Пассивная конкуренция

Госдума приняла в третьем чтении законопроект, который ужесточает правила выбора управляющей компании для введенного в эксплуатацию жилья. Новые правила вряд ли изменят ситуацию на рынке, скептичны эксперты, – сейчас большинство новостроек управляется компаниями, связанными с застройщиком.

С 2011 года строительным организациям было запрещено передавать новые жилые объекты аффилированным управляющим компаниям (УК). Однако на практике застройщики, сдав новые дома в эксплуатацию, могли создавать ТСЖ без участия собственников квартир в рекордно короткие сроки. А правление этого нового ТСЖ назначало управляющую компанию, которая в одностороннем порядке устанавливала непомерно высокую плату за свои услуги, отметила первый зампред думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева.
Принятым законопроектом увеличиваются сроки проведения тендера – вместо 10 дней, ныне предписанных собственникам на выбор УК, вся процедура будет занимать 70 дней. В течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию органы местного самоуправления (например, ТСЖ) должны будут провести открытый конкурс по выбору УК. Еще 40 дней отводится на проведение тендера и еще 10 – на заключение договора управления.
Также расширяется перечень участников общего собрания жильцов. Согласно законопроекту в нем могут участвовать не только собственники жилья, но и лица, которые заключили с компанией-застройщиком договор о приобретении жилья или получили его по акту приема-передачи, так как процесс оформления документов занимает достаточно много времени.
«Это существенно упростит процедуру проведения собрания и повысит активность наших граждан», – уверен другой зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.
В итоге договор управления многоквартирным домом будет заключаться с компанией, набравшей не менее 10% голосов от общего числа проголосовавших жителей дома. До заключения договора с УК плата за жилое помещение и коммунальные услуги будет вноситься застройщику, который имеет право управления построенным домом в течение трех месяцев после его сдачи в эксплуатацию. После этого застройщик законодательно отстраняется от управления домом.
По информации Жилищного комитета, в Петербурге на рынке ЖКХ работает 177 управляющих компаний, из которых 131, а это почти 75%, – частные. Часть из них работает при крупных строительных организациях, например таковые созданы компаниями «Лидер Групп», ГК «Балтрос», «ЮИТ Санкт-Петербург». Согласно данным Росстата, сегодня в России ТСЖ управляют лишь 3% жилищного фонда.
Собственники жилья, как правило, действительно занимают пассивную позицию и не пользуются своими правами по выбору управляющей организации или самостоятельному управлению недвижимостью, соглашается генеральный директор УК «Стакс» Евгений Пургин. Он скептически относится к возможности изменения ситуации на рынке после принятия нового закона. По словам господина Пургина, управление построенными домами почти во всех случаях переходит к компаниям, близким к застройщикам, – либо дочерним, либо партнерским.
«Мы управляем всеми построенными нами домами по итогам открытого конкурса, – говорит управляющий партнер ЗАО «УК «Лидер» Денис Кириллов. – Нам приходили предложения участвовать и в других конкурсах, но мы принципиально отказываемся и не берем чужие проекты».
«Войти на этот рынок компании, не аффилированной с застройщиком, очень сложно. Поправки в Жилищный кодекс, принятые в 2011 году, не работают на данный момент, – говорит Евгений Пургин. – Конкуренции на рынке нет, потому что нет реального равенства между управляющими компаниями. Есть очень мощное влияние административного ресурса».
Информацию о рентабельности бизнеса Денис Кириллов не раскрывает. «Рентабельность в ЖКХ зависит от совести менеджмента управляющих компаний, – говорит Евгений Пургин. – Если исполнять требования нормативных документов «от и до» и предоставлять услуги того качества, которое требуется, рентабельность должна быть отрицательной. Поэтому менеджмент вынужден, грубо говоря, «назначать» уровень рентабельности. Обычно это 1-2%. У кого-то больше».