Американский опыт девелопера

Основатель и собственник NAI Becar Александр Шарапов активно инвестирует в арендное жилье в США. За два года он купил три малоэтажных жилых комплекса в Техасе и Южной Каролине, чтобы улучшить их, а потом с прибылью продать. Это выгоднее, чем покупать зарубежную недвижимость для долгосрочного владения, говорит бизнесмен.

Президент NAI Becar Александр Шарапов в мае закроет третью сделку по покупке арендного жилья в Америке. Как рассказал сам бизнесмен, он на собственные средства приобретает жилой малоэтажный комплекс Сadleton Village в штате Южная Каролина.
Этот комплекс занимает 10 га в городе Гринвиле. В нем 10 домов (по 3-4 этажа) на 314 квартир общей площадью 28,8 тыс. кв. м. Недвижимость сдается в аренду. Сейчас она заполнена жильцами на 95%.
Сумма сделки составит 26,3 млн USD. Из них Александр Шарапов вложит 85%, а остальное – его американские партнеры из группы NAI Horizon, в управлении которой находится 84 поселка в южных штатах США.
Новые собственники намерены сами управлять комплексом и в течение 4 лет построят на участке еще 2 дома на 7 тыс. кв. м жилья. «Без этой стройки годовой арендный доход проекта – 17%. А с ее учетом – более 20% годовых, поскольку новые здания дадут дополнительно 500 тыс. USD арендных сборов», – говорит Александр Шарапов.
После завершения проекта по расширению квартала собственник намерен продать актив с прибылью 70-80% на первоначальные инвестиции и приобрести следующий – под реновацию. По его словам, проекты по схеме «купил – улучшил – продал» более прибыльные, чем простое долгосрочное владение недвижимостью в США.
Первые инвестиции в арендное жилье в США Александр Шарапов с партнерами сделал в 2011 году – они пополам купили жилой комплекс класса С в Гринфиле. А год спустя инвестировали в жилой комплекс класса А в Техасе (доля Александра Шарапова в этом проекте – 90%). Общие инвестиции в покупку двух проектов с учетом вложений в их дальнейшее развитие составили 30 млн USD. Первый поселок в результате редевелопмента (глубокий ремонт зданий и меблировка комнат) повысил класс на одну ступень. «Мы смогли поднять арендную плату на 200 USD в месяц. Состав арендаторов поменялся на 60%. Теперь это не поселение для студентов, а жилой комплекс для молодых семей и «белых воротничков», – говорит Александр Шарапов. Во втором поселке изменения были минимальны: на уровне реформы системы управления. Но доходность обоих проектов в итоге выросла с 11 до 17% годовых.
«Прибыль в 60-70% за 4 года является неплохим показателем для американского рынка, но на российском рынке девелоперы ориентируются на аналогичную доходность за 2 года. Так что эти проекты, скорее, нужно рассматривать как диверсификацию бизнеса Александра Шарапова и приобретение им нового предпринимательского опыта», – считает генеральный директор Colliers Interntional Санкт-Петербург Андрей Косарев.
Александр Шарапов уверен, что участие в его американских проектах может заинтересовать соотечественников – част­ных российских инвесторов, которые озабочены вопросом сохранения своих сбережений. «В проекте Сadleton Village я готов предложить им до 70% от своей доли», – говорит бизнесмен. Озвученная доходность, по его словам, выше той, что сегодня могут предложить классические инструменты сохранения денег в России. «Рентабельность инвестиций на вторичном рынке жилья с учетом рентной доходности (около 3-6%) не превышает 10%. Ставки по депозитам не превышают 11‑12%, а доходность по облигациям – 9‑10%. Другие финансовые инструменты – рынки акций, валют и производных продуктов – конечно, могут обеспечить суще­ственно более высокую рентабельность, но значительно более рискованны на фоне сохраняющейся напряженности на биржевых площадках и глобального ослабления экономической конъюнктуры», – согласен аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
Эксперт указывает, что капитал предпочитает наиболее ликвидные активы и стабильные регионы. «Преимущество сейчас у наиболее развитых стран с оптимальным для индустрии балансом спроса и предложения. И США, индустрия недвижимости которых демонстрирует уверенный рост, остаются в этом плане одним из наиболее привлекательных рынков», – говорит Максим Клягин.
Это подтверждает президент FIABCI-Россия (2008-2011 годы) Татьяна Родионова. По ее словам, после кризиса цены на недвижимость в Америке потеряли более 15%. «Но за 2012 год они отыграли около 5%. Рынок стремительно оздоравливается», – констатирует она.