Регионам рекомендован механизм проектного финансирования
01.10.2012
В аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО состоялось совещание в рамках Координационного cовета по строительству с участием заместителей глав администраций регионов Северо-Запада. Предметом обсуждения стали законодательные инициативы по укреплению защиты прав дольщиков, а также механизмы проектного финансирования, которые могут быть введены в субъектах федерального округа.
Долевой вопрос
Открывая заседание, заместитель полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин отметил, что вопрос о взаимоотношениях участников процесса долевого строительства рассматривался уже много раз, в том числе и на совещании с участием депутата Госдумы РФ Александра Хинштейна. На заседании было дано поручение разработать модульный закон об обеспечении защиты прав дольщиков в субъектах СЗФО. Сергей Зимин подчеркнул, что в некоторых регионах уже есть местные законы о защите данной категории граждан, однако они во многом устарели и в современных рыночных условиях работают неэффективно. На основании этого поручения в Санкт-Петербурге, Архангельской и Новгородской областях разрабатываются свои подходы к решению проблем с дольщиками. По словам начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Олега Островского, основными новшествами разрабатываемого закона о защите прав дольщиков в городе является, во-первых, введение понятий «недобросовестный застройщик-инвестор», «участник долевого строительства, нуждающийся в защите», «проблемный объект». Авторами законопроекта предлагается рассматривать механизм регулирования данного вопроса с точки зрения состояния строительного объекта – может быть достроен дом или не может. И если объект может быть достроен силами жильцов, законом предполагается создание пострадавшими гражданами жилищно-строительных кооперативов и, соответственно, выделение преференции для таких ЖСК со стороны органов исполнительной власти. Кроме того, внесением изменений и дополнений в действующий в настоящее время в Петербурге закон от 06.07.2009 № 307-62 конкретизируются меры господдержки участников долевого строительства, в том числе предоставление квартир дольщикам, нуждающимся в защите, по договорам коммерческого найма с частичным бюджетным субсидированием платы. Еще одним заявленным способом достройки объектов стало обременение для застройщика-инвестора, выигравшего торги на право заключения договора аренды земельных участков на инвестусловиях, в виде обязательства предоставления квартир в собственность обманутым дольщикам.
Система преференций
Если говорить о компании, взявшейся за достройку такого проблемного объекта, то возникает необходимость создания системы государственных преференций. Законодательством предусмотрен такой вариант завершения строительства проблемного объекта, согласно которому город или область предоставляет целевым способом земельный участок застройщику, который, в свою очередь, обязуется предоставить жилье обманутым дольщикам на объекте. Санкт-Петербург и Архангельская область предусмотрели такую возможность в рамках регионального законодательства, однако если, по словам министра строительства региона Игоря Войстратенко, в Архангельской области юридическая служба однозначно одобрила возможность целевого предоставления земли, то в Петербурге такая преференция закреплена только для ЖСК, а для застройщика она прописана в неявной форме в виде отказа города от части платежей по инвестусловиям. Подобная инициатива должна быть четко закреплена путем внесения изменений и дополнений в закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции». При этом должны быть указаны те инвестиционные условия, на которых застройщик может получить земельный участок.
Проектное финансирование под прицелом
Еще одним важным вопросом, который обсудили участники заседания, стала разработка механизмов проектного финансирования, которые во многом будут способствовать обеспечению безопасности участников долевого строительства на рынке. Как сообщил Сергей Зимин, эксперты сегодня рассматривают две схемы. Первая предусматривает вариант, при котором строительство может начаться только в том в случае, если все участники долевого строительства застрахованы, либо застройщик получил банковскую гарантию, либо застройщик является участником фонда взаимного страхования. Это положение оформлено в законопроект, который будет рассматриваться в Госдуме РФ. Вторая схема – проектное финансирование.
Президент Ассоциации коммерческих банков Северо-Запада Владимир Джикович считает, что при разработке схем проектного финансирования следует учитывать все нюансы с точки зрения аккумулирования средств дольщиков. «По закону о страховании вкладов у нас все вклады страхуются на 700 тыс. рублей. Но для того чтобы страхование эффективно работало в отношении дольщиков, у которых средний договор составляет 3-5 млн рублей, эти договоры следует страховать на соответствующие суммы», – считает господин Джикович. Для этого, в свою очередь, нужно вносить изменения в закон о страховании вкладов.
