Уравновешенные ожидания
25.02.2013
Одним из крупнейших мероприятий на рынке в начале весны 2013 года станет «Ярмарка недвижимости». Накануне выставки «Строительный Еженедельник» поинтересовался у экспертов: «Что будет с ценами на жилье в наступающем сезоне?»
Руководитель отела реализации ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко:
– За 2012 год стоимость недвижимости, сданной в эксплуатацию, выросла на 10-15%, а строящейся – на 30-35%. По нашим оценкам, в этом году рост цен не будет таким агрессивным, как в прошлом году. И составит от 5 до 15% в зависимости от степени готовности объекта. Люди по-прежнему предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, нежели в валюту.
Директор по развитию Группы компаний AAG Светланы Ким:
– Рост будет на уровне инфляции и составит 10‑12%. Те изменения в градостроительной политике города, которые бурно обсуждались в 2012 году, если и произойдут, то окажут влияние на стоимость продаваемых метров к 2014 году. Небольшие колебания ипотечных ставок будут уравновешены относительно низкими ценами на жилье в проектах комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах.
Генеральный директор Компании LEGENDA Василий Селиванов:
– Предпосылок, чтобы цены на новое жилье снижались, сегодня нет. Предложение сокращается, и хотя этот процесс нельзя назвать стремительным, но буферов, которые могли бы компенсировать сложившийся плановый дефицит в городской застройке, на рынке просто нет. Проекты комплексного освоения территории «на кольце» лишь формально восполняют дефицит предложения «в черте города» и происходит все более серьезное расслоение подсегментов. Но если говорить в среднем о росте рынка, полагаю, что даже без учета обещанных застройщикам обременений по социальной инфраструктуре, за год цены в городской черте вырастут на 15%.
Дмитрий Брызгалин, генеральный директор ГК «ГОРОД»:
– Рынок строящегося жилья стабилен и развивается. Мы наблюдаем активизацию покупательского спроса в течение первых двух месяцев 2013 года. В этом году крупные застройщики, в том числе и наша компания, будут выводить на рынок новые объекты. В настоящий момент мы не наблюдаем серьезных предпосылок ни для снижения спроса, ни для сокращения предложения. Можно прогнозировать умеренный рост цен на уровне 10-12% на протяжении 2013 года.
Генеральный директор Компании «Домостроев» Виталий Токарев:
– Специалисты же нашей компании не ожидают серьезных изменений в ценах в загородном сегменте. Рынок продолжает постепенное восстановление, спрос медленно, но растет. А влияющие на себестоимость жилья цены на материалы растут каждый год в пределах инфляции. Таким образом, по нашей оценке, рост цен на загородном рынке будет расти в пределах инфляции либо чуть-чуть с опережением.
Директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI Вера Сережина:
– В 2013 году мы прогнозируем умеренный рост цен на недвижимость во всех сегментах, что вызвано устойчивым ростом спроса на фоне снижения скорости вывода новых объектов в продажу. Наибольший рост цен будет наблюдаться в сегменте элитной недвижимости, которая и по итогам 2012 года более всего выросла в цене квадратного метра (на 16 %). По нашим оценкам, рост цен в элите в 2013 году составит 10-15%. В массовом сегменте сильнее всего подорожает комфорт-класс (на 10%), что связано с его растущей популярностью у покупателей.
Начальник отдела маркетинга ООО «Эльба» Юлия Мишина:
– До сих пор в Санкт-Петербурге ощущается нехватка квадратных метров жилья. Особенный дефицит наблюдается в сегментах «элит» и «премиум-класс». Квартиры в таких домах стоят дорого и раскупаются достаточно активно. Что касается новостроек экономкласса и класса комфорт, то и здесь строителям не приходится жаловаться на спрос. Цены на квартиры в таких домах могут повышаться и на 20%, в зависимости от стадии строительства и от месторасположения объекта в городе.
Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Александр Погодин:
– По нашим прогнозам, средняя стоимость квадратного метра по итогам 2013 года составит 92 000-94 000 руб. На сегодняшний день глобально спрос на рынке жилой недвижимости не удовлетворен. Есть основания предполагать, что такое положение дел сохранится и в среднесрочной перспективе.
Анна Александровна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос»:
– Уже третий год рынок ведет себя достаточно предсказуемо, без резких взлетов и падений стоимости жилья.
