Апартаментные перспективы

На докризисном рынке доля инвестиционных продаж на первичном рынке равнялась 20%. Таким образом, объем рынка инвестиций в недвижимость, достигнув пика в 2008 году, составлял 43,6 млрд рублей. На долю долгосрочных инвестиций – покупку объектов с дальнейшей их сдачей в аренду – приходилось, по оценкам экспертов, около четверти всех подобных сделок. Сейчас доля инвесторов в целом уменьшилась, зато увеличилось количество тех, кто намерен получить прибыль не на спекулятивном росте цен, а именно сделать долгосрочные, гарантированные вложения в недвижимость. По оценкам аналитиков, сейчас потенциал подобного рынка – 7-9 млрд рублей. А с учетом сильной волатильности фондовых рынков и низкой доходности финансовых инструментов обеспечить сравнимую доходность при больших гарантиях может только рынок недвижимости, цены на котором в этом году уже практически достигли своих пиковых показателей 2008 года. 

В результате проведенного ГК «Пионер» опроса частных инвесторов, посвященного инвестициям в недвижимость, респонденты пришли к единому мнению, что владение подобными апартаментами, которые можно сдать в аренду, является также значительным подспорьем для семейного бюджета. В случае крайней необходимости они могут быть проданы для разрешения сложной жизненной ситуации, а это дает уверенность в завтрашнем дне. Некоторые респонденты говорили о целесообразности покупки апартаментов для извлечения дополнительного дохода после выхода на пенсию, другие хотели бы приобрести апартаменты в качестве источника дохода для своих семей.

 

 

Апарт-отели широко распространены в США и Европе. В США идея апарт-отелей приобрела популярность еще в 1980-1990-е годы благодаря Дональду Трампу. 

Не смотря на то что, как отмечают специалисты, в отличие от Америки и европейских стран, у россиян пока нет привычки жить в съемном жилье, в ближайшее время ситуация может начать меняться, так как люди начинают ценить мобильность и возможность переезда в другой город при смене места работы. Международный опыт показывает, что строительство и обслуживание доходных домов – успешный и прибыльный бизнес, обеспечивающий 10-13% годовых. В Канаде около половины населения проживает в съемных квартирах, в США – порядка 25-30%, 48% населения Германии живут в арендованной квартире, а в столице Германии Берлине эта цифра доходит до 84%.

Кроме того, доходная недвижимость в минимальной степени подвержена влиянию кризисных явлений. «В США после начала кризиса офисные центры продавались ниже себестоимости. Владельцы же доходной недвижимости практически не пострадали. Платежи за аренду квартир снизились всего на 10-15%. И заполняемость оставалась на уровне 90% и выше. Все это очень просто объясняется: людям всегда, независимо от экономической ситуации, надо где-то жить», – рассказывают эксперты.

 

 

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге, как и во всей России, рынок инвестирования в апартаменты и рынок их аренды недооценен. Предложение апартаментов на рынке аренды весьма ограничено, что демонстрируют результаты исследования, проведенного компанией Infowave по заказу ГК «Пионер» в мае 2012 года. По словам Петра Манько, директора по маркетингу компании Infowave, совокупный номерной фонд апартаментов составляет всего 282 единицы, что является каплей в море для 5-миллионного города. «Предложение на рынке аренды апартаментов с гостиничным сервисом представлено в гостиницах, многофункциональных комплексах, включающих гостиничную функцию, и апарт-отелях: около 65% предложения сосредоточено в Московском административном районе за счет самого крупного игрока – Staybridge Suites St. Petersburg (183 апартамента). Также значительные доли в структуре предложения занимают Центральный (30), Петроградский (26) и Василеостровский (20) районы», – подсчитал Петр Манько. 

 

 

Самый простой вариант – вложиться во что-нибудь дешевое, например купив «однушку» в Девяткино. Плюсы – минимальный первоначальный капитал (в пределах 2,4-2,5 млн рублей). Минусы – сдать ее в аренду дороже 12-15 тыс. рублей вряд ли удастся, если только это не десяток-другой гастарбайтеров, которые быстро приведут квартиру в негодность. Кроме того, конкуренция будет огромна. Окупаемость объекта – 14 лет, причем без учета накладных расходов, и если все эти 14 лет она будет сниматься, что при такой большой конкуренции бывает редко.

