Кооперативная доля

Схема привлечения средств дольщиков через жилищно-строительные кооперативы, несмотря на внесенные чуть более года назад изменения в Жилищный кодекс, продолжает существовать и даже, по некоторым оценкам, увеличивать свою долю на рынке.

Привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов путем организации жилищно-строительного кооператива предусмотрено Жилищным кодексом РФ. Таким образом, говорят аналитики, это абсолютно легальная альтернативная схема финансирования строительства, предусмотренная законодательством наравне с иными вариантами, самым распространенным из которых является долевое участие граждан в строительстве в соответствии с 214-ФЗ.
Схема работает следующим образом: организуется жилищно-строительный кооператив, который выступает застройщиком в инвестиционно-строительном проекте. Паи кооператива выкупают граждане, заинтересованные в приобретении квартир. После окончания строительства кооператив приобретает права собственности на помещения, которые затем распределяются среди членов кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Изначально подобная схема финансирования жилья выглядела следующим образом: группа физлиц создавала и регистрировала жилищно-строительный кооператив, затем между созданным ЖСК и компанией-застройщиком заключался договор на покупку строящегося жилья. Далее по этой схеме лица, вступившие в ЖСК, получали паи кооператива, а денежные средства по договору можно было вносить в ЖСК без всяких ограничений. В свою очередь, ЖСК заключал с застройщиком инвестиционный договор, результатом которого было получение готового жилья жилищно-строи­тельным кооперативом от застройщика. После окончания строительства и полной оплаты стоимости пая члены кооператива приобретали права собственности на оплаченное ими жилое помещение. В ноябре 2011 года были приняты поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым ЖСК должен сам выступать в качестве застройщика. Эта норма не распространялась на жилищно-строительные кооперативы, которые были созданы до 1 декабря 2011 года. Однако всем вновь созданным ЖСК, для того чтобы привлекать средства, не нарушая требования ФЗ № 214‑ФЗ, нужно выступать в качестве застройщиков и иметь разрешение на строитель­ство. А чтобы ЖСК официально считался застройщиком, участок, отведенный под строительство, должен находиться у ЖСК в собственности или принадлежать ему на ином вещном праве.
«После принятия данных поправок участие ЖСК в финансировании жилья значительно осложнилось. Можно говорить, что на сегодняшний день такая некогда популярная схема, как приобретение жилья через вступление в ЖСК, постепенно сходит на нет», – считает Виктория Цытрина, директор юридического департамента ЗАО «Управ­ляю­щая компания «Эталон» (входит в Etalon Group).
Другие участники рынка не так пессимистично смотрят на перспективы схемы и полагают, что свое место она на рынке уже заняла и вряд ли так просто сойдет на нет. Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2 Development, говорит: «Схема ЖСК становится популярной среди застройщиков, поскольку отличается простотой оформления документов и надежно­стью для покупателя. ЖСК может привлекать денежные средства на самых ранних этапах строительства, что позволяет значительно снизить стоимость инвестирования».
«Если еще 2-3 года назад доля продаж по схеме ЖСК была невелика, то в последнее время, после того как банки стали обеспечивать ЖСК ипотечной поддержкой, схема с ЖСК получила уверенное распространение на рынке жилья. Некоторые эксперты оценивают текущую долю продаж по ЖСК в размере до 30%. Думаю, если возможные изменения законодательства не будут тому препятствовать, то можно спрогнозировать дальнейшее распространение ЖСК на рынке строящегося жилья, особенно в эконом-сегменте», – отмечает финансовый директор группы компаний AAG Станислав Кривенков.