Крайний случай

Покупатель жилья при выборе вариантов нередко отбрасывает «крайние» этажи – первый и последний. Но некоторые покупатели, наоборот, «охотятся» за первыми этажами. Перевод жилой квартиры, выходящей на оживленную магистраль, в нежилой фонд может принести определенную выгоду.

Поскольку жилые районы 1970-1980 годов постройки проектировались без учета спроса на помещения в стрит-ретейле, то с развитием транспорт­ной инфраструктуры и рынка торговли в спальных районах города возникала по­требность в подобных объектах. Это связано с тем, что открывающиеся станции метро перераспределяют транспортные и пешеходные потоки, что влияет на увеличение спроса на помещения стрит-ретейла в близлежащих домах, в частности для операторов товаров импульсного спроса и услуг. Поэтому квартиры на первых этажах домов, прилегающих непосредственно к новым объектам инфраструктуры, неизменно пользуются спросом у операторов рынка стрит-ретейла.
В последнее время количество переводов снижается. На сегодняшний день большинство встроенных помещений, расположенных в ликвидных локациях, уже успешно переведены в нежилой фонд, заполнены арендаторами и работают на ротацию.
Коммерческий директор «Центра согласований» Ольга Морозова спад интереса к переводам объясняет еще и тем, что новые дома уже проектируются со встроенными коммерческими помещениями на первых, а иногда и вторых этажах. «Поэтому с ростом нового строитель­ства постепенно падает спрос на перевод жилых помещений в нежилые. Так, «Центр согласований» в настоящее время занимается переводом в нежилой фонд только двух квартир в районе станции метро «Бухарестская», – поделилась она.
Еще одна причина – затрудненность перевода в нежилой фонд помещений, расположенных в панельных домах. Это связано с большим количеством незаконных перепланировок, которые проводились в течение многих лет в обход всех стандартов и требований к безопасности.
Впрочем, с появлением новых станций метро переводы жилья в домах советской постройки получают новый импульс.
Но процесс переофомления статуса недвижимости достаточно длителен, хотя затраты времени и сил окупаются.
По оценкам Ольги Аткачис, руководителя отдела торговой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, стоимость помещения, переведенного в нежилой фонд, в среднем на 30-50% выше аналогичного жилого помещения в этом же доме.
Госпожа Аткачис говорит, что процесс может занять от 6 месяцев до полутора лет. «Безусловно, ликвидные помещения на первых этажах жилых домов, расположенных в непосредственной близости от метро, наиболее привлекательные для перевода в нежилой фонд объекты. В среднем ставки на аренду помещений, расположенных в панельных домах и переведен­ных в нежилой фонд, колеблются от 2 до 4 тыс. рублей/кв. м/месяц», – рассказала она.
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов обращает внимание на то, что при переводе надо учитывать такой нюанс: если в доме есть приватизированные квартиры, то с их представителями необходимо согласовывать данный перевод. «До конца 2012 года чаще всего переводили в торговые точки квартиры на первых этажах домов, находящихся вблизи метро с интенсивными пешеходными потоками, например в Центральном районе и в зоне метро «Приморская».