Неожиданный успех

Многие банки, столкнувшись во время кризиса с тем, что заложенное имущество невозможно продать по цене, способной компенсировать кредиты, под которые была заложена недвижимость, были вынуждены создавать свои подразделения для управления активами.

«Столкнувшись с тем, что заложенной недвижимостью необходимо качественно управлять, а также заниматься ее реализацией (потому что просто нанять риэлтор­ское агентство недостаточно, необходимы процедуры и от продавца), банки стали создавать специальные подразделения, выделять отдельных сотрудников на работу с полученными залогами. Но вести необходимые процедуры обслуживания недвижимости и ее продажи с банковского баланса и от имени банка очень сложно. Это связано с непрофильностью данной деятельности, с нюансами налогообложения, с инертностью банков­ских структур, невозможностью гибкого подхода к сделкам и т. д. Поэтому многие из банков пошли по пути создания отдельных структур и выделения данных направлений в отдельную ветвь бизнеса. Так поступили и крупные госбанки, например Сбербанк и ВТБ, и частные коммерче­ские банки. Схема выглядит так: банк предоставляет специально созданной структуре кредит, за счет данного кредита недвижимость реализуется с баланса банка, обычно закладывается в пользу банка для снижения рисковости кредита, далее управляется новым собственником – спецкомпанией, при появлении покупателя продается, кредит возвращается банку. При этом данный бизнес может вполне вырасти и в рыночную структуру, которая станет экономически привлекательной на рынке и будет продана как бизнес», – рассказывает Михаил Лазаренко, директор департамента розничного кредитования ЗАО «РУССТРОЙБАНК».
«По моим оценкам, в Петербурге заложенное имущество можно оценить в несколько десятков миллиардов рублей. И это те сделки, которые видны на рынке. Вполне вероятно, что часть сделок может быть закрыта от сторонних наблюдателей, чтобы не сбивать цены и не раздувать спекулятивных настроев. Так как стоимость недвижимости в некоторых случаях существенно просела в посткризисное время, то банкам приходится ждать ее повышения, чтобы не фиксировать значительных убытков на себе или своих спецкомпаниях. Реализация же, как показывает практика, идет постепенная – при появлении подходящего покупателя. Массового сброса залогов рынок так и не дождался. Что, конечно же, положительно, потому что в противном случае массовый выброс недвижимости на рынок еще в большей степени усугубил бы ситуацию на рынке, и в первую очередь жилой недвижимости, как это происходило в США. В некоторых случаях спецкомпании уже сейчас показали себя как прибыльные и эффективные бизнес-единицы, грамотно и продуманно управляя недвижимостью, сдавая ее в аренду, предоставляя в пользование бизнесу. Думаю, что, учитывая это, можно ожидать плавного разрешения ситуации с продажей залоговой недвижимости, и каким-либо крупным игроком на рынке продаж недвижимо­сти банки не станут», – отмечает господин Лазаренко.
Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, приводит в качестве примера «МДМ Банк», который управляет рядом объектов коммерческой недвижимости, в частности, по ее словам, это Перинные ряды, «Шкиперский молл». «Также имеет активы на рынке недвижимости в регионах банк ВТБ24. Большинство объектов, находящихся у банков, были приобретены ими до кризиса по очень высоким ценам, поэтому сейчас их продажа им невыгодна, и они стараются эффективно ими управлять, извлекая прибыль», – поясняет она.