Неуправляемый залог

По оценкам экспертов Центробанка, на балансе отечественных кредитных учреждений содержится залоговой недвижимости в размере до 1,4 трлн рублей. Значительная часть этих активов перешла к финансовым структурам во время кризиса. Однако нередко из-за юридических нюансов полноценно управлять этой недвижимостью банки не могут.

До кризисных 2008-2009 годов банки старались не обременять себя активами низкой ликвидности, такими как коммерческая и жилая недвижимость. Зачастую даже офисные помещения банки предпочитали арендовать, чем держать на балансе, потому что такой груз снижал возможности по кредитованию. С жилой недвижимостью неспециализированные банки также старались не связываться, потому что для управления подобной недвижимостью и для ее реализации необходимы большие трудозатраты, отдельные подразделения – заключение договоров по жилищно-коммунальным услугам на каждую отдельную квартиру, охрана каждой квартиры и особенно отдельно стоящего жилого дома, поддержание приемлемого состояния и текущий ремонт, в то время как реализация с баланса такой недвижимости возможна только в розницу и по различным неунифицированным схемам.
Но невозврат кредитов в кризисные годы внес свои коррективы – банкам пришлось учиться управлять недвижимостью. Большой объем коммерческих залогов по корпоративным кредитам в качестве отступного или в рамках судебного взыскания отошел в собственность банков – торговые и бизнес-центры, склады и терминалы, в том числе на этапе строительства. Меньший, но также значительный объем квартир и жилых домов тоже осел на банковских балансах.
«Большая часть крупных банковских структур по-прежнему не стремится избавляться от неудобного груза недвижимого имущества. В основной своей массе банки получили эти непрофильные активы в виде недвижимости в 2009-2010 годах, когда девелоперы и частные заемщики не смогли справиться с выплатой кредитов. В некоторых случаях продажа залоговой недвижимости может оказаться убыточной. Примером может служить продажа Сбербанком недвижимости торговой сети «Алпи» (3,5 млрд из 6,5 млрд рублей долга)», – рассказал Антон Сороко, аналитик холдинга «Финам». По его оценкам, рынок залоговой недвижимости прирастает темпами около 15% в год.
«Объектов, которые бы перешли в собственность банка полностью, не так и много – чисто, по процедуре, с переоформлением прав собственности», – рассуждает Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи Групп». Чаще у банков есть определенное количество невозвращенных кредитов, есть объекты недвижимости, которые являются объектами залога по этим невозвращенным кредитам, но обратить права собственности на эти объекты залога банк не может в силу того, что где-то ведется процедура банкротства, где-то есть какое-либо дополнительное обременение по объекту (например, здание могло находиться в залоге не у одного банка).
«Получается следующая картина: у банка есть должник, у банка есть некий объект недвижимости в залоге, но на сегодняшний день должник продолжает этим объектом пользоваться, более того, объект полностью функционирует, а что получает с этого банк – непонятно, – сетует господин Игонин. – Ситуация сложная, очень запутанная с точки зрения права. Я знаю, что банки стараются подобные объекты перевести на фонды, чтобы таким образом убрать эти «токсичные» активы со своих балансов. Стремятся вывести их за баланс банки еще и по той причине, что стоимость этих объектов (а рынок недвижимости пока не восстановился после кризиса с этой точки зрения) на сегодняшний день реально ниже, чем сумма тех кредитов, которые брались под залог этих объектов».