Альтернативы КОТам нет

– На рынке заметен определенный рост продаж жилья в появляющихся объектах, сочетающийся с тем, что эти объекты все более укрупняются. Что касается прогнозов, ситуация на мировом рынке непредсказуема, но серьезного снижения темпов продаж мы не наблюдаем. Есть небольшая волатильность, но не более того. Основываясь на опыте прошлых лет, можно прогнозировать, что темпы продаж до конца года снижаться не будут. Остальное будет определять экономическая ситуация в Евросоюзе. Все живут в ожидании второй волны кризиса, но сейчас рынок уже значительно отличается от 2008 года – он находится в реальности еще большей конкуренции, касающейся уже не только близости жилья к метро, но и конкуренции непосредственно планировочных решений, планировочной среды в составе крупных комплексов. И во многом определяющей при выборе является степень доверия к конкретному застройщику.

 

– Пока у нас нет определения, что такое комплексное освоение территории, какая площадь участка, количество застройщиков его характеризуют. Ни одного крупного проекта в городе пока не реализовано, максимальная степень их готовности – не более 30-40%. Тем не менее, я думаю, что через 2-3 года доля крупных объектов в границах Петербурга может достигнуть 80%. Я имею в виду проекты с минимальной планкой объема жилья – 150-200 тыс. кв. м – и серьезные проекты объемом около 1 млн кв. м. Еще 15-17% будут занимать проекты редевелопмента промышленных территорий. Мы видим тенденцию нарастания их числа.

– В проектах реновации и редевелопмента – огромный потенциал для развития города. Но процентное соотношение, которое назвал господин Копылов, будет достигнуто только в том случае, если произойдут определенные подвижки со стороны правительства. Сейчас промышленники не верят, что их будут выселять из центра. А пока этих подвижек нет, точки роста – это все-таки КОТы. И несмотря на то что площадь Петербурга до последнего времени превышала площадь Москвы, никакого иного реального пути, кроме развития окраинных территорий, у нас в ближайшее время не будет. А такие рискованные проекты могут брать на себя только очень серьезные компании. И, например, мы в ближайшее время в проекты КОТ вписываться не будем, у нас есть другие обязательства.

– Под проектами КОТ мы понимаем не просто строительство кварталов большой площади. В первую очередь важно слово «комплексное» – застройщик начинает строительство с нуля, с инженерной подготовки территории. Как следствие, это проекты большие, потому что по-иному развивать территорию невозможно. Аналитики отмечают, что сейчас проекты КОТ в общем объеме предложения занимают 39%. И значительный скачок их доли в ближайшие три года просто не может не произойти. Вопрос в другом: что нужно сделать, чтобы достичь этого показателя в 80%. Сегодня на пальцах можно пересчитать те компании, которые способны «поднять» подобные проекты. В 2008 году было заявлено 135 проектов КОТ. Половина на рынок так и не вышла, другая вышла, но в трансформированном состоянии. Малые компании способны реализовывать проекты, но должна быть возможность осваивать территории сообща, сразу несколькими застройщиками. В этом случае ключевую роль должен играть город, который будет задавать определенный вектор развития. К тому же уже существует положительный опыт строительства по схеме государственно-частного партнерства.

– У этого движения есть и недостатки, и преимущества. За счет проектов комплексного освоения территорий будет развиваться жилье эконом-класса. Другой путь – редевелопмент территорий, это более дорогостоящий процесс. Поэтому там можно создавать жилье классов комфорт, бизнес, элита. А качество конкретных проектов уже непосредственно зависит от девелоперов и государства. Кстати, у нас уже начинает развиваться классическое для Запада разделение: на девелоперов, которые берут на себя развитие территорий, среды, и строительные компании, которые затем приобретают эти участки и уже в рамках определенного плана возводят жилые комплексы. Это удобный путь.

