Общие пространства ждут креативных решений
21.01.2013
Необычное решение мест общего пользования и качественно выполненные входные группы могут увеличить темпы продаж и прибавить к стоимости квартир до 25%, утверждают эксперты. Правовые вопросы использования общих домовых пространств и возможности креативного подхода к их организации обсудили участники заседания круглого стола «Помещения общего пользования в жилых домах: примеры оригинального использования», организованного газетой «Строительный Еженедельник».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Анастасия Солдатова, руководитель юридического отдела ООО «НДВ СПб»
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ООО «Петра-8»
Дмитрий Штеллер, руководитель управления по проектированию Компании Л1
Игорь Маслов, генеральный директор ГК «Балтийский дом»
Михаил Гущин, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Полина Малина, руководитель проектов проектной группы RedLine
Валерий Грибанов:
– Предлагаю Компании Л1 рассказать о своем опыте организации мест общего пользования. Изменилось ли за последние годы соотношение жилых и общедоступных пространств в ваших домах в зависимости от их класса?
Надежда Калашникова:
– Действительно, разница между тем, как организованы общие пространства в жилых комплексах эконом-, бизнес- и элитного классов, есть. Если раньше решения были в основном типовыми, то сегодня мы можем привести в качестве примера креативного подхода к организации мест общего пользования (МОП), жилые комплексы «Буржуа», «Классика» и «Премьер-Палас». В «Буржуа» используются картины известных ленинградских художников.
Дмитрий Штеллер:
– Дизайн-проект входной группы одного из наших объектов разрабатывала московская дизайн-студия. Этот дом уже сдан и заселяется.
Надежда Калашникова:
– Кроме того, в «Буржуа» у нас есть гольф-площадка, расположенная на стилобате. В «Премьер-Паласе» мы привлекли студентов архитектурного института и провели конкурс среди проектов по обустройству набережной.
Светлана Денисова:
– Последние несколько лет компании стали более внимательно относиться к местам общего пользования. Причем это касается как объектов высокого класса, так и жилых комплексов комфорт- и эконом-класса. К примеру, ЖК «Токио», являясь объектом эконом-класса, обрел свое лицо. Там качественно оформлены входные группы, а в коридорах – кафельные панно с бамбуком, которые поддерживают название комплекса.
Надо отдавать себе отчет в том, что решения для мест общего пользования, особенно в массовом сегменте, должны быть недорогими, простыми в эксплуатации, ремонтопригодными и долговечными. В ЖК «Академ-парк» мы заказывали дизайн-проекты МОП и оформили холлы согласно одному из них.
Важно, чтобы площадки не были перегружены квартирами. Также необходимо воспитывать правовое сознание жильцов и правильно организовывать момент передачи квартиры, чтобы никто не позволял себе превращать места общего пользования в склад ненужных вещей.
Валерий Грибанов:
– Есть ли какое-то правовое регулирование использования внутренних общих пространств? Нередки случаи, когда жильцы устанавливают дополнительную дверь на часть коридора, чтобы оградить одну или несколько квартир. Есть ли правовые акты, которые могут воспрепятствовать таким попыткам захватить общее имущество?
Светлана Денисова:
– Мы руководствуемся постановлением правительства Санкт-Петербурга 2006 года, которое регламентирует использование мест общего пользования в многоквартирных жилых домах. Ответственность граждан в основном декларативная. Если такие захватчики появились в доме и «прирезали» себе кусочек лестничной площадки, то ТСЖ приходится вести с ними судебные тяжбы. Но на это нужны воля и деньги.
Надежда Калашникова:
– Есть штрафы, предусмотренные пожарными, но их наложат на ТСЖ, которое потом может подать в суд на нарушителей.
Светлана Денисова:
– Прямой гражданской ответственности у нас, к сожалению, нет, поэтому управляющие компании находятся в довольно сложном положении. Эти правила должны задаваться общественным установлением и подкрепляться правовой системой. С таких правил начинается комфорт, а продолжается он эстетикой. Чтобы жить в окружении красоты, все должно быть организовано в соответствии с правовыми нормами.
Анастасия Солдатова:
– Хотела бы обратить ваше внимание на Закон Петербурга об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге. В ст. 39, п. 2 говорится об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома не по его назначению. Этим законом предусматривается штрафная санкция в размере от 500 рублей до 2 тыс. рублей. Размер штрафа небольшой, а трудозатраты на возбуждение дела – немалые. По гражданскому кодексу можно «отрезать» себе, к примеру, кусок асфальта во дворе и парковать там свой автомобиль. Необходимо соблюсти только одно условие – получить согласие общего собрания жильцов. А по жилищному кодексу выдел общей доли невозможен. Для решения проблем с общедомовым имуществом жильцам необходимо выбрать форму управления дома – ТСЖ. Оно имеет полномочия проводить текущий и капитальный ремонт дома, построить что-то новое на участке, организовать парковку, оградить дом по периметру.
