Доступ к аренде

Большинство девелоперов сомневаются в экономической эффективности строительства арендного жилья, однако властям регионов уже начали поступать предложения о совместном развитии таких проектов.

Ипотечное кредитование не сделало жилье доступным для большинства граждан страны. Власть решила развивать ин­­струмент предоставления жилья бюджетникам и малообеспеченным слоям населения за счет социального и коммерческого найма со сниженными ставками аренды. Кроме того, новый инструмент должен способствовать внутренней миграции.
«Бесплатного жилья, к сожалению, нет. И понятно, что уже не будет. Те проекты, которые мы пытались реализовать в рамках ипотеки, безусловно, имеют право на жизнь, но сейчас существует новое направление – арендное жилье эконом-класса», – заявил о поддержке этого инструмента губернатор Архангельской области Игорь Орлов.
В мае 2012 года вышел Указ Президента РФ № 600, в котором правительству со­вместно с органами исполнительной власти субъектов поручено «обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода», до января 2013 года.
Сторонники развития нового направления недвижимости апеллируют к россий­ской истории. «В дореволюционной России 24% поступлений казны осуществлялись с прибыли от доходных домов. В Санкт-Петербурге 94% домов до революции были доходными», – рассказал президент ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма» Михаил Грин. Сегодня, по его словам, при существующей себестоимости строительства аренда может приносить инвесторам 6-9% дохода.
Однако среди застройщиков перспектива строительства арендного жилья вызывает скепсис. При существующих стоимости и спросе на квартиры продавать жилье выгоднее, считают девелоперы. «Конечно, если государство выделит бесплатно землю, обеспечит ее коммуникациями и выдаст кредит на 20 лет, мы возьмемся за такой проект», – говорит генеральный директор «БКН Девелопмент» Леван Харазов. Однако в реальном появлении экономически эффективной и для девелоперов, и для будущих арендаторов схемы господин Харазов сомневается. Рыночная стоимость аренды квартир сопоставима с выплатой по ипотеке, и создавать новый инструмент для развития социального жилья не имеет смысла, уверен девелопер. Если же стоимость аренды будет значительно снижена, проект перестанет быть окупаемым для застройщика, говорит Леван Харазов.
Несмотря на это и на существующий правовой вакуум – программы и инструменты развития рынка арендного жилья только формируются Минрегионом и Госдумой – Агентство развития фондов социального и коммерческого найма уже предлагает региональным властям сотрудничество. Михаил Грин представил проект строительства на Карпогорской улице Архангельска микрорайона из 51 средне­этажного жилого дома жилой площадью 143,8 тыс. кв. м. Девелопер рассчитывает на предоставление там бесплатной земли и инженерных коммуникаций, а также на привлечение «длинных» государственных денег.
Зарабатывать ЗАО «Национальное агентство развития фондов социального и коммерческого найма» рассчитывает за счет разницы между себестоимостью жилья, по которой будет оплачиваться работа застройщиков, и рыночной стоимостью – по ней планируется продавать арендное жилье инвесторам. В среднем такая разница в Архангельске составляет 8-12 тыс. рублей на 1 кв. м, в Москве доходит до трети стоимости квартиры, рассказал заместитель генерального директора ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма» Юрий Сапронов. Соинвестором готово выступить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, также заявил Михаил Грин.
Механизмы для привлечения инвесторов уже есть. «Реализация имущества в доходных домах предусмотрена новыми ин­­­струментами – это выпуск ипотечных ценных бумаг, – рассказал эксперт аппарата заместителя полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Павел Созинов. – И любые граждане могут инвестировать и приобретать часть этого имущества, но не в квадратных метрах, а в ценных бумагах. Таким образом, если какой-то инвестор соберет пул ценных бумаг, необходимых для приобретения собственного доходного дома, он может его выделить в натуре».
Кроме того, с помощью развития рынка аренды власти рассчитывают постепенно вывести его из тени. По оценке Жилищного комитета, теневой рынок коммерческого найма в Петербурге составляет 30 млрд рублей. Однако как сделать новый рынок привлекательным для инвесторов, пока непонятно.