Строящиеся объекты находят своих покупателей. И сегодня нет серьезных причин полагать, что в ближайшее время ситуация изменится кардинальным образом. Неизбежное падение объемов строительства в черте КАД будет успешно компенсировано объектами, строящимися в пригородной черте, Пушкинском районе города, Всеволожском и Выборгском районах области. В итоге, цены на жилье будут расти в пределах инфляции, либо с небольшим ее превышением – в пределах 9-12%.
Директор по маркетингу Компании «ПетроСтиль» Елена Карасева:
– Мы ожидаем в 2013 году увидеть аналогичную 2012 году динамику по ценам.
Прорывов по форматам предложения мы не ожидаем. Фактически на рынке уже представлены основные форматы загородного жилья в разных комбинациях – это и квартиры, и таунхаусы, и индивидуальные дома. Если говорить о среднем и нижнем ценовых сегментах, борьба развернется на уровне «качество предложения – цена». Точнее наоборот, сначала цена, потом качество предложения. Здесь все будет зависеть от квалификации каждого конкретного девелопера. Опытные игроки и качественные проекты будут показывать положительную динамику, слабые игроки и «мертвые» проекты будут чувствовать себя еще хуже.
Руководитель отдела жилой недвижимости Компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Елена Корзун:
– Цены на недвижимость в 2013 году будут, на мой взгляд, на относительно стабильном уровне, допуская лишь сезонные отклонения, не превышающие 5%.
К росту может подтолкнуть лишь снижение процентной ставки по ипотеке и массовую доступность кредитов на жилье, чего, в связи с кризисом ипотечного кредитования, не предвидится.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
– В течение 2012 года на рынке наблюдалась достаточно выраженная динамика роста стоимости жилой недвижимости. В целом по РФ цены в зависимости от локализации и качества объектов выросли в диапазоне 5-10% год к году. При этом на отдельных локальных рынках рост стоимости «квадрата» носил даже несколько более выраженный характер – 12-15%.
На наш взгляд, в 2013 году при условии сохранения более-менее стабильной макроэкономической ситуации темпы роста будут носить сопоставимый характер или формироваться на несколько более низком уровне на фоне умеренного сокращения спроса в условиях ожидаемого сужения ипотечного кредитования и общего слабого экономического роста.
Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова:
– Очевидно, что в первой половине года произойдет прирост цен на строящемся рынке до 5% в целом и до 10% по отдельным объектам – это касается жилья массового спроса. Следующий ожидаемый осенний прирост цен еще принесет застройщикам увеличение цены на 5-10%. Таким образом, ожидаемый годовой прирост цены на рынке нового строительства в 2013 году составит около 15%.
Весьма существенным сдерживающим фактором роста цен и превышения уровня продаж считаем рост ипотечных ставок по кредитам. Уровень ипотечных ставок в 4-м квартале 2012 года достигает в среднем 14-15% годовых, против 12% во 2-3-м квартале 2012-го (указан минимальный уровень ставок).
Генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто:
– Рост цен на рынке жилья в Петербурге может составить 10‑15% в 2013 году. Причем сегмент комфорт-класса будет подвержен в наибольшей степени ценовым колебаниям ввиду его бурного развития и активного вывода проектов данного класса в продажу. Максимальный прирост цен наиболее вероятен в сезонные пики активности спроса, а именно – в феврале-марте и сентябре-октябре.
Коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков:
– Планируемая средняя цена предложения в сегменте масс-маркет составит 70-80 тыс. рублей за метр. Однако следует учитывать, что средний показатель цены становится все менее информативным: ценовая ситуация на рынке существенно разнится не только в зависимости от локации жилого комплекса, но также от конкретного объекта. Так, на окраинах города и на прилегающих территориях средняя цена составит 70-75 тыс. рублей. В обжитых районах в объектах общей площадью до 200 тыс. кв. м цена за квадратный метр начинается от 85-90 тыс. рублей и выше уже на начальной стадии строительства.
Генеральный директор ЗАО «СК «Росстрой» Сергей Левчук:
— К концу 2013 года в среднем по рынку квадрат жилья будет стоить 78-80 тыс. рублей вместо нынешних 75. Стоит ожидать и повышения среднегородской стоимости ипотеки: уже сейчас ряд банков повысил ставки на один-два процента.
В такой ситуации в структуре рынка продолжится рост доли экономкласса, благо строить его качественно и с прибылью можно даже при стоимости, ниже среднерыночной на 30–40%: жилье в одном из наших проектов мы продаем по 45 тысяч за «квадрат», и необходимости повышать цену в ближайшем будущем у нас нет. Полагаю, нынешняя ситуация на рынке приведет к появлению сопоставимых по уровню доступности проектов от других застройщиков, располагающих собственными заводами ЖБИ и строительно-монтажными базами.