Валерий Грибанов:
– Какова должна быть доля мест общего пользования в домах эконом-класса и премиального сегмента?
Юлия Жалеева:
– В нашем жилом комплексе комфорт-класса эта доля составляет порядка 30%.Обычно застройщики для извлечения максимальной прибыли от реализации квартир отводят на МОП около 25%. В домах высокого класса доля мест общего пользования может достигать и 50% в зависимости от того, что предусмотрено проектом.
Михаил Гущин:
– Стандартным соотношением является следующее: 75% – полезная площадь, 25% – места общего пользования. В элитном сегменте за счет того, что квартиры большие, можно при хороших общественных пространствах сделать выход полезной площади порядка 80%. В эконом-классе качественная организация мест общего пользования очень влияет на привлекательность проекта и способна прибавить к стоимости квартир 10-25%.
Валерий Грибанов:
– Есть ли возможность зарабатывать на местах общего пользования или это больше имиджевый инструмент?
Анна Калинина:
– Если к местам общего пользования относить кладовки, клубные комнаты, свой детский сад, то на них можно зарабатывать. У нас есть пример, когда в доме из 20 квартир собственность на места общего пользования оформлена на 5 квартир. При продаже этот параметр будет существенным бонусом для квартиры.
Надежда Калашникова:
– Есть же ст. 36 Гражданского кодекса, которая определяет места общего пользования как все места, в которых есть инженерные коммуникации.
Анна Калинина:
– Есть возможность сделать в доме помещения, которые могут казаться местами общего пользования, а по факту иметь иное назначение.
Игорь Маслов:
– Места общего пользования, во-первых, сопряжены с безопасностью проживания. Для того чтобы преобразовать МОП в приносящие доход помещения, необходимо разработать проект, в котором будут обозначены система освещения, вентиляции, инженерные коммуникации. Нагрузка эта, соответственно, ляжет на домовые сети. Управление домом – это не только эксплуатационные работы, но и работа с источниками дохода. К примеру, можно сдавать коммерческие помещения под магазины шаговой доступности и предприятия сферы услуг, а фасады здания – под рекламу. Я знаю одно ТСЖ, которое таким образом зарабатывает около 2 млн рублей в год. Если эти деньги не разворовываются, то можно их направить на снижение финансовой нагрузки по содержанию дома. Грамотное управление повышает ликвидность такого объекта. Важно выбрать надежную и профессиональную управляющую компанию, которая будет поддерживать дом в хорошем состоянии.
Валерий Грибанов:
– Есть ли примеры привлечения великих западных архитекторов для проектирования входных групп и мест общего пользования? Насколько это, на ваш взгляд, необходимо или же такое решение является просто маркетинговым ходом?
Полина Малина:
– Качественно спроектировать входные группы и места общего пользования может как западный, так и отечественный архитектор. На мой взгляд, оригинально оформленные общедомовые пространства притягивают внимание покупателей. Застройщики жилья высокого класса зачастую хотят, чтобы МОП в их домах выглядели на класс выше того уровня, к которому относится дом. Новой идеей в обустройстве общей придомовой территории может стать установка контейнеров для сбора продуктов жизнедеятельности своих животных. Эта практика широко распространена в европейских странах, и мы могли бы ее перенять.
Юлия Жалеева:
– Входные группы в нашем жилом комплексе будут оформлены по дизайн-проекту «Архитектурной мастерской Цыцина».
Анна Калинина:
– На московском рынке недвижимости практика привлечения звездных западных архитекторов весьма распространена. К примеру, Филипп Старк проектирует весь дом, а потом жители заказывают ему отделку квартир.
Валерий Грибанов:
– Есть ли примеры необычного использования общих домовых пространств?
Анна Калинина:
– В Москве есть жилой комплекс, где есть холодильники для шуб.
Полина Малина:
– Сейчас в одном из домов, разработкой проекта реконструкции которого мы занимаемся, обсуждается возможность создания проходного лобби-бара. Предполагается, что это будет уютное пространство, где будет бесплатный Wi-Fi, детский уголок.
Михаил Гущин:
– Есть вероятность, что такой лобби-бар в доме может стать местом сбора неприятных компаний. Что касается примеров интересного использования МОП, то в некоторых домах в Москве есть место, где можно помыть собаке лапы. Есть также примеры создания крытых детских площадок, где можно гулять в непогоду.
