Бизнес-центр на якоре

Вслед за ретейлом на рынке офисной недвижимости появилось понятие якорного арендатора. Несмотря на очевидные плюсы, появление крупного арендатора может принести собственнику бизнес-центра и ощутимые риски.

Понятие якорного арендатора – одно из ключевых для торговой недвижимости. Так называют основного ретейлера с крупным брендом, занимающего от 5 до 15% площадей торгового комплекса и привлекающего основной поток посетителей. В бизнес-центрах такие механизмы не работают, но понятие уже начинает приживаться.
«Якорный арендатор – компания, которая занимает больше 10% арендопригодных площадей, – объясняет руководитель брокерского отдела МК ПСБ Дмитрий Деев. – Как правило, якорные арендаторы запускают интерес к новой локации».
«Когда мы размещаем одного «якоря» на площади 2-5 тыс. кв. м, мы знаем, что за этой компанией потянутся другие», – говорит директор по продажам и маркетингу компании «Технополис Санкт-Петербург» Елена Афиногенова. При этом свойство притяжения схожих компаний, по словам госпожи Афиногеновой, работает не во всех сферах бизнеса. Если для разработчиков промышленной инженерии наличие соседей с аналогичной спецификой работы важно, то IT-компании, напротив, опасаются друг друга. «Они боятся, что кто-то кого-то переманит», – считает Елена Афиногенова.
Притяжения друг к другу компаний, как и якорных арендаторов, в офисной недвижимости не существует, не согласен президент холдинга «Теорема» Игорь Водопьянов. «Чем занимается арендатор – абсолютно неважно. Единственное исключение – Газпром. И можно сказать, что зарубежные компании предпочитают видеть в соседях другие зарубежные компании», – говорит господин Водопьянов.
Понятие якорного арендатора заведено в офисный рынок абсолютно искусственно, соглашается генеральный директор компании East Real Альберт Харченко. «Конечно же, крупные арендаторы никого за собой не приводят. Можно говорить о первом арендаторе с известным именем», – считает эксперт.
Так или иначе появление первого крупного и известного арендатора в новом бизнес-центре обращает внимание рынка на появление объекта, особенно если он расположен в непопулярной локации – вдали от центра или станций метро. Бренд арендатора начинает играть на имидж бизнес-центра. Кроме того, появление крупного арендатора с долгосрочным договором положительно сказывается и на экономике проектов с привлечением кредитования.
Вместе с позитивным влиянием крупные арендаторы приносят и риски. «Якорные арендаторы понимают, что они являются точкой притяжения для других компаний и запрашивают скидки, – говорит Дмитрий Деев. – Но скидка во время сдачи компенсируется возможностью сдавать остальные площади быстрее и чуть дороже».
Самый серьезный риск возникает, если такой арендатор занимает все здание. В случае если компания разрастется или, наоборот, разорится и покинет бизнес-центр, соб­ственник останется не только без источника дохода, но и с необходимостью вложения дополнительных инвестиций в перепланировку оставшихся от арендатора больших площадей и специфической нарезки, предупреждает Дмитрий Деев.