Руководитель отела реализации ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко:
– За 2012 год стоимость недвижимости, сданной в эксплуатацию, выросла на 10-15%, а строящейся – на 30-35%. По нашим оценкам, в этом году рост цен не будет таким агрессивным, как в прошлом году. И составит от 5 до 15% в зависимости от степени готовности объекта. Люди по-прежнему предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, нежели в валюту.
Директор по развитию Группы компаний AAG Светланы Ким:
– Рост будет на уровне инфляции и составит 10‑12%. Те изменения в градостроительной политике города, которые бурно обсуждались в 2012 году, если и произойдут, то окажут влияние на стоимость продаваемых метров к 2014 году. Небольшие колебания ипотечных ставок будут уравновешены относительно низкими ценами на жилье в проектах комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах.
Генеральный директор Компании LEGENDA Василий Селиванов:
– Предпосылок, чтобы цены на новое жилье снижались, сегодня нет. Предложение сокращается, и хотя этот процесс нельзя назвать стремительным, но буферов, которые могли бы компенсировать сложившийся плановый дефицит в городской застройке, на рынке просто нет. Проекты комплексного освоения территории «на кольце» лишь формально восполняют дефицит предложения «в черте города» и происходит все более серьезное расслоение подсегментов. Но если говорить в среднем о росте рынка, полагаю, что даже без учета обещанных застройщикам обременений по социальной инфраструктуре, за год цены в городской черте вырастут на 15%.
Дмитрий Брызгалин, генеральный директор ГК «ГОРОД»:
– Рынок строящегося жилья стабилен и развивается. Мы наблюдаем активизацию покупательского спроса в течение первых двух месяцев 2013 года. В этом году крупные застройщики, в том числе и наша компания, будут выводить на рынок новые объекты. В настоящий момент мы не наблюдаем серьезных предпосылок ни для снижения спроса, ни для сокращения предложения. Можно прогнозировать умеренный рост цен на уровне 10-12% на протяжении 2013 года.
Генеральный директор Компании «Домостроев» Виталий Токарев:
– Специалисты же нашей компании не ожидают серьезных изменений в ценах в загородном сегменте. Рынок продолжает постепенное восстановление, спрос медленно, но растет. А влияющие на себестоимость жилья цены на материалы растут каждый год в пределах инфляции. Таким образом, по нашей оценке, рост цен на загородном рынке будет расти в пределах инфляции либо чуть-чуть с опережением.
Директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI Вера Сережина:
– В 2013 году мы прогнозируем умеренный рост цен на недвижимость во всех сегментах, что вызвано устойчивым ростом спроса на фоне снижения скорости вывода новых объектов в продажу. Наибольший рост цен будет наблюдаться в сегменте элитной недвижимости, которая и по итогам 2012 года более всего выросла в цене квадратного метра (на 16 %). По нашим оценкам, рост цен в элите в 2013 году составит 10-15%. В массовом сегменте сильнее всего подорожает комфорт-класс (на 10%), что связано с его растущей популярностью у покупателей.
Начальник отдела маркетинга ООО «Эльба» Юлия Мишина:
– До сих пор в Санкт-Петербурге ощущается нехватка квадратных метров жилья. Особенный дефицит наблюдается в сегментах «элит» и «премиум-класс». Квартиры в таких домах стоят дорого и раскупаются достаточно активно. Что касается новостроек экономкласса и класса комфорт, то и здесь строителям не приходится жаловаться на спрос. Цены на квартиры в таких домах могут повышаться и на 20%, в зависимости от стадии строительства и от месторасположения объекта в городе.
Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Александр Погодин:
– По нашим прогнозам, средняя стоимость квадратного метра по итогам 2013 года составит 92 000-94 000 руб. На сегодняшний день глобально спрос на рынке жилой недвижимости не удовлетворен. Есть основания предполагать, что такое положение дел сохранится и в среднесрочной перспективе.
Анна Александровна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос»:
– Уже третий год рынок ведет себя достаточно предсказуемо, без резких взлетов и падений стоимости жилья.
Строящиеся объекты находят своих покупателей. И сегодня нет серьезных причин полагать, что в ближайшее время ситуация изменится кардинальным образом. Неизбежное падение объемов строительства в черте КАД будет успешно компенсировано объектами, строящимися в пригородной черте, Пушкинском районе города, Всеволожском и Выборгском районах области. В итоге, цены на жилье будут расти в пределах инфляции, либо с небольшим ее превышением – в пределах 9-12%.