Валерий Грибанов:
– Сколько стоит разработка дизайн-проекта, оформление и отделка мест общего пользования в многоквартирных домах?
Полина Малина:
– Все зависит от объема работы, поэтому стоимость очень разнится от проекта к проекту.
Светлана Денисова:
– На дизайн-проект каждой входной группы мы потратили около 100 тыс. рублей. Такие затраты по силам даже проектам эконом-класса. Этим обязательно нужно заниматься, так как такие мелочи декларируют и воочию реализуют уважение к своим клиентам. В ответ на это мы получаем лояльность наших клиентов. На московский опыт вряд ли стоит ориентироваться, так как Петербург самобытен. Мы тяготеем к демократичному скандинавскому стилю и предпочитаем более сдержанные решения.
Необходимо создавать правила, нелишним было бы одновременно с подписанием договора с управляющей компанией предлагать подписывать правила использования МОП. Это могло бы дисциплинировать людей.
Игорь Маслов:
– Выходом из этой ситуации является разработанная инструкция по эксплуатации здания. Она позволяет в надзорных органах и судах выступать с определенными требованиями к собственникам жилья, чтобы регламентировать их проведение. В жилых домах высокого класса можно внедрять инновационные технологии по регулировке и распределению энергоносителей. Можно вносить элементы интеллектуального дома – регулирование тепла и светового потока в отдельных квартирах и комнатах. Это значительно повысит ликвидность такого жилья.
Надежда Калашникова:
– Хорошо, когда застройщик и управляющая компания ведут совместную работу. Покупатель еще на этапе приобретения квартиры интересуется размером будущих коммунальных платежей. Порядка 20% можно сэкономить, внедряя энергосберегающие технологии. К примеру, уже успешно применяется установка дверей с утеплителем, окон с напыляющей пленкой и прочих технологий.
Анастасия Солдатова:
– Сегодня нормы носят декларативный характер. Таким образом, мы можем подписать миллион правил, но они не будут работать, пока каждый не воспитает в себе правосознание. Под общим имуществом дома помимо подъезда понимаются лестничные площадки, лифтовые шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, помещения для проведения досуга и, конечно, земельный участок под домом. После того как застройщик уходит с объекта, начинается хаос. Чтобы этого избежать и сохранить дом в его первоначальном виде, необходимо создать ТСЖ. Однако и эта мера не всегда помогает, так как в нас не воспитано правовое сознание, и большинство из нас зачастую не ходят на собрание ТСЖ.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Анастасия Солдатова, руководитель юридического отдела ООО «НДВ СПб»
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ООО «Петра-8»
Дмитрий Штеллер, руководитель управления по проектированию Компании Л1
Игорь Маслов, генеральный директор ГК «Балтийский дом»
Михаил Гущин, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Полина Малина, руководитель проектов проектной группы RedLine
Валерий Грибанов:
– Предлагаю Компании Л1 рассказать о своем опыте организации мест общего пользования. Изменилось ли за последние годы соотношение жилых и общедоступных пространств в ваших домах в зависимости от их класса?
Надежда Калашникова:
– Действительно, разница между тем, как организованы общие пространства в жилых комплексах эконом-, бизнес- и элитного классов, есть. Если раньше решения были в основном типовыми, то сегодня мы можем привести в качестве примера креативного подхода к организации мест общего пользования (МОП), жилые комплексы «Буржуа», «Классика» и «Премьер-Палас». В «Буржуа» используются картины известных ленинградских художников.
Дмитрий Штеллер:
– Дизайн-проект входной группы одного из наших объектов разрабатывала московская дизайн-студия. Этот дом уже сдан и заселяется.
Надежда Калашникова:
– Кроме того, в «Буржуа» у нас есть гольф-площадка, расположенная на стилобате. В «Премьер-Паласе» мы привлекли студентов архитектурного института и провели конкурс среди проектов по обустройству набережной.
Светлана Денисова:
– Последние несколько лет компании стали более внимательно относиться к местам общего пользования. Причем это касается как объектов высокого класса, так и жилых комплексов комфорт- и эконом-класса. К примеру, ЖК «Токио», являясь объектом эконом-класса, обрел свое лицо. Там качественно оформлены входные группы, а в коридорах – кафельные панно с бамбуком, которые поддерживают название комплекса.
Надо отдавать себе отчет в том, что решения для мест общего пользования, особенно в массовом сегменте, должны быть недорогими, простыми в эксплуатации, ремонтопригодными и долговечными. В ЖК «Академ-парк» мы заказывали дизайн-проекты МОП и оформили холлы согласно одному из них.