Под другим ракурсом
По мнению заместителя координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павла Созинова, проектное финансирование стоит рассматривать не только с точки зрения защиты дольщиков, но и с точки зрения привлечения в этот процесс государственных жилищных субсидий. Получатель государственных жилищных сертификатов обычно приобретает жилье на вторичном рынке. Если же жилье приобретается на первичном рынке, то в этом случае действует ограничение по готовности объекта – не менее 70%. Но если говорить о проектном финансировании с участием уполномоченного банка, уполномоченного застройщика и госзаказчика, то в этом случае эта планка может быть снята и договор долевого участия может быть заключен безотлагательно. Однако такая инициатива, по словам Павла Созинова, потребует внесения определенных поправок в законодательство. Так, в Новгородской области ежегодно предоставляется более 200 субсидий. В случае проектного финансирования может быть заложено три 70-квартирных дома, что составляет существенный объем строительства для области.
В целом идея внедрения инструмента проектного финансирования может быть принята на вооружение регионами Северо-Запада, считает председатель Комитета строительства и дорожного хозяйства Новгородской области Екатерина Сидельникова. Вместе с тем сама концепция требует прежде всего юридической доработки. «При обсуждении этих схем в правительстве Новгородской области мы столкнулись с рядом существенных вопросов. Когда мы рассматривали возможности тройственного соглашения с участием банков, привлечением государственных гарантий и строительных организаций, мы опирались на бюджетную строку. Это вызвало наибольшие нарекания в связи с тем, что защищенная строка – это серьезная нагрузка на бюджет», – комментирует госпожа Сидельникова. Еще одним важным пунктом, по ее словам, является тот факт, что регион не имеет регламента по выбору уполномоченного банка. Этот момент не прописан ни на федеральном, ни на региональном уровне. И наконец, открытым остается вопрос о выделении земельного участка под этот проект. На сегодняшний день неясно, на каких инвестусловиях будет предоставляться земля и за чей счет будет проводиться инженерная подготовка.
По мнению генерального директора Группы ЛСР Александра Вахмистрова, хороши любые схемы, которые помогают развиваться строительному сектору, будь то страхование, залоги, посредничество банков или проектное финансирование. Но ни один из этих механизмов не способен полностью решить проблему обманутых дольщиков. И если говорить именно о правах дольщиков, то 214-ФЗ, по его словам, для сегодняшней рыночной ситуации вполне достаточно. «Хотя и он, как и механизм проектного финансирования, требует доработки», – заключил господин Вахмистров.
Долевой вопрос
Открывая заседание, заместитель полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин отметил, что вопрос о взаимоотношениях участников процесса долевого строительства рассматривался уже много раз, в том числе и на совещании с участием депутата Госдумы РФ Александра Хинштейна. На заседании было дано поручение разработать модульный закон об обеспечении защиты прав дольщиков в субъектах СЗФО. Сергей Зимин подчеркнул, что в некоторых регионах уже есть местные законы о защите данной категории граждан, однако они во многом устарели и в современных рыночных условиях работают неэффективно. На основании этого поручения в Санкт-Петербурге, Архангельской и Новгородской областях разрабатываются свои подходы к решению проблем с дольщиками. По словам начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Олега Островского, основными новшествами разрабатываемого закона о защите прав дольщиков в городе является, во-первых, введение понятий «недобросовестный застройщик-инвестор», «участник долевого строительства, нуждающийся в защите», «проблемный объект». Авторами законопроекта предлагается рассматривать механизм регулирования данного вопроса с точки зрения состояния строительного объекта – может быть достроен дом или не может. И если объект может быть достроен силами жильцов, законом предполагается создание пострадавшими гражданами жилищно-строительных кооперативов и, соответственно, выделение преференции для таких ЖСК со стороны органов исполнительной власти. Кроме того, внесением изменений и дополнений в действующий в настоящее время в Петербурге закон от 06.07.2009 № 307-62 конкретизируются меры господдержки участников долевого строительства, в том числе предоставление квартир дольщикам, нуждающимся в защите, по договорам коммерческого найма с частичным бюджетным субсидированием платы. Еще одним заявленным способом достройки объектов стало обременение для застройщика-инвестора, выигравшего торги на право заключения договора аренды земельных участков на инвестусловиях, в виде обязательства предоставления квартир в собственность обманутым дольщикам.