Другая крайность – дорогая квартира в элитном доме. Здесь все понятно: респектабельные экспаты, готовые платить за жилье 5-10 тыс. EUR в месяц. Но конкуренция в этом сегменте еще жестче, чем в Девяткино. А первоначальные вложения – минимум как в несколько однокомнатных квартир. 

Золотая середина – современные апарт-отели, строительство которых началось в Петербурге. Так, апарт-отель YE’S, который возводит ГК «Пионер» в Выборгском районе Санкт-Петербурга на пересечении пр. Просвещения и ул. Хошимина, в настоящее время является одним из наиболее привлекательных предметов инвестиций для институциональных и частных инвесторов по всей России. Помимо апарт-отеля в состав одноименного многофункционального комплекса входят два жилых многоквартирных дома со встроенными коммерческими помещениями и подземным паркингом. На первых этажах будут располагаться фитнес-центр, детское образовательное учреждение с игровой площадкой, рестораны и другие объекты сервиса и торговли, а также офисные помещения. МФК YE’S будет введен в эксплуатацию в 2013 году.

Особенность проживания в апартаментах – возможность использования полного гостиничного сервиса (уборка апартаментов, смена постельного белья, заказ билетов и т. п.), недоступного при проживании в обычных квартирах. 

Кроме того, ни для кого не секрет, что при заключении сделки по сдаче жилья в аренду сегодня рискует как арендатор, так и арендодатель. В настоящее время не всегда удается найти добропорядочных арендаторов, что вынуждает собственника квартиры решать проблемы с соседями, разбираться с долгами по коммунальным платежам, восстанавливать испорченное имущество. Арендаторов, проживающих без договора, в свою очередь, беспокоит постоянный страх оказаться на улице в случае неожиданной продажи квартиры собственником. В апартаментах YE’S этих страхов нет.

«Собственник может сам проживать в апартаментах или получать ежемесячный доход за счет сдачи их в аренду. Если владелец решит сдавать апартаменты в аренду, то ему не придется обременять себя выстраиванием арендных отношений: искать арендаторов, контролировать сохранность недвижимости или своевременную оплату. Все заботы по охране, эксплуатации и управлению апартаментами возьмет на себя профессиональная управляющая компания Becar YE’S, созданная ГК «Пионер» в альянсе с международным оператором на рынке недвижимости NAI Beсar», – рассказывает заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления Санкт-Петербург Александр Погодин. 

Также, приобретая апартаменты YE’S, можно воспользоваться одной из предложенных доходных программ, разработанных ГК «Пионер» совместно Becar YE’S: программой «Гарантированный доход», по которой инвестор заключает с управляющей компанией договор, гарантирующий получение дохода в размере 10% годовых в течение 3 лет, вне зависимости от внешних факторов, или программой «Удвоение капитала», которая гарантирует инвестору 100% окупаемость вложенных средств в течение 5 лет с момента инвестирования.

«Апартаменты, предназначенные для сдачи в длительную аренду, – один из наименее рискованных активов с измеримым и понятным денежным потоком. По нашим расчетам, доходность вложений в апартаменты составит порядка 10% годовых. Такая доходность уже привлекла к нам клиентов из Западной Европы. Так, с недавнего времени апартаменты стали приобретать граждане Финляндии. 

Что примечательно, апартаменты будут передаваться собственникам с чистовой отделкой, оборудованные мебелью и укомплектованные всей необходимой техникой и текстилем. Это позволит владельцу сдавать апартаменты в аренду сразу, что сократит срок окупаемости инвестиций. 

Важно подчеркнуть, что, в отличие от других объектов коммерческой недвижимости, покупатели апартаментов YE’S могут воспользоваться специальными ипотечными программами. Это предложение особенно привлекательно для тех инвесторов, которые желают значительно расширить свой инвестиционный портфель и приобрести несколько апартаментов. Группа компаний «Пионер» заключила партнерские соглашения о сотрудничестве с банками «АК Барс», «АИКБ «Татфондбанк» и «СМП Банк», предлагающими специальные ипотечные программы на покупку апартаментов в комплексе YE’S.

Интересы покупателей защищены Федеральным законом Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», – отмечает он.