Директор по маркетингу Компании «ПетроСтиль» Елена Карасева:
– Мы ожидаем в 2013 году увидеть аналогичную 2012 году динамику по ценам.
Прорывов по форматам предложения мы не ожидаем. Фактически на рынке уже представлены основные форматы загородного жилья в разных комбинациях – это и квартиры, и таунхаусы, и индивидуальные дома. Если говорить о среднем и нижнем ценовых сегментах, борьба развернется на уровне «качество предложения – цена». Точнее наоборот, сначала цена, потом качество предложения. Здесь все будет зависеть от квалификации каждого конкретного девелопера. Опытные игроки и качественные проекты будут показывать положительную динамику, слабые игроки и «мертвые» проекты будут чувствовать себя еще хуже.
Руководитель отдела жилой недвижимости Компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Елена Корзун:
– Цены на недвижимость в 2013 году будут, на мой взгляд, на относительно стабильном уровне, допуская лишь сезонные отклонения, не превышающие 5%.
К росту может подтолкнуть лишь снижение процентной ставки по ипотеке и массовую доступность кредитов на жилье, чего, в связи с кризисом ипотечного кредитования, не предвидится.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
– В течение 2012 года на рынке наблюдалась достаточно выраженная динамика роста стоимости жилой недвижимости. В целом по РФ цены в зависимости от локализации и качества объектов выросли в диапазоне 5-10% год к году. При этом на отдельных локальных рынках рост стоимости «квадрата» носил даже несколько более выраженный характер – 12-15%.
На наш взгляд, в 2013 году при условии сохранения более-менее стабильной макроэкономической ситуации темпы роста будут носить сопоставимый характер или формироваться на несколько более низком уровне на фоне умеренного сокращения спроса в условиях ожидаемого сужения ипотечного кредитования и общего слабого экономического роста.
Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова:
– Очевидно, что в первой половине года произойдет прирост цен на строящемся рынке до 5% в целом и до 10% по отдельным объектам – это касается жилья массового спроса. Следующий ожидаемый осенний прирост цен еще принесет застройщикам увеличение цены на 5-10%. Таким образом, ожидаемый годовой прирост цены на рынке нового строительства в 2013 году составит около 15%.
Весьма существенным сдерживающим фактором роста цен и превышения уровня продаж считаем рост ипотечных ставок по кредитам. Уровень ипотечных ставок в 4-м квартале 2012 года достигает в среднем 14-15% годовых, против 12% во 2-3-м квартале 2012-го (указан минимальный уровень ставок).
Генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто:
– Рост цен на рынке жилья в Петербурге может составить 10‑15% в 2013 году. Причем сегмент комфорт-класса будет подвержен в наибольшей степени ценовым колебаниям ввиду его бурного развития и активного вывода проектов данного класса в продажу. Максимальный прирост цен наиболее вероятен в сезонные пики активности спроса, а именно – в феврале-марте и сентябре-октябре.
Коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков:
– Планируемая средняя цена предложения в сегменте масс-маркет составит 70-80 тыс. рублей за метр. Однако следует учитывать, что средний показатель цены становится все менее информативным: ценовая ситуация на рынке существенно разнится не только в зависимости от локации жилого комплекса, но также от конкретного объекта. Так, на окраинах города и на прилегающих территориях средняя цена составит 70-75 тыс. рублей. В обжитых районах в объектах общей площадью до 200 тыс. кв. м цена за квадратный метр начинается от 85-90 тыс. рублей и выше уже на начальной стадии строительства.
Генеральный директор ЗАО «СК «Росстрой» Сергей Левчук:
— К концу 2013 года в среднем по рынку квадрат жилья будет стоить 78-80 тыс. рублей вместо нынешних 75. Стоит ожидать и повышения среднегородской стоимости ипотеки: уже сейчас ряд банков повысил ставки на один-два процента.
В такой ситуации в структуре рынка продолжится рост доли экономкласса, благо строить его качественно и с прибылью можно даже при стоимости, ниже среднерыночной на 30–40%: жилье в одном из наших проектов мы продаем по 45 тысяч за «квадрат», и необходимости повышать цену в ближайшем будущем у нас нет. Полагаю, нынешняя ситуация на рынке приведет к появлению сопоставимых по уровню доступности проектов от других застройщиков, располагающих собственными заводами ЖБИ и строительно-монтажными базами.
рубрика:
Опрос
автор:
Денис Кожин