Система преференций
Если говорить о компании, взявшейся за достройку такого проблемного объекта, то возникает необходимость создания системы государственных преференций. Законодательством предусмотрен такой вариант завершения строительства проблемного объекта, согласно которому город или область предоставляет целевым способом земельный участок застройщику, который, в свою очередь, обязуется предоставить жилье обманутым дольщикам на объекте. Санкт-Петербург и Архангельская область предусмотрели такую возможность в рамках регионального законодательства, однако если, по словам министра строительства региона Игоря Войстратенко, в Архангельской области юридическая служба однозначно одобрила возможность целевого предоставления земли, то в Петербурге такая преференция закреплена только для ЖСК, а для застройщика она прописана в неявной форме в виде отказа города от части платежей по инвестусловиям. Подобная инициатива должна быть четко закреплена путем внесения изменений и дополнений в закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции». При этом должны быть указаны те инвестиционные условия, на которых застройщик может получить земельный участок.
Проектное финансирование под прицелом
Еще одним важным вопросом, который обсудили участники заседания, стала разработка механизмов проектного финансирования, которые во многом будут способствовать обеспечению безопасности участников долевого строительства на рынке. Как сообщил Сергей Зимин, эксперты сегодня рассматривают две схемы. Первая предусматривает вариант, при котором строительство может начаться только в том в случае, если все участники долевого строительства застрахованы, либо застройщик получил банковскую гарантию, либо застройщик является участником фонда взаимного страхования. Это положение оформлено в законопроект, который будет рассматриваться в Госдуме РФ. Вторая схема – проектное финансирование.
Президент Ассоциации коммерческих банков Северо-Запада Владимир Джикович считает, что при разработке схем проектного финансирования следует учитывать все нюансы с точки зрения аккумулирования средств дольщиков. «По закону о страховании вкладов у нас все вклады страхуются на 700 тыс. рублей. Но для того чтобы страхование эффективно работало в отношении дольщиков, у которых средний договор составляет 3-5 млн рублей, эти договоры следует страховать на соответствующие суммы», – считает господин Джикович. Для этого, в свою очередь, нужно вносить изменения в закон о страховании вкладов.
Под другим ракурсом
По мнению заместителя координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павла Созинова, проектное финансирование стоит рассматривать не только с точки зрения защиты дольщиков, но и с точки зрения привлечения в этот процесс государственных жилищных субсидий. Получатель государственных жилищных сертификатов обычно приобретает жилье на вторичном рынке. Если же жилье приобретается на первичном рынке, то в этом случае действует ограничение по готовности объекта – не менее 70%. Но если говорить о проектном финансировании с участием уполномоченного банка, уполномоченного застройщика и госзаказчика, то в этом случае эта планка может быть снята и договор долевого участия может быть заключен безотлагательно. Однако такая инициатива, по словам Павла Созинова, потребует внесения определенных поправок в законодательство. Так, в Новгородской области ежегодно предоставляется более 200 субсидий. В случае проектного финансирования может быть заложено три 70-квартирных дома, что составляет существенный объем строительства для области.
В целом идея внедрения инструмента проектного финансирования может быть принята на вооружение регионами Северо-Запада, считает председатель Комитета строительства и дорожного хозяйства Новгородской области Екатерина Сидельникова. Вместе с тем сама концепция требует прежде всего юридической доработки. «При обсуждении этих схем в правительстве Новгородской области мы столкнулись с рядом существенных вопросов. Когда мы рассматривали возможности тройственного соглашения с участием банков, привлечением государственных гарантий и строительных организаций, мы опирались на бюджетную строку. Это вызвало наибольшие нарекания в связи с тем, что защищенная строка – это серьезная нагрузка на бюджет», – комментирует госпожа Сидельникова. Еще одним важным пунктом, по ее словам, является тот факт, что регион не имеет регламента по выбору уполномоченного банка. Этот момент не прописан ни на федеральном, ни на региональном уровне. И наконец, открытым остается вопрос о выделении земельного участка под этот проект. На сегодняшний день неясно, на каких инвестусловиях будет предоставляться земля и за чей счет будет проводиться инженерная подготовка.
По мнению генерального директора Группы ЛСР Александра Вахмистрова, хороши любые схемы, которые помогают развиваться строительному сектору, будь то страхование, залоги, посредничество банков или проектное финансирование. Но ни один из этих механизмов не способен полностью решить проблему обманутых дольщиков. И если говорить именно о правах дольщиков, то 214-ФЗ, по его словам, для сегодняшней рыночной ситуации вполне достаточно. «Хотя и он, как и механизм проектного финансирования, требует доработки», – заключил господин Вахмистров.
рубрика:
Развитие
автор:
Михаил Немировский
