В стесненных условиях и с мировым именем
04.03.2013
Несмотря на острый дефицит земли в центре города, девелоперам иногда удается найти интересные лакуны. Но найти участок мало – необходимо вписать новый проект в окружающую архитектурно-историческую среду. Участники рынка отмечают, что стоимость работ в центре обходится в 2-3 раза дороже, чем в спальных районах.
В зонах регулируемой застройки в центре Петербурга при реализации девелоперских проектов требуется получение согласования КГИОП. Для этого обычно требуются дополнительные изыскания. Также возрастают риски увеличения времени на получение всех необходимых согласований для проекта.
Кроме того, объекты, создаваемые в историческом центре, чаще имеют сравнительно меньшие размеры, более высокий класс и большую сложность по сравнению с проектами, создаваемыми на периферии. Все эти факторы также влияют на стоимость проектирования (в пересчете на 1 кв. м здания).
По оценкам архитектора Сергея Цыцина, при застройке в историческом центре средние и небольшие объекты обходятся девелоперу в 2-3 раза дороже, чем в спальных районах, а согласования занимают в 1,5 раза больше времени.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, помимо перечисленных проблем обращает внимание на еще одну сложность, с которой приходится сталкиваться девелоперам, работающим в центре, – это градозащитники. «Общаться с ними в последнее время просто нереально, так как конструктивного в их речах все меньше, а паники все больше, тем не менее времени эти споры «сжирают» очень много, а соответственно, и денег», – сокрушается господин Богданов.
Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, считает, что людей, которые могут качественно выполнить подготовку градостроительной документации и других согласований, в городе можно пересчитать по пальцам.
Господин Богданов добавляет, что архитектура в центре требует куда большего профессионализма и мастерства архитектора. «Решать задачи по проектированию в центре по силам только действительно профессиональным и именитым архитекторам. Отсюда и цена. Причем имя и статус архитектора, его заслуги в последнее время играют еще большее значение – порой возмущенных градозащитников успокоить может только действительно мэтр архитектуры. Все молодые и западные архитекторы вызывают еще большую агрессию «защитников» центра Петербурга», – продолжает господин Богданов.
Он согласен с господином Цыциным в том, что проектирование в центре в среднем в 2-3 раза дороже. «Но при этом работа в центре – это мечта любого архитектора, это высшая каста, то, что может остаться в истории», – резюмирует он.
Генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Орт добавляет, что согласование различных вопросов в процессе проектирования также может затягиваться, так как необходимо получить согласования не только КГИОП, но и у собственников зданий. «Само по себе создание проектной документации для объектов в исторической части города дороже не стоит, но большое количество согласований и разрешений, которые также требуют финансовых затрат, в итоге увеличивает стоимость проекта», – отмечает он.
Светлана Ким, директор по развитию группы компаний AAG, говорит, что дополнительные затраты возникают и потому, что при реализации проекта в центре во многих случаях требуется реконструкция существующих сетей, к которым подключается объект. «По причине стесненных условий строительства дороже обходится организация строительной площадки, доставка строительных материалов. В целом затраты на данные виды работ могут быть выше в 7-10 раз в сравнении с застройкой нецентральных районов», – подсчитала она.
Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направление Санкт-Петербург, также добавляет: «В связи с тем что строительство ведется в условиях плотной существующей застройки, зачастую требуется проведение геотехнического обоснования проекта для расчетов воздействия на грунт и окружающую застройку устройства основания вновь строящегося здания. Расчеты ложатся в основу выбора оптимального варианта проектного решения и технологии его реализации для обеспечения надежности объекта нового строительства и сохранности окружающей застройки. Помимо этого, участки в историческом центре, как правило, обременены сетями инженерных коммуникаций, вопрос о выносе которых также требуется решить на этапе проектирования».
Впрочем, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая смотрит на все эти сложности достаточно оптимистично: «Понятно, что в таких районах сложнее в принципе встроиться в среду. Поэтому могут быть вопросы у главного архитектора к внешнему облику здания и предложения по внесению некоторых уточнений в архитектурное решение, касающиеся прежде всего фасадов. Впрочем, это рабочие моменты».