Важно, чтобы площадки не были перегружены квартирами. Также необходимо воспитывать правовое сознание жильцов и правильно организовывать момент передачи квартиры, чтобы никто не позволял себе превращать места общего пользования в склад ненужных вещей.
Валерий Грибанов:
– Есть ли какое-то правовое регулирование использования внутренних общих пространств? Нередки случаи, когда жильцы устанавливают дополнительную дверь на часть коридора, чтобы оградить одну или несколько квартир. Есть ли правовые акты, которые могут воспрепятствовать таким попыткам захватить общее имущество?
Светлана Денисова:
– Мы руководствуемся постановлением правительства Санкт-Петербурга 2006 года, которое регламентирует использование мест общего пользования в многоквартирных жилых домах. Ответственность граждан в основном декларативная. Если такие захватчики появились в доме и «прирезали» себе кусочек лестничной площадки, то ТСЖ приходится вести с ними судебные тяжбы. Но на это нужны воля и деньги.
Надежда Калашникова:
– Есть штрафы, предусмотренные пожарными, но их наложат на ТСЖ, которое потом может подать в суд на нарушителей.
Светлана Денисова:
– Прямой гражданской ответственности у нас, к сожалению, нет, поэтому управляющие компании находятся в довольно сложном положении. Эти правила должны задаваться общественным установлением и подкрепляться правовой системой. С таких правил начинается комфорт, а продолжается он эстетикой. Чтобы жить в окружении красоты, все должно быть организовано в соответствии с правовыми нормами.
Анастасия Солдатова:
– Хотела бы обратить ваше внимание на Закон Петербурга об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге. В ст. 39, п. 2 говорится об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома не по его назначению. Этим законом предусматривается штрафная санкция в размере от 500 рублей до 2 тыс. рублей. Размер штрафа небольшой, а трудозатраты на возбуждение дела – немалые. По гражданскому кодексу можно «отрезать» себе, к примеру, кусок асфальта во дворе и парковать там свой автомобиль. Необходимо соблюсти только одно условие – получить согласие общего собрания жильцов. А по жилищному кодексу выдел общей доли невозможен. Для решения проблем с общедомовым имуществом жильцам необходимо выбрать форму управления дома – ТСЖ. Оно имеет полномочия проводить текущий и капитальный ремонт дома, построить что-то новое на участке, организовать парковку, оградить дом по периметру.
Валерий Грибанов:
– Какова должна быть доля мест общего пользования в домах эконом-класса и премиального сегмента?
Юлия Жалеева:
– В нашем жилом комплексе комфорт-класса эта доля составляет порядка 30%.Обычно застройщики для извлечения максимальной прибыли от реализации квартир отводят на МОП около 25%. В домах высокого класса доля мест общего пользования может достигать и 50% в зависимости от того, что предусмотрено проектом.
Михаил Гущин:
– Стандартным соотношением является следующее: 75% – полезная площадь, 25% – места общего пользования. В элитном сегменте за счет того, что квартиры большие, можно при хороших общественных пространствах сделать выход полезной площади порядка 80%. В эконом-классе качественная организация мест общего пользования очень влияет на привлекательность проекта и способна прибавить к стоимости квартир 10-25%.
Валерий Грибанов:
– Есть ли возможность зарабатывать на местах общего пользования или это больше имиджевый инструмент?
Анна Калинина:
– Если к местам общего пользования относить кладовки, клубные комнаты, свой детский сад, то на них можно зарабатывать. У нас есть пример, когда в доме из 20 квартир собственность на места общего пользования оформлена на 5 квартир. При продаже этот параметр будет существенным бонусом для квартиры.
Надежда Калашникова:
– Есть же ст. 36 Гражданского кодекса, которая определяет места общего пользования как все места, в которых есть инженерные коммуникации.
Анна Калинина:
– Есть возможность сделать в доме помещения, которые могут казаться местами общего пользования, а по факту иметь иное назначение.
Игорь Маслов:
– Места общего пользования, во-первых, сопряжены с безопасностью проживания. Для того чтобы преобразовать МОП в приносящие доход помещения, необходимо разработать проект, в котором будут обозначены система освещения, вентиляции, инженерные коммуникации. Нагрузка эта, соответственно, ляжет на домовые сети. Управление домом – это не только эксплуатационные работы, но и работа с источниками дохода. К примеру, можно сдавать коммерческие помещения под магазины шаговой доступности и предприятия сферы услуг, а фасады здания – под рекламу. Я знаю одно ТСЖ, которое таким образом зарабатывает около 2 млн рублей в год. Если эти деньги не разворовываются, то можно их направить на снижение финансовой нагрузки по содержанию дома. Грамотное управление повышает ликвидность такого объекта. Важно выбрать надежную и профессиональную управляющую компанию, которая будет поддерживать дом в хорошем состоянии.
