Трансформация объектов

Залоговые активы банков постепенно претерпевают трансформацию. Банки все чаще сначала доводят объект «до ума», некоторое время его эксплуатируют и лишь затем выставляют на продажу.

Столкнувшись с тем, что залоговой недвижимостью необходимо качественно управлять, а также заниматься ее реализацией (потому что просто нанять риэлторское агентство недостаточно, необходимы процедуры и от продавца), банки стали создавать специальные подразделения, выделять отдельных сотрудников на работу с полученными залогами.
Но вести необходимые процедуры обслуживания недвижимости и ее продажи с банковского баланса и от имени банка очень сложно. «Это связано с непрофильностью данной деятельности, с нюансами налогообложения, с инертностью банковских структур, невозможностью гибкого подхода к сделкам. Поэтому многие банки пошли по пути создания отдельных структур и выделения данных направлений в отдельную ветвь бизнеса. Так поступили и крупные госбанки, например Сбербанк и ВТБ, и частные коммерческие банки. Схема выглядит так: банк предоставляет специально созданной структуре кредит, за счет данного кредита недвижимость реализуется с баланса банка, обычно закладывается в пользу банка для снижения рисковости кредита, далее управляется новым собственником – специальной компанией, при появлении покупателя продается, кредит возвращается банку. При этом данный бизнес вполне может вырасти и в рыночную структуру, которая станет экономически привлекательной на рынке и будет продана как бизнес», – поясняет Михаил Лазаренко, директор департамента розничного кредитования ЗАО «Русстройбанк».
Николай Вечер, генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, считает, что залоговые активы постепенно претерпевают трансформацию. «Естественно, что в самом начале, когда банки только оказались один на один с этой проблемой, первой (и в целом правильной) мыслью было их продать. К сожалению, рыночная ситуация была в тот момент неблагоприятной для продажи, а качество самих активов было весьма далеким от удовлетворительного, ведь в процессе margin call заемщики сбрасывали банкам все, что было под рукой. Однако постепенно все, что можно было продать, было продано. Вторым действием банков была попытка понять, сколько стоит доинвестирование проекта, чтобы его можно было продать. На этом этапе активно привлекались консультанты. Начали работать довольно сложные схемы. Например, один из крупных банков нашел среди своих клиентов покупателя на недостроенный торговый центр в одном из регионов и организовал сделку, выдав при этом покупателю кредит на достройку и запуск объекта. Сейчас такие сделки тоже подходят к своему завершению, поскольку все, что можно было так продать, уже продано».
Юрий Бугров, генеральный директор ООО «Эстейт Менеджмент», поделился опытом управления недвижимостью, находящейся в собственности у банка: «В течение трех лет наша компания управляет непрофильными активами Северо-Западного расчетного центра ОАО «Банк ВТБ». За это время сформирован постоянный арендный поток от вверенных объектов, что в том числе способствует дальнейшей выгодной продаже объектов. Например, торговый центр и торгово-офисный комплекс в Кирове, бизнес-центр класса В+ в Пскове. Также в текущем управлении находится рынок в Череповце, который приносит стабильную чистую прибыль, но поскольку это непрофильный бизнес, объект выставлен на продажу».