Денис Кондратьев: «Мы строим для местных жителей»

Группа компаний «Квартал 17А» уже не первый год застраивает территорию пос. им. Тельмана в Тосненском районе. А в марте нынешнего года достроила проблемный объект, дольщики которого ожидали ключи от квартир долгих 11 лет. Об участии в этом проекте, состоянии местного строительного рынка и планах застройщика рассказал директор ООО «Квартал 17А» Денис Кондратьев.

– Почему вы взялись за достройку проблемного объекта в пос. Тельмана?
– С просьбой рассмотреть возможности завершения строительства объекта в пос. Тельмана корпуса 23В администрация Тосненского района обратилась к нам еще в 2008 году. Признаюсь, что согласились на участие в этом проекте мы далеко не сразу. На решение, с одной стороны, повлияло утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования и необходимость отклонения от них на нашем проекте застройки 5-го микрорайона пос. им. Тельмана. С другой стороны, свою роль сыграла позиция губернатора Александра Юрьевича Дрозденко и, как следствие, политика, которую начало последовательно проводить в сфере долевого строительства новое областное правительство. Мы вообще идем в ногу со временем и откликаемся на инициативы региональной власти.  

– Насколько большие вложения потребовались в проблемный объект и с чем были связаны основные сложности?
– Дом давно стоял заброшенным – в таких ситуациях проще построить новый. Далее, проект, разработанный в 2003 году, необходимо было адаптировать к современным нормативным требованиям. В этом, как и в получении разрешительной документации на ввод, нам очень способствовал областной Комитет госстройнадзора. В целом наши инвестиции в объект составили 150-160 млн рублей. Конечно, мы рассчитываем, что эти затраты удастся компенсировать за счет увеличения этажности в комплексной застройке 5-го микрорайона пос. Тельмана. Но сегодня мы, как и другие застройщики, отмечаем некоторый спад продаж.

– В Ленобласти остается еще 12 проб­лемных объектов. Планируете ли достраивать какой-то из них?
– Виктория Пенькова, помощник депутата Госдумы Александра Хинштейна, уже просила нас подключиться к решению проблем с одним из долгостроев в Гатчине. Мы проанализировали ситуацию и отказались, честно признав: имеем право. Потому что смена на объекте проектной группы, строителей тянет за собой серьезные проблемы: приходится, образно говоря, хозяйничать на чужой кухне. Плюс у нас есть обязательства перед собственными дольщиками, поэтому мы очень аккуратно подходим к участию в параллельных проектах.

– А какова ваша позиция в отношении программы «Соцобъекты в обмен на налоги»?
– Вероятное участие в этой программе – для нас следующий этап. По соглашению с правительством Ленобласти у нас уже есть обязанности по проектированию и строительству детского сада в 5-м микрорайоне пос. Тельмана с его последующим выкупом из областного бюджета. Но этот объект не входит в программу «Соцобъекты в обмен на налоги».
А что касается программы «Соцобъекты в обмен на налоги», то в рамках квартальной застройки еще предусмотрены и школа, и два детских сада. Так что есть над чем подумать, пообщаться с региональной властью и совместно принять взвешенное решение.

– Вы упомянули о сокращении объема продаж. Спад настолько велик, что можно говорить о влиянии кризиса?
– Не думаю. Декабрь, январь и февраль характеризовались, напротив, даже всплеском продаж. Колебания курса евро и доллара стимулировали людей к тому, чтобы вкладывать сбережения в самую твердую валюту – квадратные метры. В марте мы действительно зафиксировали спад. Но если благодаря правительственным мерам по поддержке сегмента ипотечного кредитования процентная ставка в самом деле уменьшится до 12%, это обеспечит рост объема продаж, необходимый для дальнейшего развития рынка.

– Чем для вас как для девелопера и застройщика интересен Тосненский район?
– Я бы даже назвал его Колпинско-Тосненским районом: для нас это единая территория с уже сложившимся «микроклиматом» на строительном рынке. Если говорить об уровне социально-экономического развития, то г. Колпино – промышленный центр, и Тосненский район сейчас активно наращивает именно промышленную составляющую. Здесь достаточно рабочих мест, но недостаточная обеспеченность жильем. И в этом плюс для нас как застройщиков. Наши квартиры покупают преимущественно местные жители.
И мы видим возможности для увеличения емкости рынка. Сейчас у нашей компании в стройке 240 тыс. кв. м, плюс еще около 80 тыс. кв. м – в планах в Тосненском районе на ближайшие пять-семь лет. Кстати, в Петербурге мы сейчас практически перестали строить: работаем только на одном объекте в Пушкине.

– Ваши объекты сильно разнятся по своим основным техническим характеристикам: высотности, плотности застройки?
– Объекты разные. К той же квартальной застройке пос. Тельмана мы подо­шли нестандартно, заказав проектировать один кирпично-монолитный дом ведущей проектной организации Санкт-Петербурга ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ». Это здание, уверен, станет архитектурной доминантой Тельмановского поселения. Но проектом предусмотрены и панельные дома, где жилье будет стоить дешевле.

– Ваши покупатели ищут именно варианты подешевле или все-таки готовы платить дороже за более комфортное жилье?
– Мы никогда не позиционировали жилье в пос. Тельмана иначе, чем абсолютно социальное. По цене, но не по набору опций.
Вообще, на качество нашего жилья в пос. Тельмана повлиял принцип квартальной застройки, которого мы здесь последовательно придерживаемся. В первую очередь внимание уделяем инфраструктуре, абсолютно соответствующей современным нормативам.

– Планируете ли выходить на еще более отдаленные площадки в Лен­области?
 – Нет, дальше не пойдем. Мы и так уже строили жилье в Подпорожье, Ивангороде, Тихвине. И поняли, что надо очень тщательно изучать состояние инженерных коммуникаций. Казалось бы, между Ивангородом и Кингисеппом расстояние 25 км. Но если в Кингисеппе с сетями все неплохо, то в Ивангороде, где мы совместно с администрацией построили 36-квартирный дом для переселения из аварийного жилья, инженерия в удручающем состоянии. Так что при стоимости проекта в 40 млн рублей нам пришлось дополнительно инвестировать 12 млн рублей, чтобы просто-напросто положить тепловую сеть. И это невозвратные инвестиции.

– Каковы ваши плановые показатели на этот год?
– В нынешнем году мы не начинаем строительства ни одного объекта. Но в работе несколько многоквартирных домов, проектная документация по которым сейчас находится на рассмотрении в экспертизе. Мы хотим также застроить участок, который находится у нас в собственности, рядом с бывшим проблемным объектом в пос. Тельмана, корпус 23В. Но все упирается в изношенные сети водоснабжения и водоотведения, так что сейчас ведем переговоры с Водоканалом.

– Как вы понимаете развитие компании?
– Когда ты работаешь без остановок и по плану – это уже развитие. Любое планирование позволяет осмыслить происходящее и направить финансирование на приобретение оборудования, технологии, оплату или заказ новых проектных решений, которые позволят в конечном итоге улучшить качество строительства. В этом смысле, можно сказать, развитие у нас неплохое. С некоторых пор даже отделку на наших объектах выполняем бесплатно, в качестве бонуса для покупателей: это не предусмотрено в договорах долевого участия. За объемами точно не гонимся – пытаемся сделать более качественный продукт.