаний, однако банки не хотят идти навстречу – перспективы у рынка пока не очень радужные.

Число банков, кредитующих проекты застройщиков, невысоко. Основным игроком на рынке остается Сбербанк России, на который приходится до 80 % всего объема долгосрочного кредитования, и его популярность среди девелоперов растет, оценивает вопрос вице-президент по финансам холдинга RBI Алексей Ефремов. Остальную часть рынка делят между собой банки ВТБ, БФА, «Номос», «Открытие» и другие.
«Крупные строительные компании переводят или открывают кредитные линии в Сбербанке России, поскольку механизм кредитования и требования к заемщикам здесь более прозрачные и зачастую более выгодные, – уточняет господин Ефремов. – Конечно, можно обратиться в другие банки, и, возможно, получить кредит, но такие примеры не на слуху».
Ставки по кредитам, как утверждают застройщики, сегодня начали подниматься. «Существовал определенный период снижения ставок, но сейчас мы можем наблюдать некоторый рост, – говорит первый заместитель гендиректора ГК «Пионер» петербургского направления Александр Погодин. – Величина ставки зависит, в частности, от ресурсной базы: 10-13 % годовых – у банков с участием государства или с государственной поддержкой; 13-16 % годовых – ставка крупных банков без господдержки, входящих в первую двадцатку рейтинга банков России; 14-17 % годовых и выше – ставки небольших коммерческих банков из первой сотни рейтинга независимых экспертов».
Вместе с тем требования к застройщикам остаются высокими. «Мы достаточно консервативно подходим к выбору проектов, отдавая предпочтение компаниям, которые имеют замкнутый производственно-строительный цикл и длительную историю работы на строительном рынке, – подтверждает заместитель руководителя СЗРЦ ОАО «Банк ВТБ» – старший вице-президент Владислав Трофимов. – Такие компании правильно осуществляют планирование и производственных, и финансовых потоков».
Неудивительно, что эти факторы вызывают недовольство девелоперов. «В последние полгода-год получить банковский кредит стало еще сложнее, – говорит генеральный директор ООО «Ай Би Ритейл» Дмитрий Бердиган. – С одной стороны, вслед за мировыми тенденциями – выросли ставки по кредитам. С другой, – банки, стремясь снизить свои риски, ужесточили требования к заемщикам и еще более избирательно чем год назад, подходят к оценке проектов. Главный принцип остается прежним: «Докажите, что вам не нужны деньги, – и мы вас с удовольствием прокредитуем»».
«Кризис научил застройщиков работать по-новому, и банки также должны изобретать новые подходы, разрабатывать новые критерии оценки проектов и застройщиков, приближенные к западной практике, – согласен президент ЗАО «Терра Нова» Лев Пукшанский. – Однако пока новые продукты на рынке не появляются».
Например, таким новым инструментом, благодаря которому от застройщика не требовались бы значительные залоги и выполнение повышенных обязательств, могло бы стать бридж-кредитование, считает господин Пукшанский. Кроме того, девелопер ожидает от банков и снижения порога собственных средств, которые необходимо вложить в проект застройщику. Сейчас он держится на уровне 15-30 %.
«Тем не менее, реальной альтернативы банковскому кредитованию на сегодня нет, – сожалеет Дмитрий Бердиган. – Инвестиционные фонды иногда включаются в девелоперские проекты, но очень редко, потому как им необходим определенный доходный поток сразу. Именно поэтому они чаще готовы войти в реконцепт уже работающего проекта, чем вкладываться в новый, – чтобы не брать на себя девелоперские и строительные риски».
Впрочем, и банкиров понять легко. Они не ждут активного роста этого сегмента. «Учитывая стагнацию экономики, корпоративные клиенты заняли выжидательную позицию, – говорит Владислав Трофимов. – В сравнении с показателями 2011 года, в 2012 году мы ожидаем замедления темпов роста сегмента корпоративного кредитования, при этом по СЗФО замедление ожидается более значимым, чем по России в целом».