В зонах регулируемой застройки в центре Петербурга при реализации девелоперских проектов требуется получение согласования КГИОП. Для этого обычно требуются дополнительные изыскания. Также возрастают риски увеличения времени на получение всех необходимых согласований для проекта.
Кроме того, объекты, создаваемые в историческом центре, чаще имеют сравнительно меньшие размеры, более высокий класс и большую сложность по сравнению с проектами, создаваемыми на периферии. Все эти факторы также влияют на стоимость проектирования (в пересчете на 1 кв. м здания).
По оценкам архитектора Сергея Цыцина, при застройке в историческом центре средние и небольшие объекты обходятся девелоперу в 2-3 раза дороже, чем в спальных районах, а согласования занимают в 1,5 раза больше времени.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, помимо перечисленных проблем обращает внимание на еще одну сложность, с которой приходится сталкиваться девелоперам, работающим в центре, – это градозащитники. «Общаться с ними в последнее время просто нереально, так как конструктивного в их речах все меньше, а паники все больше, тем не менее времени эти споры «сжирают» очень много, а соответственно, и денег», – сокрушается господин Богданов.
Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, считает, что людей, которые могут качественно выполнить подготовку градостроительной документации и других согласований, в городе можно пересчитать по пальцам.
Господин Богданов добавляет, что архитектура в центре требует куда большего профессионализма и мастерства архитектора. «Решать задачи по проектированию в центре по силам только действительно профессиональным и именитым архитекторам. Отсюда и цена. Причем имя и статус архитектора, его заслуги в последнее время играют еще большее значение – порой возмущенных градозащитников успокоить может только действительно мэтр архитектуры. Все молодые и западные архитекторы вызывают еще большую агрессию «защитников» центра Петербурга», – продолжает господин Богданов.
Он согласен с господином Цыциным в том, что проектирование в центре в среднем в 2-3 раза дороже. «Но при этом работа в центре – это мечта любого архитектора, это высшая каста, то, что может остаться в истории», – резюмирует он.
Генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Орт добавляет, что согласование различных вопросов в процессе проектирования также может затягиваться, так как необходимо получить согласования не только КГИОП, но и у собственников зданий. «Само по себе создание проектной документации для объектов в исторической части города дороже не стоит, но большое количество согласований и разрешений, которые также требуют финансовых затрат, в итоге увеличивает стоимость проекта», – отмечает он.
Светлана Ким, директор по развитию группы компаний AAG, говорит, что дополнительные затраты возникают и потому, что при реализации проекта в центре во многих случаях требуется реконструкция существующих сетей, к которым подключается объект. «По причине стесненных условий строительства дороже обходится организация строительной площадки, доставка строительных материалов. В целом затраты на данные виды работ могут быть выше в 7-10 раз в сравнении с застройкой нецентральных районов», – подсчитала она.
Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направление Санкт-Петербург, также добавляет: «В связи с тем что строительство ведется в условиях плотной существующей застройки, зачастую требуется проведение геотехнического обоснования проекта для расчетов воздействия на грунт и окружающую застройку устройства основания вновь строящегося здания. Расчеты ложатся в основу выбора оптимального варианта проектного решения и технологии его реализации для обеспечения надежности объекта нового строительства и сохранности окружающей застройки. Помимо этого, участки в историческом центре, как правило, обременены сетями инженерных коммуникаций, вопрос о выносе которых также требуется решить на этапе проектирования».
Впрочем, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая смотрит на все эти сложности достаточно оптимистично: «Понятно, что в таких районах сложнее в принципе встроиться в среду. Поэтому могут быть вопросы у главного архитектора к внешнему облику здания и предложения по внесению некоторых уточнений в архитектурное решение, касающиеся прежде всего фасадов. Впрочем, это рабочие моменты».
рубрика:
Развитие территорий
автор:
Роман Русаков
