Аренду выведут из тени

До конца года Жилищный комитет представит на рассмотрение правительства города целевую программу развития найма. По замыслу авторов концепции, предлагаемый в программе механизм сможет стимулировать «серый» рынок арендного жилья переходить в правовое русло.

На сегодняшний день коммерческий наем государственного и муниципального жилья осуществляется на основании регионального закона «О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга», последние изменения в который были внесены в июне 2011 года. В то же время опыт реализации городской программы показал, что число городских очередников, которые могли бы воспользоваться государственным коммерческим наймом, в несколько раз больше объема бюджетного жилого фонда, который город способен предоставить. При этом вопросы строительства и реконструкции жилого фонда давали бы чрезмерную нагрузку на городской бюджет. С целью увеличения потенциального жилого фонда была разработана целевая программа, которая подразумевает вовлечение в механизм коммерческого найма как бизнеса, так и индивидуального жилищного фонда собственников. По словам заместителя председателя Жилищного комитета Игоря Кокарева, если концепция будет одобрена на заседании правительства, уже в 2013 году будут запущены первые пилотные проекты из 200-500 квартир. Первыми арендодателями станут как физические, так и юридические лица.
По задумке авторов концепции, в итоге институт найма явит собой механизм, который в зависимости от степени участия бюджета достаточно эффективно позволит привлекать жилье с рынка. Чиновники уверены, что такой механизм будет выгоден арендодателю и прежде всего бизнесу – девелоперам, строящим жилье под аренду. «Если бизнес будет готов предоставить жилье для городских целей, тут тоже можно говорить о некой форме ГЧП», – считает Игорь Кокарев. Для собственников арендуемого жилья, будь то физические или юридически лица, город обеспечит механизмы, которые позволят гарантированно получать рыночные платежи от аренды жилья (рост ставки в течение срока аренды будет соотнесен с уровнем годовой инфляции), а также возьмет на себя задачу поиска арендаторов.
Делая ставку на гарантии для арендодателей, петербургские власти попытаются решить еще одну большую для города проблему – бесконтрольное обращение средств на «сером» рынке частной аренды. По словам Игоря Кокарева, сегодня этот рынок не легализован, более 200 тыс. квартир «висят» объявлениями во всевозможных печатных изданиях, Интернете. Таким образом, физические лица получают доход, минуя все механизмы, которые касаются фискальных платежей, не платятся налоги, не пополняется бюджет. По мнению председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, наем должен облагаться 13% подоходным налогом, однако поскольку речь идет о физлицах, в этой схеме возможно предусмотреть образование индивидуальных предпринимателей. Это даст возможность подойти к упрощенной системе налогообложения или говорить о патентной форме налогообложения, которая в Налоговом кодексе прописана в том числе под наем жилья. Однако, по словам эксперта, в Петербурге до сих пор нет соответствующих расчетов и региональных нормативных документов. Пока они действуют лишь в Москве. Именно из-за того что арендный рынок большей частью является теневым, в городе был разработан специальный механизм, который отличается от того, который применяется в большинстве стран развитой экономики. Если за рубежом дотации на аренду жилья идут напрямую на личный счет гражданина, то в силу российской специфики авторами концепции предполагается введение своего рода централизующего звена – единой городской управляющей компании, организации, на 100% аффилированной городом, которая выступит оператором программы. Управляющая компания возьмет на себя функции не только управления жилым фондом, но и направления дотаций из городского бюджета для арендаторов. При этом Игорь Кокарев уверен, что новая программа должна стать интересной для частных арендодателей. По его мнению, в цивилизованном современном обществе стремление уводить доходы от сдачи квартир «в тень» должно стать менее заманчивым, нежели гарантированное пятилетнее получение прибыли в соответствии с рыночными расценками. «Человеку не нужно будет бегать и искать арендатора, решать форс-мажорные ситуации лично, беспокоиться за свое имущество. Это гарантированная доходность на 5 лет без лишних хлопот», – считает господин Кокарев.