Прибрежные точки роста

Потенциал набережных Петербурга недооценен инвесторами. Между тем развитие прилегающих к ним территорий позволит не только улучшить городские панорамы, но и дать импульс развитию окружающей территории.

Проекты у воды пользуются неизменным спросом как у арендаторов объектов коммерческой недвижимости, так и у покупателей жилой недвижимости, говорят эксперты. Всего сегодня, по словам Зоси Захаровой, генерального директора компании London Real Invest, в Петербурге реализуется или готовится к реализации около десятка крупных проектов на набережных. Олег Громков, старший аналитик компании «Северо-Запад Инвест», отмечает, что наибольший эффект от вида на воду можно получить в девелопменте жилой, офисной и гостиничной недвижимости, но именно в сегменте жилья влияние на цену и темпы продаж будет максимальным. Так, вид на воду, по оценкам участников рынка, может поднять стоимость жилья на 10-30% в зависимости от района города.
«Набережные Петербурга представляют исключительную ценность с точки зрения жилой застройки», – считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». При этом на долю нового жилого строительства приходится не более 20% от всех квартир с видом на воду, остальные принадлежат к старому фонду, поясняет Ольга Земцова, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Объекты коммерческой недвижимости, «смотрящие» на воду, также обладают преимуществами. «Особый интерес к бизнес-центрам с видовыми характеристиками проявляют иностранные арендаторы, они рассматривают размещение офиса в объектах с видом на акваторию как положительную имиджевую составляющую. Видовые характеристики могут стать значительным преимуществом для гостиничных объектов. Среди проектов, заявленных к реализации на прибрежных территориях, на сегодняшний день преобладают многофункциональные комплексы, где сочетаются несколько составляющих. Это связано со стремлением девелоперов диверсифицировать риски, а также с масштабностью участков, освобождающихся в результате переезда промышленных предприятий», – полагает Ольга Земцова.
Набережные Петербурга простираются на сотни километров, самые привлекательные для освоения участки находятся в центре. Развитие территорий, прилегающих к набережным, позволит расширить и продлить панорамы за пределы центральной части города.
Арсений Васильев, генеральный директор «УК группы УНИСТО Петросталь», считает наиболее перспективными участки, где пройдут новые транспортные потоки и улучшится транспортная инфраструктура. «Например, в устье Большой Невы при строительстве Ново-Адмиралтейского моста, в устьях Малой Невы при строительстве моста через остров Серный. Перспективна набережная Обводного канала, но состояние расположенных там объектов близко к заброшенному. Эта территория может достаточно резко нарастить потенциал, при условии что строительство под американскими мостами когда-то будет закончено и развязки с основными пересекающими Обводный канал проспектами будут перестроены», – рассуждает господин Васильев.
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI, добавляет, что интересные для развития прибрежные территории сосредоточены на Васильевском острове вдоль наб. Лейтенанта Шмидта, Английской наб., на правых берегах Невы и Большой Невки. «В чуть более долгосрочной перспективе, с реализацией проекта Новой Голландии, запуском второй сцены Мариинского театра и выводом Адмиралтейских верфей, будет осваиваться район Коломны в Адмиралтейском районе. Большой потенциал земель сосредоточен в Красногвардейском районе, на Петровском острове. Перспективы есть у Выборгской, Ушаковской и Свердловской набережных», – полагает господин Тиктинский.
Помимо участков в центре города освоение прибрежных территорий ведется и на границе Петербурга. В качестве примера Ольга Земцова приводит проект строительства «Лахта-центра». Еще один пример – проект «Балтийская жемчужина», где территория осваиваемого китайским девелопером участка также простирается до Финского залива. Не стоит также забывать о набережных, которые появятся после намыва новых территорий в Финском заливе, говорит Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб».
Между тем девелопмент участков вдоль набережных сопряжен с рядом сложностей.
«В первую очередь это проблемы, которые всегда присущи проектам по редевелопменту промышленных территорий. Они касаются вывода предприятий, рекультивации земли, перевода участка из одной категории в другую, в ряде случаев покупки участка. Кроме того, ситуация часто осложняется тем, что здания, расположенные на таких участках, являются памятниками и находятся под охраной КГИОП. Через некоторые набережные проходят интенсивные транспортные артерии, поэтому в случае строительства здесь жилья придется создавать буферную зону между жилым комплексом и трассой. Подобные проекты являются весьма дорогостоящими и длительными во времени – в среднем только вывод предприятия и подготовка земли занимают около 5 лет, поэтому такое строительство под силу только крупным компаниям», – рассказывает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Затраты на редевелопмент набережных довольно высоки, и не всегда подъемны для частного инвестора, полагает Сергей Федоров, заместитель директора Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. «Наиболее привлекательным вариантом реализации таких проектов является частно-государственное партнерство. Во-первых, следует учитывать, что территория набережной обычно представляет собой набор разрозненных участков с различной формой собственности: одни земли находятся в ведении федеральных властей, другие – муниципальных, третьи были приватизированы и принадлежат частным лицам. Таким образом, инвестор в первую очередь должен потратить немало времени, а порой и средств на консолидацию участков», – рассуждает господин Федоров.