Валерий Грибанов:
– Есть ли примеры привлечения великих западных архитекторов для проектирования входных групп и мест общего пользования? Насколько это, на ваш взгляд, необходимо или же такое решение является просто маркетинговым ходом?
Полина Малина:
– Качественно спроектировать входные группы и места общего пользования может как западный, так и отечественный архитектор. На мой взгляд, оригинально оформленные общедомовые пространства притягивают внимание покупателей. Застройщики жилья высокого класса зачастую хотят, чтобы МОП в их домах выглядели на класс выше того уровня, к которому относится дом. Новой идеей в обустройстве общей придомовой территории может стать установка контейнеров для сбора продуктов жизнедеятельности своих животных. Эта практика широко распространена в европейских странах, и мы могли бы ее перенять.
Юлия Жалеева:
– Входные группы в нашем жилом комплексе будут оформлены по дизайн-проекту «Архитектурной мастерской Цыцина».
Анна Калинина:
– На московском рынке недвижимости практика привлечения звездных западных архитекторов весьма распространена. К примеру, Филипп Старк проектирует весь дом, а потом жители заказывают ему отделку квартир.
Валерий Грибанов:
– Есть ли примеры необычного использования общих домовых пространств?
Анна Калинина:
– В Москве есть жилой комплекс, где есть холодильники для шуб.
Полина Малина:
– Сейчас в одном из домов, разработкой проекта реконструкции которого мы занимаемся, обсуждается возможность создания проходного лобби-бара. Предполагается, что это будет уютное пространство, где будет бесплатный Wi-Fi, детский уголок.
Михаил Гущин:
– Есть вероятность, что такой лобби-бар в доме может стать местом сбора неприятных компаний. Что касается примеров интересного использования МОП, то в некоторых домах в Москве есть место, где можно помыть собаке лапы. Есть также примеры создания крытых детских площадок, где можно гулять в непогоду.
Валерий Грибанов:
– Сколько стоит разработка дизайн-проекта, оформление и отделка мест общего пользования в многоквартирных домах?
Полина Малина:
– Все зависит от объема работы, поэтому стоимость очень разнится от проекта к проекту.
Светлана Денисова:
– На дизайн-проект каждой входной группы мы потратили около 100 тыс. рублей. Такие затраты по силам даже проектам эконом-класса. Этим обязательно нужно заниматься, так как такие мелочи декларируют и воочию реализуют уважение к своим клиентам. В ответ на это мы получаем лояльность наших клиентов. На московский опыт вряд ли стоит ориентироваться, так как Петербург самобытен. Мы тяготеем к демократичному скандинавскому стилю и предпочитаем более сдержанные решения.
Необходимо создавать правила, нелишним было бы одновременно с подписанием договора с управляющей компанией предлагать подписывать правила использования МОП. Это могло бы дисциплинировать людей.
Игорь Маслов:
– Выходом из этой ситуации является разработанная инструкция по эксплуатации здания. Она позволяет в надзорных органах и судах выступать с определенными требованиями к собственникам жилья, чтобы регламентировать их проведение. В жилых домах высокого класса можно внедрять инновационные технологии по регулировке и распределению энергоносителей. Можно вносить элементы интеллектуального дома – регулирование тепла и светового потока в отдельных квартирах и комнатах. Это значительно повысит ликвидность такого жилья.
Надежда Калашникова:
– Хорошо, когда застройщик и управляющая компания ведут совместную работу. Покупатель еще на этапе приобретения квартиры интересуется размером будущих коммунальных платежей. Порядка 20% можно сэкономить, внедряя энергосберегающие технологии. К примеру, уже успешно применяется установка дверей с утеплителем, окон с напыляющей пленкой и прочих технологий.
Анастасия Солдатова:
– Сегодня нормы носят декларативный характер. Таким образом, мы можем подписать миллион правил, но они не будут работать, пока каждый не воспитает в себе правосознание. Под общим имуществом дома помимо подъезда понимаются лестничные площадки, лифтовые шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, помещения для проведения досуга и, конечно, земельный участок под домом. После того как застройщик уходит с объекта, начинается хаос. Чтобы этого избежать и сохранить дом в его первоначальном виде, необходимо создать ТСЖ. Однако и эта мера не всегда помогает, так как в нас не воспитано правовое сознание, и большинство из нас зачастую не ходят на собрание ТСЖ.
рубрика:
Круглый стол
автор:
Андрей Семериков