– Относительно резервов промышленного пояса прошу не забывать, что 2014 год – это веха в Генплане, когда часть территорий, которые были зарезервированы на этих землях под жилую и деловую застройку, перейдут в состояние активного развития. И владельцы площадок в этом поясе, например Л1, смогут их осваивать. Но в случае «вороньих слободок» нужен крупный девелопер или государство, которое организует частных владельцев и позволит эту территорию развивать.

 

– Из наиболее интересных площадок около 1/4 имеет единого собственника. И большинство из них либо не заинтересованы в изменении функционала территории вообще, либо заинтересованы в ведении какого-либо сопутствующего бизнеса. И на сегодняшний день иной глобальной силы, способной сдвинуть ситуацию с места, чем государство, я не вижу, потому что крупного девелоперского бизнеса, способного прийти на какую-то промышленную территорию и договориться с огромным количеством собственников, сегодня нет.

 

– Яркий пример: гостиница Holiday Inn разыскивает владельца пятачка площадью 20 соток, расположенного фактически внутри их территории, надеясь обустроить на нем парковку или использовать под другие цели. А собственник – в Израиле.
 

– Если у нас создан такой глобальный проект реновации исторического центра, собираются расселять такое количество «хрущевок» и коммунальных квартир, то, наверное, и собственников территорий промышленного пояса организовать получится. Должна быть политическая воля, концепция развития, мы должны понимать, что такое промышленный пояс, как его развивать. В этой ситуации может быть создан прецедент государственно-частного партнерства. Государство договорится – мы дадим денег.

– Тем более что инструменты есть. Это может быть налоговое законодательство, более жесткие нормы СЭС, поскольку многие жилые дома находятся в негативной зоне влияния действующих промышленных предприятий.

– Примеров того, как девелоперы договаривались с городом, достаточно много. Другое дело, что сейчас все правила неожиданно поменялись и происходит передоговаривание. В конце августа правительство наконец поручило Комитету по градостроительству и архитектуре в определенный срок провести границу между зоной один, где город будет строить социальную инфраструктуру за свой счет, и зоной два, где ничего подобного обещано не будет. Надолго ли установятся эти правила, сказать сложно, но все девелоперы в них нуждаются.

– Вопрос о том, развиваться интенсивно или экстенсивно, нужно рассматривать с точки зрения потребителя. Единственный вектор создания комфортной среды – это понижение плотности населения, количества жителей на квадратный метр. Это стратегия, например, Парижа. В Ленобласти огромные объемы очень недорогой земли, которая пригодна для строительства, мы сами вполне благополучно строим и дороги, и сети. Единственное, что нам требуется, – это длинные деньги. Создание благоприятных условий для их получения – это все, что нужно сделать государству.

– Париж начал развиваться вширь, только исчерпав все ресурсы внутри города. И нам нужно сначала осваивать промышленные территории, и только затем – окружающие. Очень хочется посмотреть, что будет с дорогами в южном направлении, когда будут реализованы два анонсированных на PROEstate проекта общей площадью более 280 га. Кроме того, должна развиваться кластерная модель, когда даже на окраинных территориях существует вся необходимая инфраструктура для того, чтобы люди не проводили в пробках часы, добираясь до работы.

– Такая модель весьма условна, потому что, как правило, единственные рабочие места в проектах КОТ с населением от 10 тыс. человек, – это коммерческие предприятия. Близлежащие промышленные зоны делают жилье дискомфортным.

– Необязательно, рядом с нашим проектом – городом-спутником «Южный» – есть индустриальный парк «Дони-Верево», который обеспечит жителей рабочими местами. Он имеет невысокий класс вредности производства.

– И все-таки для россиян характерна тенденция выбирать жилье подальше от промышленных территорий. Другое дело, что планирование – это роль государства. Это оно должно сначала определиться, как будет размещена промышленная территория, как вокруг нее – общественно-деловая застройка и затем – жилая.

 

– Расстояние примерно 50 км от КАД – это та точка, до которой люди готовы покупать жилье. Остальное – вопрос цены и качества предложения.

– Человеку комфортно жить за пределами кольцевой, если его путь до нее не будет превышать 20-25 минут. Горожане привыкли, что время пути от дома до работы не должно превышать 40 минут, максимум часа.

– При этом тенденция такова, что люди готовы пожертвовать лишними 10-15 минутами пути ради более высокого комфорта проживания, парковочных мест.
 

– Самым обсуждаемым вопросом 2012 года стало вступление в силу с 1 января закона об обязательном страховании опасных производственных объектов. Этот механизм аналогичен ОСАГО, однако затрагивает оборудование промышленных предприятий. С его появлением государство переложило ответственность за аварии на плечи страховщиков. И если предыдущий закон не подразумевал практически никакой ответственности за его несоблюдение, то с 1 апреля этого года в силу вступили крупные штрафные санкции за нарушение закона: от 300 до 500 тыс. рублей для организации и до 50 тыс. рублей для ее руководителя, а надзор сейчас осуществляется гораздо строже. Один из самых частых вопросов, возникающих при применении этого закона: кто должен страховать опасный объект, если он сдается в аренду? Ответ таков: в первую очередь страховать должна эксплуатирующая организация. Однако если при проверке обнаруживается, что у этой компании полиса нет, то ответственность переходит к собственнику. Прецеденты выдачи предписаний по новому закону уже есть. Поэтому хочется предостеречь строительные и девелоперские компании и посоветовать следить за вопросом страхования тщательнее.

– Еще одна спорная ситуация часто возникает в связи со страхованием ответственности участников СРО. Оно стало обязательным с 2007 года. Многие застройщики выбирают страховую компанию, руководствуясь низкой стоимостью полиса, известностью бренда компании и условиями СРО. Вместе с тем мало кто обращает внимание на условия выплаты страхового возмещения. Однако страховая компания вправе отказать в выплате страхового возмещения, во-первых, если работы были выполнены до начала действия договора, а вред был причинен в период его действия. И во-вторых, если строительство происходило в период действия договора, но страховой случай наступил после окончания его действия. Обе эти ситуации решаются путем добавления в договор дополнительных пунктов.

 

– За все время работы у меня был только один случай, когда покупатель жилой недвижимости интересовался этим вопросом. И это связано с тем, что у компаний есть гарантийные обязательства, которые длятся в течение нескольких лет после сдачи дома. Тогда как для покупателей коммерческой недвижимости наличие страховки – само собой разумеющееся. 

 

– В последнее время ситуация не менялась. Кредит взять по-прежнему сложно, и главную роль играет кредитная история в конкретном банке.

– Новых схем нет, но можно отметить, что благодаря стабильной экономической ситуации стало заметным усиление конкуренции между банками. В среднем в течение года с начала реализации проекта на один объект можно привлечь до 5-7 банков с конкурентными предложениями для дольщиков. Какие-то из них могут дополнительно вести проектное финансирование, что уменьшает риски для банка.

 

– Пока ставки растут в пределах 3% и не оказывают влияния на решение покупателей. Вопрос в том, насколько они увеличатся за эту осень. Наши клиенты отказываются от контрактов со ставкой выше 13,5%. С другой стороны, благодаря снижению требований по первоначальным взносам и необходимому пакету документов по сравнению с 2009 годом на достаточно большой процент покупателей распространяются условия программ ипотеки с господдержкой, в которых процентные ставки снижены.

– По опыту нашей компании, процентный порог ипотеки, когда покупатели начинают отказываться от покупки, – 15%. Сейчас самый востребованный платеж по ипотеке – 30-40 тыс. рублей. Однако, на мой взгляд, в ближайшие месяцы спада ипотечного кредитования ожидать не стоит. Наоборот, рост цен подталкивает людей идти в ипотеку – не хватает собственных средств. И в том числе это являлось причиной летнего ажиотажа.